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一、提高房地產法立法位階
中國人民大學法學碩士、中國法學會會員、煒衡律師事務所律師楊明認為,目前我國房地產法的基本法律很少,同時房地產法立法位階較低,導致其調整范圍過於狹窄,調整力度明顯不足,因此他建議首先要提高房地產法立法位階,對於一些基礎性的房地產法律關系要通過全國人大常委會制定的基本法律予以規定。建議采取修訂《城市房地產管理法》、《土地管理法》和制定《物權法》等形式系統規定如下內容:(1)、房地產產權及權屬登記法律制度;(2)、房地產開發建設法律制度;(3)、房地產交易法律制度;(4)、房地產中介服務法律制度;(5)、物業管理法律制度;(6)、其他房地產法律制度等。從而在法律層面上構成我國房地產法的基本法律體系。
二、把有關民事責任的部分納入到基本法律中加以規定
楊明律師認為,當前房地產法律中關於行政責任的規定相對完善,而關於民事責任的規定相對薄弱,而且許多民事責任是通過部門和政府規章的形式予以規定。由於對於這些規章人民法院在審判時僅作為參考,因而造成眾多個案判決的結果差別甚大。比如在預售商品房買賣中,對於開發商交付的商品房實測面積與約定面積誤差比超過3%的,如果買賣雙方對此情形如何處理沒有約定,則有的法院參照建設部發布的《商品房銷售管理辦法》的規定,判決購房人有權退房,而有的法院則以買賣雙方沒有明確約定為由,對購房人的退房請求不予支持。這種狀況不僅造成了執法的不統一,而且大大影響了交易的安全。從法理上來說,規章作為行政機關的規范性法律文件,屬於公法的范疇,其依法設定行政相對人的行政責任於法有據。但若同時再通過規章來規定純屬私法意義上的民事糾紛的解決方式,則有行政權乾預司法權之嫌,於法理不符。因此,建議對於房地產法律關系中亟須解決的民事責任的承擔問題,通過民事法律的立法活動加以明確規定。
三、系統規定產權登記的原則
楊明律師指出,當前許多房地產糾紛是由於權屬登記的原則不明、產權不清所造成的。比如小區內會所的歸屬,綠地、地上車位的產權等常成為爭議的焦點。這些問題必須通過對《城市房地產管理法》的修訂或物權立法把產權的問題切實加以解決。建議首先按照『土地吸附房屋』的原則,把土地、房屋的權屬登記機關合二為一,防止登記機關因各自為政造成產權不統一而產生糾紛。其次,要根據一個小區內,宗地上建築面積與土地使用面積的比率即容積率來嚴格界定一定建築面積所擁有的相應土地使用權面積。不擁有建築面積當然也就不會享有任何土地使用面積。這樣,上述一些爭議的焦點問題將迎刃而解。再次,建議引入建築物區分所有權的概念,對業主享有的建築物的專用部分所有權(專有權)、共有部分所有權(持分權)和成員權予以明確規定,以有效防止和解決因相鄰關系而產生的糾紛。
四、通過立法解決一些實踐中的熱點、難點問題
對於實踐中層出不窮、爭議較大、司法操作又很困難的一些問題,楊明律師建議要及時通過立法或制定司法解釋的辦法予以解決。比如將商品房明確納入我國《消費者權益保護法》的適用范圍。當然在具體執行過程中,如在適用該法第49條關於欺詐的懲罰性賠償時,要與一般的商品做出區別,明確適用的條件。如可規定對於開發商因五證不全、一房多賣等構成根本性欺詐時適用全額懲罰性賠償,對於裝修不符合約定等部分欺詐時適用部分懲罰性賠償,以體現公平原則,平等保護雙方的利益。此外,建議通過立法規定業主委員會是物業管理的基本主體,明確業主委員會的訴訟主體地位,解決其起訴的主體資格問題,從而更好地發揮業主委員會在物業管理中的積極作用。
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