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針對目前房地產開發過程中開發商自有資金比例過低的問題,有消息說,央行近期可能再次對原來的房貸政策進行調整,調整重點集中在是否取消期房按揭貸款上。對此,記者采訪了部分專家,他們認為,調整政策一旦出臺,房產開發市場將發生重大變化。
鑒於我國局部地區出現房地產開發過熱、銀行面臨金融風險的現象,中國人民銀行於2001年6月26日發布了《關於規范住房金融業務的通知》,規定商業銀行發放住房開發貸款時,企業自有資金應不低於開發項目總投資的30%,開發項目必須具備『四證』。
但隨後不久,央行在對商業銀行2001年6月到2002年9月的房地產信貸業務檢查時發現,在發放的1468億元房地產貸款中,違規金額達到了365.5億元,其中房地產開發貸款違規佔到了很大比例,一種情況是對『四證』不齊全的項目發放房地產開發貸款;還有一種情況是在開發商自有資金尚未達到開發項目總投資30%的情況下發放房地產開發貸款。在浙江杭州,1999年至2002年4年間,房地產開發企業的自籌資金佔比分別為:13.33%、11.61%、15.40%和18.30%。這意味著開發商在開發項目時,自有資金尚不到二成,其他絕大部分依靠的是銀行貸款和預售回款。由於預售回款大都來自期房貸款,開發商還是將或有風險集中轉嫁到了銀行身上。
對此,央行有可能再次調整房貸政策,並將調整重點放到了『取消期房按揭』上,這意味著銀行口袋將再次對開發商收攏。專家認為,此舉將對房地產開發市場產生重大影響,主要體現在三個方面。
抬高市場進入門檻產業集中度將提高
房地產開發商必須『四證』?指國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和建設工程開工許可證?齊全纔能向商業銀行申請房地產開發貸款,這意味著企業買地不能使用銀行貸款,現在如果又取消期房按揭貸款,將變相抬高地產開發商進場的門檻。
目前房產部門對期房銷售的要求是,多層住宅主體結構封頂,高層建築完成2/3。上海市社會科學院房地產研究中心主任張鴻銘教授告訴記者,如果取消期房按揭,那麼多層住宅將延長8個月,而高層住宅將延長一年銷售,這樣對開發商自有資金的要求更高。一些資金實力較差的開發商將面臨很大的挑戰,而對於財力雄厚的開發商則是減少競爭壓力的好機會,行業將重新洗牌。
同時,房地產業集中度將得以提高。我國房地產市場產業集中度普遍偏低,就上海為例,盡管上海房地產企業100強的門檻在不斷提高,但佔有的市場份額不過48%,其中前十名佔有的的市場份額纔不過10%,而香港房地產市場,排名前十位的企業佔有了80%的市場份額。產業集中度偏低,一個重要原因是房地產市場進入門檻偏低。一旦取消期房貸款,能促使市場加速向大企業集中,產業集中度將大幅提高。
市場短期供不應求房價將受影響
上海市社會科學院房地產研究中心顧建發副教授認為,如果取消期房貸款,就意味著一些中小開發商關門,由於我國房地產市場需求較大,這將會造成短期市場出現供不應求、房價大起大落的的局面。事實上,市場表現也已經印證了這一點。自從傳出央行調整政策的消息後,一些地區出現了排隊買房的現象,房價也被乘機抬高,預計這種局面將維持一段時間。
就長期而言,取消期房貸款,則意味著預售資金將推遲變成開發商的開發資金,這部分開發資金和利息成本將由開發商自己承擔。一家房地產公司的老總告訴記者,這部分的利息成本佔到了項目開發資金的5%到10%,開發商最終會把這部分成本攤到房價上,房價將會受到一定影響。
融資渠道更加多元
如果取消期房貸款,這必然使得一部分房地產商將目光投向資本市場,可以預計,借殼上市、房地產投資基金、房地產證券化將成為一種新的融資渠道。
繼北京科技園置業、金融街房地產公司等一批企業成功買殼上市後,目前房地產業湧起了上市熱潮。央行調整房貸政策後,這種熱潮再次昇溫,據悉,已有數家房地產公司在緊鑼密鼓地籌辦上市。
此外,一種新的金融工具———房地產投資基金也將受到開發商青睞。據專家介紹,房地產投資基金的優勢在於其對房地產企業的投資屬於股權投資,不會給企業增加債務負擔;房地產投資基金以分散投資、降低風險為基本原則,其在一個房地產企業的投資不會超過企業淨資產額的一定比例,因此企業不會喪失自主經營權;房地產投資基金作為投資者,對房地產企業的運行能夠起到一定的外部監督作用,增強其運行的透明度,有利於促進房地產業健康發展。在我國,房地產投資基金的萌芽已經出現。前一階段,上海成功發放的房地產信托基金引起了房地產業的極大興趣。不久前,由深圳萬科等12家企業共同發起組建的中城房網投資管理有限公司正在著手與海內外基金公司合作,創設專事於土地開發的信托基金和住宅產業投資基金。
同時,房地產證券化也將加快走向前臺。購房者可以通過購買有價證券,對房地產實現保值,中小投資者也可按自己的意願換房,更多地得到實惠。另外,證券讓資產的持有者更加分散,將有利於整個房地產風險的分散,這對市場的長期發展大為有利。
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