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物業管理是服務行業中新生的組成部分,是房地產業發展的必然產物。物業管理在實施與運作之中不斷發生業主與物業公司間的糾紛,法院受理的物業訴訟也逐年增多,並出現一方當事人為數十人,甚至數百人的集體訴訟。從近年來法院審理的物業管理方面的案例中,可以分析出以下特點:
60%糾紛未簽物管合同
物業管理合同是物業公司與業主對房屋、公共設施、公用設備及相關場地實施維護和管理達成的協議。這是一種提供勞務的委托合同。簽訂物業管理合同有三種情況:一是開發商與物業公司訂立;二是業主與物業公司訂立;三是業主委員會與物業公司訂立。
據統計,在審理中近60%的案件業主與物業公司間未訂立合同,這種情況主要存在於居住小區未成立業主委員會以及商品房銷售、房改售房與物業管理銜接問題上。未訂立物業合同事出多樣,有的是業主拒絕與物業公司訂立,有的是因居住小區或公寓未成立業主委員會,物業公司無相應的服務對應主體,合同不能訂立。特別是高檔公寓住宅的物業費,應由物業公司與業主委員會協商後定價,若未成立業主委員會,則無法協商確定物業費,最終則造成物業公司自行定價。此外還會因物業公司對房屋、公共設施的管理時間晚於業主購房和入住時間造成未簽訂合同。
由於沒有合同,業主會以此作為理由拒不補交物業費。沒有書面的物業合同是否就可以拒交物業費呢?結論是不行。只要物業公司已經為業主提供了服務管理行為,付出了勞務,而業主們在日常生活中接受了物業服務,享受了相應的勞務成果,這在業主與物業公司間已構成事實上的物業管理關系,發生了債權與債務,業主即應交納物業費。倘若認為物業費收費過高,與實際物業管理水准不符可提出異議,請法官一並審理。
物業管理合同中,物業費的收取標准是重要條款,也是爭議焦點。目前,物業費標准有三種定價,即政府定價、政府指導價、經營者定價。在普通居民小區、危改、房改小區裡,物業費價格為政府定價。高檔公寓住宅,物業費是由經營者定價,但應由物業公司與業主委員會協商。
物業管理合同內容上不完備,條款用語含混,欠缺必備的約定內容也是會給業主或物業公司帶來日後爭議的原因。故在訂立物業管理合同時,對合同中物業管理事項、管理的標准、管理權限、管理費的收支、監督檢查和違約責任等條款應一一審核,明確規定。只要有一方不履行合同義務,對方就有權以違約起訴,維護自己合法權益。
95%糾紛中業主委員會沒擔起責任
業主委員會不僅要監督日常物業管理工作,還著重對小區設備養護和物業公司管理水平進行監督。業主委員會有權選聘或解聘物業管理者,與之訂立合同,審定物業公司報送的物業管理服務計劃,財務預、決算,聽取業主們意見與建議。目前的物業糾紛案件中,業主委員會的作用還沒有能很好地顯現出來。95%以上的業主狀告物業公司案件中,業主委員會沒有積極作為,業主委員會在為業主們合法權益保護上的功效不顯著,對物業管理上的問題,也不能代表業主利益追究物業公司過錯,而是置若罔聞、視而不見。
物業公司催費案件最多
從審理的物業管理案件中分析,絕大部分是物業公司起訴業主給付物業費。業主所持的抗辯拒不交費的理由也各有不同。其中許多理由因不屬於物業管理的范疇,不能采取用不交物業費方法來解決,應通過其它合法途徑處理。1、業主對拆遷安置不服拒不交物業費,因物業公司與原拆遷單位所為不是同一行為,對此糾紛應由原拆遷單位解決,居住在此接受物業服務,理應交費。2、業主搬入新居,認為房屋存有質量問題,如漏水,衛生潔具、廚具用料不符合售房廣告等,應由房屋開發商負責解決,與物業公司無關,不能以此拒交物業費。3、他人在業主的房外堆放雜物,造成妨礙,應訴請堆放人排除,物業公司只負有提示告知維護小區環境整潔義務,亦不能拒交費。4、業主住房被盜、財物丟失的刑事案件與物業公司的管理服務無關,應由公安機關偵破後依法解決賠償問題,物業公司不負此責。
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