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個案直擊一些開發商在其售房廣告中所鼓吹的舒適的居住環境和完善的售後服務無不使一些准備購買住房的消費者怦然心動,然而購房前開發商的美麗承諾與購房後的真實情況又讓他們叫苦不迭。新《合同法》的出臺為這些只諾不踐的開發商提了個醒——
不踐承諾被判賠償
南陽市一房地產公司在《南陽晚報》上刊登售房廣告承諾,只要消費者選購其開發的位於該市新華東路的住宅房,可解除住戶的後顧之懮,提供終身有償服務,其中包括車輛看管等服務項目。一直等待時機買房的李秀勤看到這則廣告後喜出望外,立即交納了首期購房款,購買了住宅樓其中的一套,並於5個月後交清了全部購房款。住的問題解決了,行的問題又出來了,由於搬進新家後距離上班的地方遠了,上班很不方便,李秀勤於是又購買了一輛縱情100碟剎摩托車,車價款、附加費等其花了13,350元。可是房地產公司承諾的提供看車服務卻遲遲不能兌現,李秀勤只好在所住的樓梯口焊一鐵門,臨時停放摩托車。盡管如此,該車於2001年12月28日在樓梯口被盜。李秀勤按開發商的承諾找到該開發公司要求賠償,可得到的答復卻是:由於住戶還不到位,所以一些售後服務只能逐步完善。住戶應自己保管好自己的車輛;再者車輛看管服務說好是有償服務,沒有交納保管費,丟了車只能自己負責。雙方爭執不下的情況下李秀勤一紙訴狀將房地產開發公司告上了法庭。
宛城區人民法院經審理認為,被告發布售房廣告的行為屬合同要約,自原告李秀勤交納首批購房款之日,雙方房屋買賣合同成立。被告本應按合同約定提供車輛看管等項售後服務,但未提供,屬違約行為,應承擔相應的違約責任。原告李秀勤明知被告未派管理人員,但不采取有效的措施保管車輛,致使摩托車被盜,對造成的損失也有部分責任。考慮到被告違約和原告也有一定過錯和車輛情況,以原告承擔原車價值20%的折舊費,下餘車價的80%,雙方按4:6的責任劃分。故判決:1、被告在本判決書生效後十日內,賠償原告丟車損失6408元:2、駁回原告的其他訴訟請求。
房地產公司不服一審判決向南陽市中級人民法院提起上訴,南陽市中級人民法院經審理終審判決:駁回上訴,維持原判。
商業廣告如何定性
本案中原告起訴的依據以及人民法院判決的依據是被告在《南陽晚報》上所登的售房廣告的內容,這種售房廣告該如何定性,是本案的關鍵,要正確確定售房廣告的性質,必須區分兩個概念:要約和要約邀請。要約是希望和他人訂立合同的意思表示,要約又稱為發盤、發價、報價等,發出要約的人稱為要約人,接受要約的人稱為受要約人或承諾人。一項意思表示是否構成要約,對作出該意思表示以及接受該意思表示的當事人都具有重要意義。如果一項意思表示被認定為要約,則要約人與受要約人都要受要約法律效力的約束。因此,要約構成必須明確一個標准,這個標准就是我國《合同法》第十四條規定的:一、該意思表示的內容應該具體確定;二、該意思表示經受要約人承諾後,要約人就受該意思表示的約束。而要約邀請又稱為要約引誘,是指一方發出的邀請對方或者引誘對方向自己發出要約的行為。要約邀請和要約有質的不同,要約邀請一方一般不會承擔什麼法律後果,而要約的相對人一旦進行承諾,合同便成立,要約人與承諾人都要受約束。即使相對人不承諾,要約人也要在一定時間內受自己發出的要約的約束。因此,將一項意思表示認定要約還是要約邀請,無論對發出意思表示人還是接受該意思表示的人都將產生一定的影響。
實際生活中對要約和要約邀請作出區分並不容易,對一些介於要約和要約邀請之間的意思表示加以判斷有時很復雜。如何來區分是要約還是要約邀請呢?這要根據意思表示的措辭內容本身來確定。如果某意思表示的措辭表達足以使其符合要約的構成要件,則該意思表示可以認為是要約。過去商業廣告多被認為是要約邀請,因為不會產生什麼法律後果,所以一些商戶便無所顧忌地在廣告中極盡誇大吹噓之能事。新《合同法》第十五條規定『商業廣告的內容符合要約規定的,視為要約』,這一新使商業廣告虛誇之風得以遏止。另外還要根據交易習慣加以確定。我國以前的《合同法》對交易習慣關注不夠,新《合同法》對交易習慣給予了一定的地位。房地產公司多采用在新聞媒體上刊登廣告的方法來售房,而住戶則通過廣告來選擇適合自己需求的位置、價位、結構的房屋。所以,原被告之間通過南陽晚報上的廣告來訂立合同符合交易習慣。刊登的廣告內容也比較具體,符合要約的規定。李秀勤購買該廣告所示房屋後,雙方合同即告成立。房地產公司應提供看管車輛等有償服務,亦應視為雙方購房合同的一部分。房地產公司在李秀勤購房至其摩托車丟失時止,並未提供該項服務,屬違約行為,對因此導致李秀勤摩托車在該小區內丟失應負賠償責任。
沒有過錯也應擔責
本案中房地產公司未按照合同的約定提供車輛看管有償服務,李秀勤明知對方未提供這種服務的情況下,采取了一定的措施來保管自己的車輛,但由於這種措施不得力,造成摩托車被盜。對李秀勤的摩托車被盜,房地房公司只是能說是違反了要約約定,而沒有明顯的過錯?另外廣告上已明示車輛看管是有償服務,而李秀勤入住該房後房地產公司並沒有收取這項費用,而李秀勤也沒有交納這項費用,也就是說車輛保管合同只停留在承諾上而沒有真正建立,是不是房地產公司因此就可以免責了呢?這涉及到《合同法》違約責任的歸責原則。
我國《合同法》第一百零七條規定:『當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的,應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。』我國的民法通則和原來的《經濟合同法》等有關的合同的法律均將違約責任規定為一種過錯責任,本條規定將違約責任確立為無過錯責任,這是《合同法》的一個革命性變革。無過錯責任原則和過錯責任原則對違約責任的構成要件、賠償范圍和責任方式上都有很大的區別。采用無過錯責任原則,違約責任的構成要件只違約行為一項,無需違約方有過錯,違約方亦無必要證明自己沒有過錯?如采用過錯責任原則,違約責任的構成要件則包括違約行為及違約方的過錯。違約方如能證明自己違約是無過錯的,不成立違約責任。在無過錯責任原則的前提下,原告只須向法庭證明被告未履行合同義務的事實,不要求證明被告存在過錯,也不要求被告證明自己對於不履行無過錯,免去了證明過錯有無的困難。另外不履行與違約責任直接聯系,二者互為因果關系,有利於促使當事人嚴肅對待合同,有利於維護合同的嚴肅性,避免過錯責任原則下,違約方總是企圖尋求無過錯的理由以期逃脫責任的現象,增強了當事人的責任心和法律意識。在我國,長期以來合同觀念和權利意識淡薄,實行無過錯原則,有助於培育全社會的合同觀念。所以無過錯責任原則還有淳化社會風氣、淨化社會道德之功效,特別是在一定程度上防止了虛假、誇大的廣告和不踐諾的廣告。我國的《合同法》雖然采取了無過錯責任原則,但並不能說我國《合同法》上就絕對不考慮過錯,而是通過設置不同的歸責事由和法律技術來調節,在有關風險分配,雙方違約等一些情形中,仍然可見到過錯責任原則的影響。本案中原告明知被告尚未提供車輛看管服務,自己保管車輛措施不力,所以對損失也應承擔相應的責任。至於房地產公司認為李秀勤未交保管費,公司和李秀勤之間並沒有建立保管合同關系,這個雖然是事實,但不影響本案的判決,因為房地產公司是『該管不管而不是管了對方不讓管』,如果房地產公司按照合同約定提供了這項服務,而李秀勤不按規定交納保管費用,那麼房地產公司就可以未建立保管合同關系而不承擔賠償責任。
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