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建設部頒布的《商品房銷售管理辦法》以及北京市有關部門根據此制定的《商品房買賣示范文本合同》中列出了三種商品房價款計價方式:按建築面積計價;按套內建築面積計價;按套計價。理論上對同一套房屋三種計價方式得出的結果是一樣的,買賣雙方按其中哪種方式計算價款應沒有區別。但近日,一些樓盤開發商多次在公開場合對按套內建築面積計價售房的方式進行極力否定。
此舉令記者非常費解:目前北京的絕大部分樓盤是按建築面積計價售房,極少有按套內建築面積計價售房的,為何這很小的一點點還要受到按建築面積計價售房的『大腕』開發商的反對?為什麼開發商都喜歡按建築面積計價售房?建築面積與套內建築面積計價這兩種方式的差別在那裡?
在房地產界有置業分析家之稱的林軍在接受中國經濟時報采訪時說,按建築面積計價售房,可以使一些開發商設置陷阱,成功地從購房者哪裡獲取不應得的利益,如果讓按套內建築面積計價售房的方式佔了上風,就會損失一些開發商的利益。
實際面積『霧裡看花』
開發商之所以喜歡按建築面積計價售房,是因為建築面積由套內建築面積和分攤的共有建築面積組成,對套內建築面積購房者可以進行大概測量和估算,但分攤的共有建築面積一般房屋買受人?購房者 不易簡單、低成本地直接獲知所購房屋的實際面積,這給房屋出賣人?開發商 造假提供了可乘之機。
據《北京市商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤暫行規定》?2001年9月29日起執行 可分攤的公用建築面積包括:
1、大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電樓梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、交配電室、煤氣調壓室、衛星電視接受機房、空調機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛室、物業管理用房等以及其他功能上為該建築服務的專用設備用房。
2、套與公用建築空間之間的分隔牆及外牆包括山牆牆體面積水平投影面積的一半。
在可分攤的公用建築面積部位近30項裡,房屋買受人作為個體和非專業人員無法直接獲取真實的資料,他們只能被動地接受房屋出賣人提供的數據。雖然房屋買受人可以獨自聘請專業測量單位進行檢測,但昂貴的測量費用不是任何一個購房人所能負擔的。
一位律師向記者分析表示,按照《北京市商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤暫行規定》,可分攤的公用建築面積部位開發商無法將它們單獨出租、出售或經營,開發商今後無法用它們單獨創造利潤。對於這一塊即將失去支配權的面積,開發商在售房時不變相狠狠地賣個好價錢纔怪呢?
同類項目難以比較
另外,開發商知道按建築面積計價時,購房者難以與同類相似項目進行橫向比較。建築面積計價時除了購房人實際獨自使用的套內建築面積,還要分攤公有建築面積,不同的項目因為分攤面積不同,同樣的建築面積下套內建築面積也不一樣,因此,要做出比較來非常不容易。假定在一條街上有三個相鄰的房產項目,基本情況相似,分攤系數不同,建築面積均為100平方米,均按建築面積計價。
項目一:建築面積100平方米;套內建築面積80平方米;按建築面積計價單價5000元/平方米
房屋總價:100平方米×5000元/平方米=500000元
總價不變按套內建築面積計價:
500000元÷80平方米=6250元/平方米
項目二:建築面積100平方米;套內建築面積75平方米;按建築面積計價單價4800元/平方米
房屋總價:100平方米×4800元/平方米=480000元
總價不變按套內建築面積計價:
480000元÷75平方米=6400元/平方米
項目三:建築面積100平方米;套內建築面積84平方米;按建築面積計價單價5300元/平方米
房屋總價:100平方米×5300元/平方米=530000元
總價不變按套內建築面積計價:
530000元÷84平方米=6310元/平方米
這個例子反映不同的計價方式可以得出不同的面價比。按建築面積計價,項目二面價比最好,項目一次之,項目三最差。按套內建築面積計價,面價比最好的是項目一,項目三次之,項目二最差。但一般消費者沒有時間也很難對周邊的項目進行全面的比較,因此,對於開發商玩得價格差異把戲無法分辨,只是聽信開發商的一家之言,在迷糊中就簽了購房合同。
面積誤差賠償減少
開發商還知道,不同的計價方式進行面積誤差處理時會得出不同的結果。按建築面積計價時面積出現誤差時,賠償額少;而按套內建築面積計價時面積出現誤差時賠償額度則高。
例如:一套房屋合同約定建築面積為100平方米,套內建築面積為80平方米,房屋總價500000元。如果按建築面積計價,單價為5000元/平方米,產權登記的建築面積允許誤差變動范圍內的面積為97平方米——103平方米;按套內建築面積計價,單價為6250元/平方米,產權登記的套內建築面積允許誤差變動范圍內的面積為77.6平方米——82.4平方米。
依據規定的面積誤差比計算方法和誤差處理方式——面積誤差比絕對值在3%以內?含3% 的,據實結算房價款。假如兩個計價中的套內建築面積的產權登記面積比合同約定面積小2.4平方米,開發商就應進行賠償。但賠償款額不同,按建築面積計價方式計算返還的價款為2.4平方米×5000元/平方米=12000元;套內建築面積計價方式計算返還的價款為2.4平方米×6250元/平方米=15000元。無疑,套內建築面積計價方式在賠償時多賠,建築面積計價方式可以少賠,這就是開發商的精明之處。
開發商能左右物業管理
同時,建築面積計價方式可使開發商在房屋投入使用後的物業管理中擁有更多的發言權。
依據有關規定,業主大會上投票權的多少由房屋產權人擁有的面積佔物業的總建築面積的比例決定,即由物業所有權決定,而不是由戶數或擁有房屋套數決定。一個物業區域內除了分攤面積外,還存在大量的不分攤建築面積,這些不分攤的建築面積許多歸開發商所有。開發商作為業主之一,而且是具有特殊地位和擁有大比例業權的業主,將在業主委員會裡佔有很大比例的名額,並對業主公約、業主大會的表決、業主委員會的工作、物業公司的選聘產生影響,讓物業管理、收費等各個方面向著有利自己的方向發展。
建築面積計價方式的特點,使得購房人為減少分攤共有建築面積,更為減少支出,很少在洽談合同時對政府沒有明確規定但屬於全體產權人共有的權益提出主張和要求,放任開發商侵佔自己的合法權益。這樣,開發商就會把這部分面積或權益劃為已有,最後出租或出售以賺取額外利潤。
因此,一位不願意透露姓名的房地產維權人士表示,房地產暴利化的特點決定了開發商會將房產項目建設所花的每一分錢全部加到房屋銷售的房價款中,建一個水池、修一條路,最後也是購房人買單。開發商根本不會像『狼外婆』那樣編造美麗的謊言:『為了業主入住後的舒適,傾心回報購房人,出錢為小區建許多超出政府規定的設施』。按建築面積計價和信息不對稱,實際操作時購房人往往希望減少分攤面積,許多應有的權益都不敢爭取,這就正中開發商的下懷,為他們賺取超額利潤打下了基礎。
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