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據國家統計局《中國房地產開發景氣指數》的統計資料顯示,2002年1月?11月份樓市的總體水平不如2001年同期。那麼?2003年樓市會不會繼續呈下降趨勢呢?這是大家都非常關心的問題。
根據筆者的粗淺研究,我國房地產業的波動周期與國民經濟的波動周期大體相同,即以4年?6年左右為一個周期。房地產業前一個波峰是1993年,最近的一個波峰是1998年,時隔5年。下一個波峰,理論上應是2004年左右。實踐證明,對周期性波動是可以通過『反周期行政乾預措施』來把它熨平或減小波動幅度的。因此,如果能努力從刺激有效需求和改善有效供應兩方面著手,有效地搞好結構調整,以大眾化普通住宅為主流產品,2003年樓市也是可以大有作為的。
今年樓市沒有大起伏
這是因為主要有三大因素的支橕:
其一,有前幾年國民經濟持續高速發展的『蓄勢』作支橕。據國家統計局發布的公報,1998年?2002年,國民經濟增長率分別為9.2%、7.1%、8%、7.3%、8%;房地產開發投資增長率相應為6.1%、11%、19.5%、25.3%、21.9%。可見,隨著國民經濟的持續增長,房地產投資也呈現持續增長的勢頭。國民經濟的持續增長使人均收入增加。收入的增加提昇了住房的消費水平。同時,據對35個大中城市的調查,居民購買存量住房的交易額也已達到786億元。因此,我國房地產業的發展是建立在國民經濟發展的堅實基礎之上的。
其二,有城市化水平大幅度提高作支橕。據有關部門預測,2010年我國城市化率將達到46%。城市人口將達到6.4億,比2001年淨增加1.9億人,每年新增人口1852萬。一方面,現有城市人口每增加1平方米人均住宅建築面積,就要新建5億平方米左右的住宅。另一方面,滿足新增城市人口的住房需求,按目前的人均住房建築面積22平方米計算,也需新建4億平方米住宅。
其三,有『人民生活更加富足』的需求作支橕。1998年到2002年,城鎮居民人均可支配收入己由5425元提高到7703元,而城鎮居民家庭恩格爾系數則由44.5下降到37.7。這勢必會進一步啟動住房消費,向『戶均一套房、人均一間房、功能配套、設備齊全』小康居住目標邁進。據2000年全國人口普查統計資料,我國有15%的家庭住房中無獨立廚房或與其他家庭合用,有30%的家庭住房無廁所或與其他家庭共用,約13%的家庭沒有飲用自來水。改善居住水平的需求?必然在一個相當長的時期間裡支橕著樓市。
空置教訓應記取
綜觀各地房市,造成空置房的原因主要有以下四個方面:
一、產品結構嚴重不合理。空置房較多的地區有一個共同的現象,即高檔住宅過熱、積壓最嚴重,而中低檔住宅則普遍供不應求。一些開發商長期以來的市場定位一直是高收入階層。但是,隨著住房由實物分配向貨幣分配轉變,消費主體發生了根本性的變化,工薪階層日益成為主流消費者。這種市場目標錯位,高檔住宅過熱,是造成房地產產品結構不合理、市場無效供給增加、商品房空置的重要原因。
二、業者盲目跟風。由於樓市對一些概念過份炒作,一部分業者則盲目跟風,導致投資開發走入誤區。
三、不少開發項目帶有硬傷。例如,有些開發項目戶型超大,周邊配套設施不全,交通不便,但價格卻高出其他樓盤好多。有些開發項目套型不佳、設計陳舊,產品質量欠佳,致使項目成為無效供給,而隨著新秀樓盤的上市,這些空置房越來越難以消化。
四、市場原因。例如,市場中的降價預期,觀望等待氣氛,使銷售周期延長。轉變消費觀念尚需要一個過程,貸款購房還不習慣,或無力貸款,制約了一部分有效需求。市場行為尚不夠規范,部分開發項目的不誠信行為打擊了購房者的信心。
普通住宅主沈浮
2003年樓市當務之急是解決『產品的供應結構與消費的需求結構相匹配』的問題。
把發展的重點放在中低價格的大眾化普通住宅上,把廣大中低收入者吸引到消費大軍中來。為此:一、要認真調整產品結構。決定市場的兩大因素是:有效需求和有效供給。而如果有效需求確定以後,有效供給便成為矛盾的主要方面。在國民經濟發展的某一階段,只有『供給』適應了這個階段的有效需求,『供給』纔是有效的。事實說明,我國房地產市場已進入『大眾百姓』——中等收入家庭買房為主力的階段。房地產市場要保持持續發展的態勢,就必須根據消費對象的變化,高度重視產品結構的調整問題。大力發展適合中低收入家庭住房消費支付能力的中低價商品住宅,是樓市發展的必然趨勢。固然政府主管部門在批地和立項時要認真審查把關,有效地進行調控,作為開發商更要做好充分的市場調查,把項目定位搞准確。
二、要大力推動住房二級市場(或二手市場)的繁榮。
在促進增量房地產發展的同時,要盤活存量房。發展住房二級市場,一是有利於形成『梯級消費結構』,有的可以買新房,有的可以買舊房,適應各種不同住房消費群體的需求。二是能夠有力地推動住房一級市場的發展。例如,上海居民收入水平雖然相對較高,但如果沒有十分活躍的二手房市場,也是不可能滿足各種不同收入家庭的購房需求的。由於一二手房的聯動,上海近兩年的住房交易量(一手房交易量+二手房交易量)達到人均2平方米左右,幾乎等於其它大城市的2倍。目前,浙江省的二手房市場也十分活躍;北京的二手房市場也正在努力發展之中;廣州、重慶、天津等市的二手房交易量都出現大幅度增長。
再為『增7』立新功
有了前幾年國民經濟持續高速增長的沃土,纔有了今天房地產業發展的根深葉茂。反之房地產業也要繼續為拉動國民經濟增長做貢獻。今年國民經濟預計增長7%,我們房地產業應為實現這個目標再立新功。因此,在警惕局部過熱的同時,又要在全國總體上保持一定的發展規模,以適應市場消費和拉動國民經濟增長的要求。1998年以來,城鎮住宅與房地產投資佔GDP的比重從1997年的6%提高到7%?7.8%之間。每年拉動GDP增長1個百分點以上。2001年,城鎮居民個人購買商品住宅的比例,比1997年提高了28.2個百分點。個人購買新建商品住宅的交易額達到3675億元,是1997年的4.54倍。同時,據對35個大中城市的調查,居民購買存量住房的交易額也已達到786億元。再加上其他形式建房中的個人投入,2001年全國城鎮個人住房支出的總額達到7500億元以上,可帶動相關消費近萬億元。與我國GDP的增長幅度百分之七到八相匹配,商品房投資增長率控制在15%?20%之間可能是比較適宜的。但前提是要調動起有效需求。
由於房地產市場的地域性很強,各地的市場情況不盡相同。目前部分地區出現的投資增幅過大、土地供應價格上漲過快,以及若乾結構性問題(包括產品結構、市場結構和企業結構),也必須引起我們的警惕。但是,如果土地供給量和投資減少到了造成『供小於求』,則又不僅會影響宏觀經濟的增長,而且會引發價格上揚、炒作盛行,增加經濟『泡沫』。在復雜的經濟問題面前,如何調節供求,把握度量,趨利避害,需要很好地統籌權衡。其中,特別是要注意調控政策上應從各地的實際情況出發,區別對待,因地制宜。
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