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-立法規范性文件不能代替法律
鄧澤敏(北京英島律師事務所副主任):去年有一個《物業管理條例草案》,並有一個征求意見稿,我覺得應該讓它盡快出臺。那裡面有些東西比現在要完善一些。另外誠信原則是個很大問題。比如說關於商品房買賣,商品房銷售管理辦法裡面居然沒有誠信的原則。我覺得首先應該從相關的立法當中要體現這種誠信的原則。目前的民法通則和消法都有誠信原則,合同法裡也有。但涉及房地產相關的法律,卻沒有。
目前大家還沒有太注意到一個問題,就是我們現在用的一些關於物業或者說關於房地產的一些文件,很多是房屋管理局的一些規定。這裡就有一個問題,從立法法規角度它不是立法范疇,他出的規定能不能作為法律依據?前一段時間我去上海打一個官司,對方律師出具了上海市財政局的一個規定,我馬上提出來,上海市財政局首先不是立法部門,因為法院或者是仲裁審理案件依據的是法律或者是地方性法規,而地方性法規要麼是地方人大,比如說上海市人大,要麼是上海市政府。而上海市財政局出的這規定算哪個級別的法規呢?從立法的角度根本不是立法法律部門,就根本沒權利出具這個規定,而此規定自然也就不具有約束力。
目前的現實問題就是:房管局規定是否具有法律身份和法律效力?但這同時又面臨另外一個問題,比如說成立業主委員會,他如果不依照北京市房管局的文件,又沒有其他適用性的相關法規,這是一個尷尬的問題。
黃匯(金田建築設計公司總建築師):我感覺到一個很奇怪的現象,中國的各種規范都比外國的詳細得多,一個雞毛蒜皮都寫上去,好像打官司都有根有據的。但實際上出發點都是很被動的,因為市場不規范。什麼東西都規定了,反而不能解決問題。比如說消防,咱們考慮消防車到這兒停車,你得給他12平方米×12平方米,現在消防車加大了,於是得給他15平方米×15平方米的回車半徑,然後纔能讓他回車場,這樣纔能算是消防合格了。其實就那麼點地,拉根管過來應該也行了。
-服務產品服務要隨年代變更
於慶新(均毫物業管理公司總經理):要想減少物業之間的糾紛我想有兩個問題。第一個物業公司的雙邊介入,目前比較好的開發商和比較大的開發商,在設計的時候就請物業公司介入,在使用的角度來評估物業的每一個功能,物業的使用功能、設備設施情況,那麼這樣能夠有效地通過物業公司的經驗,避免使用當中出現問題。在北京有很多開發商已經意識到請物業公司的重要性,但是也不排除很多開發商不請物業公司,或者是僅為賣房而擺一塊牌子,而實際上物業公司不聞不問。
再一個,物業管理公司是作為獨立第三方的物業管理公司,這也是符合我們國家專業發展的方向,那麼中國《物業管理條例草案》中也涉及這個問題,提到有一個建管分離。這個概念的提出在於,出現矛盾是不可回避和不可避免的,作為一個獨立性的物業管理公司,因為具有獨立性,可能看問題更客觀,他並不依賴於某一方,所以他會更積極的處理出現的問題。作為消費者來講,關注這樣兩點應該說會更好一些。
黃匯:但這個事又稍微有一點矛盾。比如說從前我們在做設計時,就要求物業公司在我規范設計時就進入,然後跟我們一塊合作,來考慮他的物業巡視路線等。但現在不太容易推行了。為什麼?那時候物業公司就是這個開發商的,所以到時候叫你來你就來了,現在不行,你得招標,如果沒有特別完善的房子擺在這兒,物業公司沒法說他能做到什麼程度。所以,物業公司的前期介入也很難。
舒可心(知名業主):到底是發展商的物業好,還是招標好,都很難說。其實不在乎什麼形式找來的公司,關鍵是在於這個物業公司想怎麼做。發展商找來的物業公司其實優勢非常明顯,第一就是維修資金有保障。但如果要是一個獨立第三人的物業管理公司,他也許會把官司全部都引到發展商那兒去。
-倫理公共利益與個人權益的界定
於慶新:出現矛盾要積極推動協調是一方面,另外還要端正一個問題。業主經常說的話是『這是我的私人空間,我的權利不受侵害怎麼怎麼樣』。實際上在社區裡面我們常常碰到這個問題,您買了房您確實擁有私權,這確實是不能侵犯的,但是您的權利是有邊界的。公共利益和您個人的權利一定是界定在公共利益邊界的,不能超過維修范圍的,這是公共權益,和你個人的權益是不能衝突的,個人權益要服從公共權益。
在物業交房過程當中,實際上您和發展商是買賣關系,當買賣出現了問題,其實這和物業管理公司的服務態度沒有太大的關系。對於業主來講,出現問題應該和物業公司配合協調,讓物業公司幫你完成。不要把責任推到物業公司身上,也不能把物業公司當成對手、敵人,甚至拒絕他進門等等。物業管理遇到發展商和業主之間存在矛盾時,通常的時候,物業公司應該是作為獨立的第三人來客觀評論這個問題。
楊燕敏(物業管理專家):物業管理實施的標准中有一條叫產權清晰。其中有一項就是您要把共用設備設施弄清楚,哪些是小業主的,哪些是全體所有的。在您的戶門之內有兩種可能,第一屬於您私人所有,第二因為在您的屋子裡面有公用部位和共用設備設施,什麼是公用部位呢?樓板、牆體,這些不屬於您獨有,是屬於全體住戶的。在您購了房之後,您的私有財產是神聖不可侵犯的,同樣,全體業主的財產也是不可侵犯的,同樣你不能動。那麼還有就是剛纔所說的煤氣管道、水管道這些也是屬於全樓所有,不能私自動的。這是為全體居民服務的,當然也包括您在內。
-業主買房買成個專家是悲哀
黃匯:目前大家沒有請律師的習慣,現在不打官司就不請律師。我們有些項目在國外做,都是律師陪著我們去,比如說買房子的時候是請律師陪著去買的,簽合同請律師出場陪著簽。不管買現房買期房,如果都有非常內行的律師陪著去,也許會避免出現很多問題。
舒可心:在房地產買賣當中,應該鼓動業主引進律師機制。讓律師掙幾千塊錢,業主能夠避免更大的風險。如果買房子使得買房人成為專家,都成了物業管理專家了,這是社會特別大的一個悲哀。
-維權業主維權亦即是維利
舒可心:出現糾紛這裡也有一個業主水平的問題。只要是糾紛,一個巴掌拍不響。業主要理性維權、理智維權,要靠智慧來維權。業主要自律,如果業主不自律造成糾紛,最後損失的是我們業主自己。
如果出現問題業主要求賠償,我說的是,我們作為一個自然人,在任何情況下都有權利提出賠償。但是能不能得到,得到這個賠償要花多少成本,這個是最重要的。權利隨時都有,但是你能不能換得你的利益,我們一直在提維權,其實不是維權,是維利,打著維權的旗號在維利,你要的是權嗎?你要的是利益。權益是兩個字,一個是權利,一個是利益,是兩個字放到一塊的。所以,我們在打著維權旗號的情況下維利,一旦維到利益了,權就不管了,愛怎麼著怎麼著了。在社區當中也有這樣的事發生。一旦社區的事情解決好了,業主委員會主任再去找社區裡的居民,都推說沒時間了。
我的原則是在現實的情況下怎麼獲得業主最大的利益,而不是和現實打,也不是和法律打。北京去年已經有三個業主被打破腦袋了,他們都在爭所謂業主權益的同時,他們自己流血,並不是所有的業主都流血了,我想告訴你們,如果為了這一件事,而號稱是為了所有的業主來做的,那麼你哪一天受傷害了,那是你自己一個人的事。
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