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景女士反映開發商在小區綠地上建變電站,訴諸法律後依然得不到解決。記者就景女士的問題走訪了天津市明揚律師事務所的律師。
案例評析
就本案訴訟的案由來講,如果認定開發商在小區綠地上建變電設施構成合同違約,根據《中華人民共和國合同法》第122條的規定,『因當事人一方的違約行為,侵害對方人身、財產權益的,受損害方有權選擇依據本法要求其承擔違約責任或者依照其他法律要求其承擔侵權責任。因此本案可以從以下兩方面中選擇,一是合同糾紛,即開發商是否違反商品房買賣合同中雙方約定的義務形成的合同糾紛;二是民事侵權糾紛,即開發商違約所建的變電站是否對業主的日常生活造成不良的影響而形成的糾紛。
就本案爭議的焦點來看,律師認為應當是建築設計圖,尤其是建築平面圖是否為合同的一部分。如果建築平面圖是合同的一部分,那麼開發商擅自更改建築設計圖則不能構成違約。建築設計圖,尤其是建築平面圖是否為商品房買賣合同的一部分,完全取決於雙方在合同中的約定或者有開發商的明確承諾。如果當事人雙方沒有此約定,就有理由認為購房者對建築平面圖所反映出來的房屋周邊環境沒有規定的要求。因而開發商就能對建築設計圖做出變更,只要此變更不影響雙方的約定,同時也不侵犯購房者的其他合法權利。
就開發商的責任而言,購房者與開發商簽訂的商品房買賣合同,是雙方履行合同義務的依據。當事人雙方沒有約定建築平面圖是合同的一部分,業主也不能證明開發商有相關的明確承諾,開發商在綠地上建變電站並不違反合同的義務,因此一審法院認定『雙方在簽訂合同中,沒有對該樓前是否有建築物作禁止性規定』,從而進一步認定『原告訴被告違反合同證據不足』是合乎法律規定的。
本案的業主認為所建的變電站對其日常生活造成不良的影響(如變電站噪音過大、影響采光等),即使購房者與開發商簽訂的商品房買賣合同中沒有約定建築平面圖為商品房買賣合同的一部分,由於上述原因即侵害了購房者或業主的合法權利,業主也能提起侵權之訴(而不是違約之訴)。在本案中,一審查明『變電站正常使用,沒有超標噪音,對正常人不構成傷害』,所以雖然變電站的建設違反了有關的審批程序,但也不構成侵權。所以開發商並沒有構成違約,同時也就談不上適用《中華人民共和國合同法》第122條的規定。
在小區建變電站,首先要經過土地規劃部門和電力局的審批,之後纔可以施工。本案中開發商建變電站並沒有取得上述兩個部門的審批,違反了行政管理的有關規定,其所建的變電站為違章建築,所以有關部門對其進行了處罰。這裡要說的是,如果開發商在已經設計好的小區綠地上加建變電站或其他設施,即使通過有關部門的審批,也要取得原設計單位的批准,如果商品房已經賣出,並且對業主做出了承諾,就要做出說明並征得業主的同意,否則就是對業主知情權的侵犯,同時構成了合同違約。
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