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日前,記者就『房屋質量』和『服務折扣』兩方面引發的物業糾紛問題采訪了房地產專業律師許征女士。
房屋出現質量問題應要求開發商給予維修
記:業主入住後,如發現房屋質量問題,找發展商解決又無望,部分業主往往以拒交 物業管理費作為解決問題的辦法,你怎麼看這種行為?
許:業主這樣做,其實是混淆了房屋買賣和物業管理這兩種不同的法律關系。從法律關系上來看,業主與物業管理公司是一種委托關系。依據雙方簽訂的『物業管理公約』的規定,物業管理公司收取了業主所交的物業費,應為業主提供綠化、保安、水電、物業內公共設施的維護等服務;而業主(即房屋買賣合同中的買方)與發展商是一種買賣法律關系。買方支付了房款,發展商應交付質量符合國家規定和合同約定的標的物——房屋。而根據2001年6月1日開始實施的《商品房銷售管理辦法》的相關規定:銷售商品住宅時,房地產開發企業應當根據《商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》,向買受人提供《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》;房地產開發企業應當對所售商品房承擔質量保修責任。當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內容作出約定。保修期從交付之日起計算;商品住宅的保修期限不得低於建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續期;存續期少於《規定》中確定的最低保修期限的,保修期不得低於《規定》中確定的最低保修期限;在保修期限內發生的屬於保修范圍的質量問題,房地產開發企業應當履行保修義務,並對造成的損失承擔賠償責任。
記:你的意思是,在保修期內,業主有權要求開發商免費維修,直至符合國家規定的標准和合同約定的要求。而不應當把房屋質量這類問題的矛盾指向物業管理公司。
許:是的,任何事情都必須權責分明,這樣纔能有利於問題的解決。
記:如果房屋出現質量問題時已超過保修期,業主該怎麼辦?
許:超過保修期,這時開發商已經沒有了法定的維修義務,業主可以聯系物業管理公司或開發商維修,自己支付維修費用。業主在了解這些內容後,應有的放矢地尋求解決問題的辦法,或通過仲裁或訴訟等法律途徑來解決。
物業服務出現『折扣』最好由『管委會』協商
記:業主在交付了不菲的物業管理費後,卻往往發現物業公司提供的服務與管理公約的協定或與自己的要求有較大出入,如環境綠化較差、清理衛生不及時等,這時往往產生糾紛。
許:是的,目前,由於物業管理法規還不健全,物業管理公司的服務意識比較淡薄,服務人員的素質參差不齊,對物業管理收費和物業服務標准又缺乏嚴格的法律界定,所以容易導致糾紛。一旦發生糾紛,最好由業主管理委員會代表廣大業主就自身的切實利益問題與物業管理公司協商、談判。如糾紛不能自行解決,可聘請房地產相關專業的律師參與調解、仲裁或訴訟。
記:物業管理公司應該如何去做,不斷完善自己?
許:進一步完善《物業管理公約》,物業管理公司要定期公開管理費和維修基金的收支情況,明確服務事項、服務標准以及物業管理費的增減和違約責任,物業公司應加強服務意識,增強服務觀念。從這個意義上講,『物業管理公司』應為『物業服務公司』更為貼切。
記:任何事情都是兩面的、雙方的,作為業主應該如何對待?
許:業主在享受權利的同時,也應配合物業管理公司做好服務工作,理解並引導這個行業健康規范地發展,共同營造溫馨、和睦的美好家園。
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