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-對物業管理公司來說,目前最頭疼的是物業管理費的收繳問題。
-物業公司應切實提高服務水平,引入准入機制、競爭機制和淘汰機制。
-業主在享受物業管理服務的同時也應樹立起對物業管理服務的正確認識。
近日,在中海雅園物業管理競標會上勝出剛4個月的北京金羅馬物業管理公司,因費用問題用一紙訴狀將中海雅園管委會(業主委員會)告上了法庭。目前此案還在審理階段。業主要維權,物業公司要管理,而與此產生的雙方利益糾紛大有愈演愈盛之勢。
一些物業管理糾紛事件時常見諸報端:鵬潤家園事件、九龍花園事件以及近日陸續曝出的亞運豪庭……雖然這幾個案例只是北京市3000多個小區裡的少數,但這個行業似乎已經面臨信任危機。清華大學房地產研究所副所長季如進認為,發生在物業管理上的一系列糾紛是房產改革劇烈震蕩的必然現象。客觀看,對於物業公司和業主雙方來說,困境肯定是雙方的。
物業管理公司說:
『欠費是個坎我成受氣包』
物業管理費是日常公共性管理服務費用,主要用於小區公共區域的保潔、保安、綠化、小區公共設備公共設施的日常運行維護、公共事務的處理以及物業管理區域內員工的工資等支出。
對物業管理公司來說,目前最頭疼的是物業管理費的收繳問題。據業內人士介紹,在北京高檔居住小區的物業繳費率目前佔到90%以上,而在普通居住小區的物業繳費率不到60%,實際上在絕大多數小區都存在著欠交物業管理費用的現象。
目前的物業管理糾紛產生的原因不外乎三種情況:一是物業收費難問題;二是開發商遺留問題被業主轉移到物業管理公司身上;第三,也是最重要的一條,就是物業管理公司的低水平導致糾紛時有發生。
通常,物業管理水平高的小區,物業繳費率就高,而在物業管理水平低的小區,無論收費多少,物業繳費率都很低。物業管理水平決定著物業繳費率的高低。
北京萬科物業一直堅持實行『管理報告』制度,不僅每季度向業主公布管理處的收支狀況,還將各類設施的運行情況、房屋設備的保養情況、保潔綠化的管理狀況、安全管理狀況等,一一詳細地向業主細說分明,提高管理服務的透明度,這項行動當然得到業主們贊賞,物業公司與業主之間的關系也更為融洽。
翻開每月一期的《北京萬科通訊》,就能看出北京萬科物業管理公司與業主之間的溝通狀況,業主對小區物業的意見都能在上面見到。這也是萬科物業的收費率高的關鍵原因。北京西部美林花園的繳費率基本上也在90%以上。而均豪物業管理公司管理的海淀區薊寧小區收費率達到100%。
但是,在許多小區,繳費問題已經成為一個難以逾越的坎了。北京市物業管理商會會長於慶新認為,北京物業管理公司首先面臨的是市場競爭問題。在北京,1400家物業管理公司管理著一億五千萬平方米的房子,可想競爭之激烈。其中佔有80%左右的是傳統房管房(公房轉制)以及自建自管的物業管理公司。在業主維權意識逐漸增強的今天,他們面臨著『母體斷奶』,以及開發商自建房後成立自己的物業管理公司從而形成『父子關系』劃撥的趨勢的斷裂,面臨著被業主管委會炒掉的危險。
於慶新說,這些物業管理公司在市場化的今天沒有經過專業訓練,以其低水平的管理直接進入收費階段,甚至強制收費。而有些物業管理公司大部分的人力都用在說服業主繳納物業管理費用上,對物業反而沒有精力管理。
由於物業管理業的發展客觀現狀決定了許多物業管理公司水平極低,物業服務不到位,員工整體文化層次不高,實際工作中經常出現處理問題不當的做法,業主因此拒絕交付物業管理費用,由此形成惡性循環。越不交費,各項設施維護越不到位,服務越差,業主與物業公司的矛盾越激化。
小區業主說:
『我維權沒錯服務不當不繳費』
『我家的房屋質量存在問題,物業管理費用當然不能交。』
『當初買房時允諾的入住後立即解決天然氣問題至今沒解決,承諾的綠化面積沒有達到,我憑什麼繳費?』
業主拒絕繳納物業管理費的理由五花八門,諸如此類的情況通常成為許多業主不繳費的理由。其中部分是業主將開發商與物業管理公司等同起來。因為一些小區的物業管理公司是開發商指定,所以業主將對開發商的不滿發泄到物業管理公司頭上,一些物業管理公司也成了業主的出氣筒。
一些業主維權手段缺乏、法律意識淡泊。於慶新說他在商會接諮詢熱線時經常碰到此種情況。有位大媽還在電話裡跟他說:『我當年住了5間房,拆遷時給了3間,你說我能繳費嗎?』而部分業主是因為鄰裡有矛盾,裝修造成滲漏水,噪聲擾鄰等原因不繳費。同時,一些習慣了住公房的居民,一下子買房成了業主,要繳物業管理費的觀念還沒有完全樹立起來。另外,繳多少錢,享受什麼樣的服務,並不是業主自己的選擇。而極少數業主對物業管理人員的謾罵也使矛盾進一步激化。
北京勞賽德律師事務所的蔡耀忠律師對記者分析說,業主拒絕繳費的原因在於以下幾種:
第一,對物業管理的不滿意,認為物業服務沒有到位;第二,除政府定價的普通住宅外,一些小區的業主對物業公司制定的收費標准不認可;第三,由於業主自身的原因,像業主內部糾紛、業主因出國或者出租房屋等原因而致使繳費不及時現象出現;第四,因房屋質量等問題而將應由開發商承擔的責任轉到物業管理公司。
加強行業監管
60家物業公司被吊銷證書
7月7日,北京市國土資源和房屋管理局發布公告,60家物業公司未通過年審,被吊銷資質證書。同時,4家物業公司被要求限期整改。這可以說是對物業管理公司敲響的一個警鍾。
對此,於慶新拍手稱好,他說,很高興看到其中有6家被吊銷資質證書的公司是因為得不到好的評價而被淘汰的。在加入世貿組織之後,物業公司應提高服務水平,引入准入機制、競爭機制和淘汰機制來調整市場秩序,否則無法參與世界競爭。
於慶新表示,物業管理行業還應該引入商業、行業協會管理,由此來保護優勢企業,同時對不良企業進行制約。從而來推動整個行業市場化,使得物業管理公司在自律的基礎上遵守誠信原則。
物業管理服務在國內是個新興的行業,物業公司提高其自身的管理水平迫在眉睫。剛剛起步的物業管理服務還不規范、不到位。許多物業公司還在用著人海戰術來管理小區物業。一旦出現物業糾紛,出現樓市暴力,物業公司也是開除保安了事,對其自身的管理服務水平反省不夠。
糾紛調和不了
通過司法途徑解決
出現物業糾紛,是各方面參與單位(主體)對物業管理服務的總體認識上存在問題。蔡耀忠律師說,參與各方對物業管理服務總體了解不清、認識簡單、關系不到位等都導致物業管理糾紛產生,這不是某一單方面的原因。而法律和行業規范不完善是物業糾紛的土壤。
事實上,很多投訴追根溯源都在於前期的交易過程中的問題,甚至涉及更深層次的法律問題。因此解決物業管理糾紛的最終途徑有相當部分取決於房地產開發的不斷規范化。實際上,從1997年開始,發展商在申請預售時,就要申報《物管公約》。在《物管公約》內,就車位等許多問題都有約定。但是,大多數購房者買房時看不到《物管公約》,甚至不知道《物管公約》的事。
物業公司收繳物業管理費難,除存在客觀環境外,其自身主觀努力也不夠。物業公司應制定合理的有根據的收費標准。在此標准下產生的業主不繳費糾紛可以通過司法來解決。蔡律師認為,法律是留有通道的,再好的物業管理也不可能滿足每一位業主的要求,由此產生的糾紛應當由第三者來承擔,即通過法律來獲得合法權益。
北京市房地局小區辦主任劉志宇在接受記者采訪時說,物業糾紛在調和不了的情況下,應通過司法途徑解決。
天下沒有免費的午餐,享受服務就要繳費。業主在享受物業管理服務的同時也應樹立起對物業管理服務的正確認識,對權利和義務有個比較合理的認識,物業管理是個不能中斷的連續活動,業主不能輕易地因物業管理服務不當而不繳費致使服務中斷。好的物業公司是在培養業主的繳費意識。
而業主管理委員會自身的健康成長也至關重要。於慶新說,管委會成員和管委會自身應該明確其為公眾服務為社區服務的目的,管委會不能為私人提供謀取個人利益的機會,不能成為某一些人棄公眾利益而不顧進行單獨表演的秀場。
今後的物業管理應該是專業化的管理,是與賓館服務同步的分級管理。從招待所到五星級賓館,享受何種服務就繳納何種費用。物業公司要制定相應的人纔培訓制度,內部的員工要通過專業培訓。消費者在買房前一定要認清品牌企業。於慶新認為,品牌意味著誠信程度。消費者在購房前要到專業機構諮詢開發商以及物業管理公司的情況,以避免今後物業管理糾紛的發生。
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