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物業糾紛是目前房地產市場中存在的普遍問題,有專家認為,出現物業糾紛的主要原因是我國的房地產市場長期以來一直存在著物業的責、權、利所屬關系不清晰的問題,這些問題是導致糾紛的根本原因,並直接導致了一些矛盾和糾紛。為了解決房地產開發中房地產開發商、物業管理企業與業主之間在銷售、管理中存在的問題,北京市華遠集團總裁、華遠新時代房地產開發公司董事長任志強與北京市建築設計研究院,及北京李文律師事務所共同主持了『房地產開發中物業物權歸屬及其對應責權利』的研究。我們將其核心問題摘編,供讀者探討。
1、規劃條件中要限制的是可銷售面積,土地價值是根據可銷售面積決定的,也應是根據可銷售面積實施出讓的。(產出決定土地的價值)
2、用一個法定的計算公式將土地用百分數量化到每個可銷售單元。在房產證中注明共享的土地權益,凡交納了出讓金的可銷售面積均應有土地權益。(房產證中應有總出讓用地面積和權益比例)
3、規劃條件中除可銷售面積之外的,其它建築面積均屬於可銷售面積的附屬產品,其成本均已攤入了可銷售面積之中。除應按文件規定上交的物業之外,同樣應用一個法定的計算公式將所有的附屬面積用百分數量化到每一個可銷售單元,在房產證中注明共享的物業權益。(房產證中應有附屬建築總面積和權益比例)
4、可銷售面積的分攤原則仍按政府的規定執行,凡不能列入可分攤進行計價銷售的建築面積部分全部列入附屬建築面積中作為業主共享的面積。可銷售面積佔土地的比例先按交納出讓金的比例分割權重,再按面積比例分割比例。
5、應從出讓合同中預先解決按政府文件規定上交的物業的土地權屬問題。如果土地全部出讓而出讓土地中有無償上交的物業,則該物業則無土地權益。如果上交的物業佔有劃撥土地的權益,則該土地不能被全部出讓,應按物業權重佔有一定比例的土地權益。今後在劃撥土地的物業轉為出讓時纔能不發生土地的重復出讓問題。(人防可以不擁有土地)
6、應按規定上交的物業中部分物業的使用權可以歸業主使用(如人防),應在合同契約中注明,並將全部收益歸業主按比例共享。
7、上述的所有問題應在銷售時用補充契約的方式說明,以分清各自的物權。包括:注明會所是否列入成本分攤,其產權的歸屬等。凡由開發商所持有的物業均應是已交納了土地出讓金的物業,是可銷售的物業,否則開發商所持有的物業就沒有土地權益了,也不應歸開發商擁有。
8、當物權清楚之後,纔有可能解決物業管理中的問題,如地面停車、會所、人防的使用等等。產權中可以注明歸屬的應用權證的方式證明,產權證中不能明確分割歸屬的應用百分比的權重劃分並注明,如鍋爐房、變電室等,或在現行法律中將該物業劃歸開發商,但開發商用契約注明權益歸所有業主。
9、物業管理中應根據物權的權重來分配應支付的費用和應承擔的義務。開發商可以代委托物業管理,但物業管理的企業應設立項目管理的單獨賬號,該賬號賬目分開,並受業主委員會或政府的監督,並使管理費的預算透明和公開。只有已公開的成本和利潤纔能進入物業管理企業的賬號。
10、物管企業的收費應按服務標准的等級自定,政府要監管的是法定利潤率或在預算中注明的利潤率。這樣纔能使預算透明和公平競爭。在利潤有保證時物管企業纔會增加並形成市場競爭。
11、凡屬業主共有產權而產生的服務利潤扣除成本後不能成為物管企業的利潤而應成為小業主共有的收益。此收益應用於衝減次年度的管理費(不能作為利潤分配,這裡有稅收問題,也有收益分配的合理性問題)。由於管理費是按權重比例計算的,衝減時也按同比例享受。
12、管理費預算中不包括的內容應為有償服務或經營的內容,這些價格應由提供服務的單位或企業確定,業主有選擇權,但不能列入物業管理費中開支和計算,更不可能是無償享有的。當管理費預算透明後其糾紛就會減少和避免。
13、劃分物權的問題,首先要政府支持,並從法規上給予明確纔有可能有約束力,並使消費者有法可依。其次可以約束開發商、規劃部門、物業管理部門,使市場有法可依。
據了解,作為發展商,任志強代表華遠新時代希望將此研究成果推廣於實際的房地產銷售與管理過程中,實現該公司在房地產業誠信、公正、規范、以人為本的目標;並願從自身做起,真正讓老百姓明明白白地買到放心房。
不難看出,以任志強為代表的華遠新時代公司在做一件已經超出了開發范圍的事情,那麼這種行為會不會得到各方的認可呢?我們拭目以待。
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