在未來10-20年，北京市將處於住宅建設與房地產快速發展時期，伴隨著住宅業越來越成為國民經濟的重要產業，物業管理業的發展必將有巨大的發展潛力和廣闊的發展空間。伴隨著物業管理的迅速發展，物業管理走向社會化、市場化、專業化已成為一種必然趨勢。

1、市場化決策將取代非市場化決策

我國物業管理雖然是適應房地產管理體制改革產生的，但它仍然沒有擺脫傳統計劃經濟體制的乾擾，仍然在進行著一些非市場化的運作。北京市物業管理存在許多不符合市場化的問題，一些物業管理企業在物業管理專業方面不很在行，但因為是某個開發公司的下屬企業，或者是某幾個開發公司合資組成的股份企業，管理業務不愁沒有，因而就不必為市場決策而勞神。另一些物業管理企業則更有手段，他們充分利用各種政策、管理方面的漏洞，以非市場化的手段進行暗箱操作，爭奪著市場。隨著市場經濟體制的不斷完善、物業管理行業的充分競爭和政府管理能力的加強，市場化決策將成為主流。

另一方面，在收費標准上，目前由政府統一確定收費標准將被市場決定收費標准所取代。由市場確定物業管理服務收費標准，可以直接體現物業管理水平差異性和業主與物業管理企業的雙向選擇權利。

在市場規則不斷完善的過程中，物業管理公司大浪淘沙的局面也會很快來臨。

2、市場需求增大，物管企業面臨良好的發展機遇

北京市房地產業增長較快，而且在申奧成功和入世的背景下，未來幾年，房地產將保持持續快速的增長，這將直接增加對物業管理市場的需求。另外，目前北京物管市場呈現四大特點：首先是隨著開發商品牌意識的提高，房地產開發商將逐步丟棄『自建自管』的觀念，把項目交給專業物管公司；其次是國企改制將使房管所脫離政府部門，成為自負盈虧的企業實體；第三是建設部規定今後物管項目實行招標，不稱職的物管企業會被業主炒掉，由新的『管家』取而代之；第四是行政事業單位的後勤服務社會化為物管企業的發展提供了難得的機會。

伴隨著政府機構的體制轉軌和企事業單位的改制，政府機關、學校、醫院等單位的後勤服務也將社會化，物業管理的客觀需求已經產生而且會越來越多，萬科物業負責建設部機關大院的物業管理和蓮花物業負責國家計委生活區的物業管理已經說明了這一點。

3、物業管理模式由物業公司單獨管理向物業公司管理與業主自營式管理兩種模式並存的物業管理新體制轉變

目前，北京市的物業管理著重推行一種模式，即所有居住小區普遍由物業公司進行管理。這種管理模式的最大優勢是，可以對整個小區實行集中統一管理，專業化程度比較高，管理效果相對要好一些。其主要弊端是：管理費用較高，很多中低收入居民承受不起。

為了解決這個矛盾，從北京市大多數中低收入者無力負擔物業管理費的實際情況出發，必須打破北京市普遍推行物業公司管理單一模式的體制，將我國臺灣地區普遍實行的業主自營式物業管理引進北京市的物業管理體制，實行物業公司管理與業主自營式管理兩種模式並用的物業管理新體制。業主自營式物業管理的最大優勢是，業主基本不用花錢或者花很少的錢，也能對普通住宅樓房實行統一的物業管理，並實現政府要求達到的管理目標，即對住宅樓房及其設施設備和住宅區內的綠地、車輛實行集中統一的維修和管理，創建安全、整潔、文明、舒適的居住環境。

所謂業主自營式物業管理，就是住宅小區（臺灣稱社區）的物業管理，既不由房地產開發公司負責，也不聘請社會上專門的物業管理公司負責，而是由樓房業主自己打理。這種方式在臺灣的城市中比較普遍。整個社區的建築物分為兩部分：一部分是私產（即居民的套房），由業主自己打理；另一部分是公產，包括庭院、各種公共活動場所和臨街的配套建築物。公共社區為全體成員所有，由他們自己管理，即所謂業主自營式物業管理。他們自己選出一個比較精乾的管理委員會，全權負責管理，不領取任何報酬。委員一般任期一年，每月開會一次，討論決定社區物業管理的重大問題。

4、物業管理企業將走向集團化、名牌化

『小而多、多而雜』低水平管理是物業管理這一龐大工程的頑癥。隨著物業管理的企業化、專業化、社會化程度的不斷提高，在競爭中會出現物業管理行業的資產重組和企業間的兼並，形成跨行業、跨部門、跨地區的企業集團。

5、市場競爭會更加激烈，物業管理覆蓋率將在競爭中擴大，物業管理公司分化組合加劇

北京的市場競爭會更激烈，物管公司的分化組合也會逐步加大。由於商品房的價格呈下降趨勢，物管企業競爭的焦點會在物管費上得到體現，准能合理收費，優質優價，誰就可能佔領市場。競爭的結果使物業管理覆蓋不斷擴大。

企業發展的客觀要求是走規模化道路。破產與兼並將是今後物管市場的主旋律。目前北京市各類物管企業的發展水平差異較大，隨著市場的逐步規范，會導致兩種情況的產生：一是經營規模小、服務水平差、信譽低的物管公司因不能適應市場變化，最終破產倒閉；二是這些公司被實力較強、具有專業服務水平的物管企業兼並。

今後物業管理競爭將向四個方面擴展：

——擴大經營規模。物業管理是微利服務行業。尤其是在我國目前的實際情況下，物業管理公司只有擴大規模，降低成本，一業為主，多種經營，纔能生存發展，提高管理服務水平。

——擴大管理類型。目前，不僅新建成片小區全部實行物業管理，老住宅區、學校、銀行、商場、醫院、酒店等，也逐步被納入物業管理市場范圍，成為各物業公司競投的目標。

——擴大地域范圍。以前北京市物業管理公司的業務范圍主要集中於本地，隨著競爭的進一步加劇，未來業務范圍將擴展到外省、市。

——擴大管理品種。物業管理作為一個新興產業，所創造的國民經濟總值非常可觀，同時還派生許多與此相關的分項產品和系列產品，包括機電維護、清潔、綠化、生活服務以及物業策劃、代理、顧問、租賃等。目前北京許多物業公司正積極開拓系列產品業務，豐富專業內涵，為社會提供服務，增加企業效益，同時有效地支持了業主的發展。（石言）