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日前,廣東房地產專家、中國建設銀行廣東省分行房地產信貸部總經理郁文達在接受記者訪問時指出,對全社會存量貸款項目和新項目的貸款實行不同的監管政策,這樣可防止房地產的局部過熱和『泡沫』問題。
郁文達認為,從不同地區來看,北京、上海、浙江、福建房地產開發的自籌資金比重低於全國平均水平(29.53%),而廣東高於這一水平;北京、上海、浙江的銀行貸款比重高於全國平均水平(22.08%),而廣東則低於這一水平;而其資金來源(定金、按揭貸款),北京、上海、浙江都超過廣東。這表明,北京、上海、浙江等地企業資金依賴外部程度高於廣東。但近兩年來,廣東房地產的資金來源主要是國內貸款,外商直接投資和自有資金佔有比重在進一步下降。總體判斷是廣東的房地產市場當前在建規模偏大,今後1?2年市場將供過於求。郁文達認為,廣東的房地產周期已提前進入調整期,而浙江等地屬於過度建造期。為此,郁文達提出如下建議:
一、在貸幣政策相對穩定的情況下,通過對商業銀行的房地產信貸監管政策的調整,制止房地產的局部過熱和『泡沫』的產生。對在建的存量項目和新項目的新增貸款應有所區別,避免『一刀切』造成房地產市場大的波動,實行『軟著陸』的操作,以保護和促進房地產市場健康發展。
二、對新項目的貸款要提高開發企業准入標准和開發企業貸款的門檻。根據房地產企業以開發項目形成資金循環周轉的運動特點,在企業項目資金達到30%的基礎上,用項目資金貸款取代以前的流動資金貸款,企業用低於30%的自有資金從事房地產開發,用銀行貸款在不同的項目之間滾動是引發房地產信貸擴張的源頭,房地產開發資金來源結構證明了這一點。廣東房地產的自籌資金在全國12個熱點地區還算較高,但自有資金佔比不高,並且還在下降。全國熱點地區自籌資金較低,自有資金水平可能會更低。企業財務結構不合理,盲目擴張,資金鏈很緊,是當前我國房地產市場的最大風險。由於商業銀行體制改革不到位,內部的激勵約束機制不完善及同業激烈的競爭,有效控制貸款資金和流向的貸後管理較松,助長了房地產信貸擴張。
三、用個人住房貸款條件的差別化要求引導和調整住房的產品結構。如對普通住房和高檔別墅的貸款要求可以在貸款成數、期限、利率,期房和現房等方面給予前者比後者更優惠的條件。
通過對全社會存量貸款項目和新項目的貸款實行不同的監管政策,既可以保持當前房地產對國民經濟增長的貢獻,房地產信貸監管政策的調整信號傳導又可以逐步引導房地產的產品結構,從而制止房地產的局部過熱和『泡沫』的出現。
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