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儘快瞭解物業管理的法規政策、居住生活中的權利與義務已成爲準業主們的當務之急-買房款的2%交了公共維修基金,但入住後每月還要交納物業管理費,這種收費方式是否算重複收費,公共維修基金和物業管理費到底有何區別?
-爲什麼物業管理公司會以不交物業管理費爲由斷水斷電,這樣的行爲是否符合規定?
-一些小區頻頻出現物業管理糾紛,是否說明現在的物業管理行業存在着信任危機……
從去年年底開始,不少經過長達幾年開發期的房地產項目都面臨着入住高峯,物業管理問題成爲入住者們關心的問題,但相對於對物管知識貧乏的準業主們,儘快瞭解物業管理的法規政策、居住生活中的權利與義務成爲當務之急。近日,就一些常見的物業管理問題,北京市房屋土地管理局物業管理處有關負責人接受了本報記者的獨家專訪。
公共維修基金與物業管理費的區別在哪裏
目前有不少買房人認爲,交納了房款2%作爲公共維修基金,物業管理費就應該免收。
對此,物業管理處負責人解釋,維修基金是指專項用於住宅共用部位共用設施設備保修期滿後,除日常運行維修養護範圍以外的中修、大修及改造、更新工程的基金。而住宅共用部位共用設施設備是指住宅樓房內或物業管理區域內屬全體產權人或部分產權人共同所有且使用的房屋的有關部位及設施設備。共用部位共用設施的具體項目應依照住宅公用建築面積分攤原則在《物業管理公約》中有約定。一般包括以下幾個部分:
物業管理區域內的物業管理用房、空地、道路、綠地、變配電系統、市政排水設施、物業管理區域的外圍護欄及圍牆。
而我們常說的物業管理費則是日常公共性管理服務費用,主要用於小區公共區域的保潔、保安、綠化、小區公共設備公共設施的日常運行維護、公共事務的處理等支出。
由此我們可以看出,公共維修基金與物業管理費用的用途不一樣,並不存在重複收費問題。爲此,政府主管部門要求所有小區的物業管理公司實行明碼標價,都要在小區的明顯部位張貼物業管理收費標準、服務標準、收費的依據等內容,使百姓明明白白消費物業管理。
爲什麼會出現買得起房養不起房的現象
有些小區經常會發生一些業主交不起物業管理費的現象,物業管理公司往往以斷水斷電來催交管理費。造成這種現象的原因有很多,其中相當一部分業主是由於在購房前的考慮不周,忽視未來的物業管理問題,以至於入住後被高額的費用所拖累。據瞭解,按照有關規定,任何房地產項目在銷售時期,發展商都必須向購房人明示物業管理公約,公約中明確物業管理收費、服務等內容,並簽署遵守公約的承諾書。但事實上,很多買房人在買房過程中仍然沒有將物業管理問題放在重要的位置上。只有到入住時纔對物業管理費提出種種疑問,這時合同已經簽訂,以物業管理費過高爲理由提出退房屬於違約,買房人只有接受這一事實。但入住後一旦遇到資金壓力,物業管理費的拖欠就成爲了業主與物業公司之間產生爭論的焦點。
對此,物業管理處負責人說,買了房養不起房的業主大致有兩種:一是對自己的收入盲目樂觀而沒有合理安排的買房人。這種人也許只有20萬元的存款,當他們買了70萬元的商品房後,如果他們每月的收入只夠償還貸款和基本生活消費的,那麼他們很可能交不起物業管理費,一旦遇到收入下降,別說物業管理費,就是連月供款恐怕也很難承擔。第二種是一些企業爲員工購買了高檔商品房,這些商品房的物業管理費用是比較高的,經過了公房時代的業主享受的是高福利而不是高工資,單位替他們承擔了物業費是不會產生問題的,一旦單位要求個人承擔這筆費用,偌大的一處住房所交納的物業管理費標準與他們的收入失衡,自然難以承擔高昂的物業管理費用。
這位負責人提醒買房人,買房是一時的,而住房是一生的,因此,買房時就必須關注物業管理消費。買房時要把自有資金分成三部分來安排:購房款、日常消費、未來的物業管理費。
近期發生的物業管理糾紛是否代表了行業的現狀
從去年年底開始,幾起物業管理糾紛使這個行業面臨着信任危機,北京市房屋土地管理局物業管理處負責人希望,買房人不要因爲幾起惡性事件的發生就對物業管理行業失去信心。他說,北京近一段時期發生的物業管理糾紛雖然不少,但相對於北京市3127個小區來講,只是其中的一小部分,這個行業中絕大多數物業管理公司都能按照規定實現對小區的規範服務,絕大多數小區處於一個良好的管理狀態。而有些小區糾紛的癥結所在則是多方面造成的,其中很大程度上是開發商的遺留問題爲後來的物業管理糾紛埋下伏筆,因此解決物業管理糾紛的最終途徑有相當部分取決於房地產開發的不斷規範化。
就目前的狀況而言,要解決物業管理當中存在的問題,需要有關各方面的努力。首先,物業管理公司的專業化程度亟待提高,現在很多物業管理公司由開發商自組,物業管理人員很少進行過專業培訓,因此在日常的小區管理中很難做到專業化,只是按照政府相關法規簡單、機械地對小區進行管理。政府部門已經明確提出,物業管理招投標制度將成爲小區選擇物業管理公司的主要手段,隨着這一制度的不斷深化,物業管理公司專業化的問題將迎刃而解。
其次,業主委員會要發揮積極的健康的作用,它是一個在遵守法律的前提下維護全體業主合法權益的羣衆性組織,而不是一個帶領業主與開發商、物業管理公司進行對抗的組織。業主委員會的主要職能是選擇、配合、監督小區物業管理公司對小區進行服務、管理,與物業管理公司是共建關係。而目前有一些小區的業主委員會無限擴大自己的權利,對物業管理公司的人員安排、工資發放、辦公用品購買等企業自主行爲進行干涉,這些都是越權的行爲,是不利於物業管理的健康發展的。據有關人士透露,政府部門正在制訂政策,對小區的業主委員會組建及日常工作進行規範。
還有重要的一點,業主應該樹立享受服務就要交費的觀念,培養成熟的消費心理。北京市大多數小區的物業管理公司與業主間建立的良好關係,都是這種成熟消費心理的體現。