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誰解物業糾紛死結專家呼吁嚴格合同加強立法
物業糾紛的問題已到了不能不令人冷靜思考的時候了
近年來,各地因物業管理引起的糾紛越來越多,而且在北京等一些大城市的住宅區裡,因物業管理問題已出現多起流血、致殘事件。據中國社會調查所從去年12月至今年2月的一份調查表明,我國的部分大城市的物業管理問題在相關部門的投訴超過30%,已影響了房地產業的健康發展,使業主的財產、安全及參與權利不同程度地受到侵害,造成市場及社會的不穩定。
在大多城市中,新建商品房小區業主更換物業管理公司的情況已經開始,然而,這條解決糾紛的渠道似乎並不暢通。近來,北京富城花園及中海雅園在招投標、換『管家』的過程中,均遇到了老『管家』不走,新『管家』進不去的局面,相關法規的滯後使物管市場面臨尷尬。消協及法律界人士近日就物業管理中的諸多問題呼吁,應嚴格物業管理合同,確立管委會的法律地位,對物管中的諸多問題應明確立法,並且應該在消協設立相應的仲裁機構,以保證物業管理市場的健康發展,維護公民的各項權利。
諸多糾紛是『人禍』而非『天災』
目前,許多物業管理問題陷入『死結』,解決起來相當難,原因何在?
北京市朝陽區法院院長助理胡平博士認為,糾紛的原因不是『天災』,實為『人禍』。在目前法律法規不是很規范的情況下,許多經營者在商品房預售過程中在利益趨使下,不是按照誠信的原則和市場的規則參與競爭,在與購房人簽署《商品房買賣合同》和《物業管理合同》時,並非站在消費者的利益上,一些開發商出於後續利益的需求,將物業管理這一服務機構定位成贏利機構,這為日後發生各類糾紛埋下了隱患。
不合法的行政乾預的影響,如某些小區辦在掌握審批的標准和依據上的原因等等,也將導致糾紛產生。另外,業主作為最終的房地產產權擁有者,本應對自己的物業及管理者擁有自由的選擇權,但是有規定,小區入住率需達到50%纔能成立業主管理委員會,而業主往往難以了解到真實的入住率,那麼遇
到問題誰有權起訴就成為解決糾紛的難點。
中國消費者協會法律與投訴事務部主任王前虎總結出目前物業管理糾紛中的一個普遍問題,即由於物業公司大多與開發商是『兄弟』或『父子』關系,因此,物業公司主張的是其與發展商共同擁有的利益。這種情況下,出現三個角色的錯位,即社會與法律角色的錯位,二者之間不能做到義務的區別承擔;僱主和僕人角色的錯位以及管理與服務的錯位。這三個錯位,是造成消費者和物業公司之間矛盾不能從根本上解決的根源。
減少糾紛需嚴格合同
全國人大法工委巡視員、民法專家何山認為,解決物業糾紛需要強調合同。目前的情況是,業主入住時,先有了物業公司,物業公司與小業主之間簽訂單個合同,在合同中消費者往往是弱者。而目前,我國在物業管理的法律法規上還非常少、非常不完善,有關部門應該搞一個較為細致的示范文本,對規范合同有益。此外,業主委員會成立後,業主委員會與業主之間、與物業管理公司之間也應該有合同約束,使區分所有權(小區內的配套使用權),業主拒不交費、毆打業主等等問題能有解決的依據。同時,還應該對居委會、業主管理委員會及物業公司之間的法律關系明確並規范。
中國人民大學房地產法學專家周珂提出,物業管理問題已成為使百姓頭疼、令政府關注的社會問題,是當前管理的薄弱領域,物權的保護在物業管理中很重要。物業管理雙方應該有一個規范性很強的合同,應該比商品房買賣合同還要嚴格,在這個合同中,應將消費者的權利義務加以明確,對涉及面積、質量、業主間的糾紛、環境、設備、隱私權、知情權參與權等綜合因素都考慮到。
應確定業委會的法律地位
業主管理委員會是不是法人?目前各方人士看法不一。有人認為,業委會具備獨立法人地位,可以獨立提起訴訟並被訴,可以有公章、有賬戶及獨立的財產,也有人認為業委會僅僅是業主的代表機構,不具有獨立的法人地位。
由於業委會的『模糊』身份,致使目前許多小區的物業糾紛在法院遭遇『門檻』。
著名法學家江平認為,應該對業主
管理委員會這樣的組織在法律上有所確定。
法律界的專家們認為,業主委員會具有合法地位,法律上應對業主管理委員會有監督,同時要給予支持,法院方面不應認為物業糾紛是小區內的事情而不予介入。法院在處理物業糾紛時,可依據現有的『行為法規』及合同、公約等文件,也可以依據商業習慣或國際慣例判決。
建議設立專門的仲裁機構
目前國內解決物業糾紛的渠道共有五條:和解、向消協投訴、向行政部門申訴、向法院申訴和仲裁。
據中消協和北京市消協方面的反映,由於法律法規尚不健全、消費者相對弱勢等因素的制約,采取和解、向消協及行政部門投訴的方式解決物管糾紛的實際效果不佳,企業信用尚未建立、行政乾預、消協、行政管理部門不具備強有力的行政處罰權,使開發商對投訴置之不理;向法院申訴,需要較長的時間及經濟成本,令消費者望而卻步;對仲裁渠道很多消費者還不夠了解。
消協的有關人士及法律專家們認為,房地產糾紛涉及的專業問題及法律之外的問題較多,應該主張消費者采用仲裁渠道解決糾紛。專家們建議,應在消協設立仲裁機構並建立仲裁基金,由房地產商和物業公司出資解決訴訟成本,同時建立企業信用體系,對一定時期內沒有爭議的企業返還所繳基金。
周珂教授提出,應該有『雙賠』與懲罰性的仲裁,以解決由於賠償過低存在的利益失衡。
對物管問題應明確立法
法律界的專家們認為對物業管理應明確立法。物業管理法規定考慮多方面因素,盡量詳細。其中,應該在小區入住率不足50%時,對發展商所選的物業公司有所規定,對發展商所聘物管公司要有期限限制,並應規定對業主委員會招聘的新物管公司接任前,原物管公司不得擅自離開,對賴著不走的老物管公司應給予法院實行強制執行的權力。對如何召集業主大會應有詳細規定,同時應明確業主大會表決的有效規則,規定出席業主代表大會數據統計原則及明確大會場所。同時,對小業主因管理欠佳有意破壞小區秩序的做法,也應有相應的規定。
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