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美國自獨立後,為適應西部開發和建設開放性現代化國家的需要,比較早就允許不動產的自由買賣,不動產交易規則和產權登記制度是美國不動產管理的重要內容。在市場經濟體制下,美國聯邦政府通過抵押貸款擔保、住房補貼等經濟手段,間接地介入住宅建設,政府很少建房和擁有住房。因此,美國制定的房地產法規主要圍繞自有住房進行,包括幫助中低收入者獲得住房,業主與租戶的權利保護,共享產權公寓的管理等方面。同時,專門立法為特別需要幫助的家庭提供政府支持,如無家可歸者住宅法、老人住宅法、低收入者公共住宅法等。
一、美國房地產法規框架構成
◆土地登記、注冊及土地產權保險 美國土地所有權分為聯邦政府所有、州政府所有和私人所有。土地權籍管理長期以來采取土地登記制度,土地的出讓、轉讓、繼承、處分等每一次的產權轉移,都記錄在案。由於歷史的變遷,記錄在案的土地產權關系可能變得模糊不清,因而需要在法律上給予確權。目前,美國土地產權的確權方式有兩種:一是沿用傳統的登記制度,通過產權保險公司進行產權保險,以達到法律上的確權;二是通過土地登記機構進行土地產權注冊,得到法律上的確權。業主可以自主選擇其中的任何一種。
◆土地分區 政府土地部門專門頒布土地分區法,對土地進行分塊,確定了用地的范圍和性質。任何對土地分區的修改,須經過政府部門的批准。在美國,地方政府專門設立了土地法庭,對由於土地產權和土地分區所引起的糾紛,進行仲裁。隨著現代通信技術的發展和網絡的普及,越來越多的美國人希望在家工作。不少家庭商務的開展,改變了原居住房屋的用途,在居住區內會對周圍鄰居產生影響,如車流量的增加,噪聲和環境的影響等。因此,土地分區法中對居住區內家庭商務有所限制。
◆抵押貸款 20世紀30年代初經濟大蕭條,使許多貸款建購房的美國家庭無力償還欠款,因此,1931年國會批准了『聯邦住房貸款法』,實施了第一個救助自有住房家庭計劃。1934年美國建立了聯邦住房局(FHA),提供了住房抵押貸款擔保。1938年創建了聯邦全國抵押協會(FNMA),實現了住房抵押貸款的證券化,使長期不動的住房抵押物有了流動的二級市場。由於有了政府擔保和私人資金投入,美國的住房建設速度大大加快,私人擁有住房的比例增加。
◆經紀人協會 雖然,美國法律並沒有規定每一筆房地產交易,都必須經過經紀人來操作。但是,由於房地產交易是一項專業性較強的經濟活動,涉及的相關法律規定較多,因此,往往需要有資質的經紀人代理。美國房地產經紀人協會,負責對房地產經紀人的培訓、考試,經房地產經紀人協會審定的合格者,由地方政府頒發執業執照。同時,協會還負責對房地產經紀人的在崗培訓。房地產經紀人在執業中,要遵循有關的法律規定,同時,還要服從協會制定的行規,如必須嚴格執行明示制度,執業中不能有欺詐行為等。一旦發現有違規,可以吊銷經紀人的執照,並永遠不能在這個領域中從事該項業務。美國經紀人資格由各州認定,需要跨州從事經營業務的,還需重新進行考核,並取得執業資格。
◆共有產權公寓 隨著城市的發展,城市地價迅速上漲,郊外的獨立式住宅大量出現。近年來,由於城市規劃對城市范圍無限制的擴大作了限定,為了在市區充分利用土地,人們開始建造產權共有的多層公寓。每個家庭不僅享有獨個單元住房,而且還擁有公寓佔地的土地份額和公共部位的共有產權。對於共有產權的管理可以由業主自行成立公司管理,也可以委托其他物業管理公司,對公寓進行物業管理和維修。為了規范共有產權的管理,美國專門制定『共有產權公寓法』,對這類住房的產權關系、經營管理等,在法律上加以明確。
◆低收入住宅 美國的住房政策從20世紀70年代以後,開始由原來傾向中產階級轉向中低收入家庭。1975年聯邦政府實行了『資格證明計劃』,即低收人家庭所支付的房租,按市場平均租金計,不應超過家庭收入的25%-30%。超過這一標准的家庭,纔有資格享受政府給予的合理市場平均租金差價補貼。1983年以前,這種補貼主要補貼房屋,政府對建設低租金住房的發展商進行補貼,要求發展商將獲得補貼建設的住房承租給政府核定的符合條件的家庭,或者對現有租住的住房壓低租金,對房東進行補貼。1983年聯邦政府又實行了『住房券計劃』,政府負擔合理市場租金與家庭收入30%的差額,發放『住房券』,讓低收入家庭在市場上自由選擇住房。從實施情況看,租戶為了能租一套較好的住房,往往支出更多的費用,促進了住房消費。
二、美國聯邦法與州法的涉及范圍
美國聯邦政府制定的房地產法規,主要側重於土地規劃、住房目標和低收入家庭的住房補貼等;州政府的房地產法規,則注重於土地分區、房地產交易和管理等。
三、中介組織、行業協會的法律作用
房地產交易的復雜性,需要中介組織的介入。房地產從業人員加入協會,自覺遵守行業規范和職業道德的約束。行業協會起著監督調解作用,一旦遇到客戶投訴,協會可以仲裁。如果遇到法庭訴訟時,協會可以代表會員出庭。
四、法律執行機制與監督制度
美國是世界上最早創建立法和司法雙軌制的國家,同時專門制定法規,強調房地產交易的明示制度。在房地產交易中,需要填寫統一的表格,表格中要詳細描述房屋內在和外在的狀況。交易房屋如有缺陷,也應在表格中明示。如在交易後發現有隱瞞和欺詐行為,可以依照法律追究當事人的責任。行業協會除了制定行規以外,也起著監督作用。
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