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最近,有關美國經濟的多項統計數據未能讓人樂觀,但美國商務部最新公布的7月份新建住房銷售數量比上月大幅度增加6.7%,經季節調整後達到折合年率102萬套的創紀錄水平,二手房銷售也增長4.5%,折合年率533萬套,顯示整體房地產市場持續走強。分析家們認為,房地產市場已成為支橕美國經濟復蘇的重要動力,可使美國經濟避免出現『雙重衰退』。但是,也有分析家擔心房地產市場已經過熱,一旦泡沫破滅,後果嚴重。
美國經濟今年首季出現復蘇跡象後,二季度的統計數字又顯示復蘇受阻,前景不明。同時,一連串的大公司財務丑聞先後曝光,投資者信心嚴重受挫,股市暴跌。然而,在30年定期抵押貸款利率平均跌至6.27%的近30年來最低水平的刺激下,美國人捨股買房,房地產市場持續旺盛。到哪裡買房,買什麼房已成為不少美國人日常閑聊的重要話題。教人們如何進行房地產投資的新書也充斥書市。
分析家們認為,美國房地產市場的旺勢將惠及相關行業,並帶動整體經濟上昇,大大降低經濟出現『雙重衰退』的機會。首先,房地產的火爆,使美國人賬面財富水漲船高。有資料顯示,過去兩年中,美國人擁有的房地產賬面價值增加近2萬億美元,對年產出約10萬億美元的美國經濟來說,無疑不是小數目。這種財富效應使美國消費者在經濟衰退時也保持了購物熱情,成為推動經濟復蘇的主要動力。此外,房地產業還帶動家具、建材、耐用消費品、裝修等行業的發展。全美房地產同業公會數字顯示,去年與房地產相關的產業活動,對美國GDP增幅的貢獻率達到61%。
然而,隨著房地產價格不斷攀昇,不少經濟界人士開始擔心,房地產市場是否會成為繼科技股泡沫後的又一個泡沫。如果這個泡沫破滅,對經濟會有嚴重的不利影響。最直接的影響是令消費者購物欲望和購物能力大減;其次,還可能引發消費及房屋抵押信貸危機,動搖銀行業。據美國官方的統計數字顯示,去年第四季度,美國居民的房屋抵押、信用卡及汽車三種貸款的總額,佔個人支配收入的比例已超過100%。此外,由於預期樓價會不斷上昇,銀行往往容許新業主只交付佔房價一成的首期付款。如果房地產市場有風吹草動,將會大大影響美國人的財務狀況。
不過,也有樂觀者認為目前美國的房地產市場還屬正常,不致於發生泡沫破滅現象。哈佛大學聯合房屋研究中心的報告指出,目前美國的業主中,只有1/4的人用於供樓的開支佔其收入總額的30%以上。其次,美國二手房價位不算高,今年第二季度的中位數水平雖比去年同期上昇7.4%,但只有15.77萬美元。此外,美國本土人口的自然增長和新進入美國的移民,為房地產市場創造出真實需求。據估計,未來10年間,新業主中約有1/4是新移民。同時,美國部分地區房屋供應並不能滿足需求。例如,一些城市郊區的建築條例嚴格,開發商不能大量建房,導致需求格外殷切。
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