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根據相關資料顯示,目前全國已有90%的省(區、市)推行國有土地拍賣管理,1000多個市縣實行協議地價向社會公開。這是土地市場秩序進入了規范化管理軌道的一個重要標志。
北京熱情高漲
國土資源部2002年第11號令《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》明確規定,商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地,必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓,並自2002年7月1日起施行。但北京、上海和廣州,土地供應機制目前還是存在著較大的差異性。中國房地產市場正在向市場化過渡。
從土地管理的『技術』方面考慮,政府如何控制存量土地是一個至為關鍵的問題,但北京的土地供應政出多門,造成了北京土地市場的權利歸屬復雜,土地供應多渠道。比如北京市有一位開發商就號稱可以從十大渠道拿到地:中央駐京單位;各大兵種在京系統;國有開發企業原劃撥土地;從各區縣出來的土地;城市工業結構調整後的土地;各區的危改土地;郊區開發區的土地;綠化隔離帶的土地;小城鎮建設土地及各種存量更改用途的土地。
隨著人口與產業的迅速膨脹,北京土地資源日益稀缺,不僅交易成本過高,而且土地價格也不合理。在權錢交易的背景下,滋生了少數炒家對大量土地資源的控制與壟斷,造成土地價格高居不下。在探討北京房價之所以高時,有專家指出,房價虛高,『炒地』難辭其咎。
土地市場不健全,就造成了『圈地』、『炒地』行為的泛濫。當我國許多城市都根據國土資源部有關文件,建立了有形土地市場、土地儲備庫,土地轉讓采取公開招標和拍賣的方式時,北京的土地轉讓仍是以私下協議交易為主,土地交易並非公開、公正。一方面,為一些人『尋租』、圈地、炒地謀取暴利提供了便利;另一方面,也加大了住宅用地和住宅建設的成本。
為了扭轉這種局面,北京市政府決心從土地供應的源頭上堵住漏洞,通過土地整理儲備中心實現對北京的土地供應渠道的控制。2002年2月28日,北京市土地整理儲備中心正式掛牌成立。北京市土地儲備中心的成立,標志著北京市土地市場開始走入招標、拍賣的軌道。
對北京土地實行招標、拍賣政策,感受最深的要數廣州富力地產集團,據其負責人介紹,廣州富力地產集團,通過競拍戰取得了北京的地塊。北京發展商開始重新看待土地問題。土地政策的執行為外地發展商進軍北京市場開了綠燈。以北京巨大的市場潛力和深厚的文化底蘊,隨著土地政策的放寬,北京房地產業將會快速進步。
北京『土地革命』
2002年4月3日,國土資源部第4次部務會議通過了(招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定);2002年5月9日,國土資源部發布11號令,當年7月1日起施行。該規定明確了對經營性國有土地使用權要實行招標、拍賣的方式,這是土地改革方面的又一重大舉措。經營性國有土地使用權招標、拍賣、掛牌,對北京的土地使用權出讓的影響有兩個方面:一是對政府主管部門來說,要建立一套公開、公正、公平的程序,杜絕腐敗現象;二是對土地使用者來說,可以靠公平正當的競爭渠道獲得土地,促進房地產業的發展。業內人士把這次土地供應方式稱為一次『土地革命』。
上海堅決如鐵
有人說,上海是最講究規矩的地方,因其規范性,房地產開發商在這裡不必花費大量精力和心思去做『小動作』;因其規范性,開發商所要承擔的交易成本就大大降低,故其價格並不算高,但依舊保持可觀的利潤空間,這是規范市場的優勢體現。
應該說上海的土地儲備制度是走在全國前列的,1996年,我國在上海成立第一家土地收購儲備機構——『上海市土地發展中心』。上海土地儲備最大的特點是根據收購儲備機構制定的收購計劃和政府的要求,收購土地的范圍十分有限,收購儲備機構須自收自支,自行與被收購單位進行談判,能否成交,視具體收購條件而定。上海市其他渠道土地供應也繼續暢通,直到2002年上半年,上海土地儲備的出讓也與其他渠道一樣采用協議出讓的方式。
上海這次『土地革命』可以說是從『內外』並軌開始的。上海市內外銷商品房交易實現了並軌,商品住房將不再有『內』、『外』之分,統稱為商品住房。內外銷商品房並軌包括土地供應的並軌和商品住房交易的並軌兩部分。土地供應的並軌,上海市房屋土地資源局局長蔡育天說,『推進土地使用權出讓拍賣、實行內外銷商品房交易並軌』是上海市繼1999年對內銷商品住房的種類進行歸並後,房地產改革再次邁出的重要一步。
對於『推進土地使用權出讓拍賣』,發展商的理解是,大型地產企業可以借此來控制土地供應量,同時『實行內外銷商品房交易並軌』無疑將進一步改善本地投資環境,兩者綜合考慮,手中擁有大批土地資源,同時具備一定資金實力的地產企業預期盈利可觀。
上海對土地市場的規范態度堅決。
廣州旗幟鮮明
據了解,有開發商認為在廣州、深圳經營房地產需要接受遠比北京更為規范的土地市場的考驗。廣州在土地供應機制上從1998年就開始了國有土地通過掛牌、拍賣方式成交,但仍然沒有完全杜絕私下交易的情況。從2002年12月1日起實施《廣東省土地使用權交易市場管理規定》以來,杜絕了發展商通過其他渠道拿地的企圖,公開交易是獲得土地唯一途徑。
2002年12月11日舉行的土地拍賣現場,9家發展商為爭奪3塊土地,上演了一場前所未有的『土地爭奪戰』。廣州市土地開發中心主任蒙琦強調,近幾年,廣州在供地政策上堅持所有的經營性土地必須進行掛牌拍賣交易,形象地比喻為『一個管道進水,一個池子蓄水,一個龍頭出水』,保證了市場競爭的公開透明化。
廣州政府明確規定,對收回的閑置土地、企業原劃撥土地,擬改為房地產開發用地的,都必須由政府依法收回或收購納入政府土地儲備庫,按房地產開發用地年度計劃以招標、拍賣、掛牌交易等公開方式出讓,從源頭上保證土地資源的儲備數量和質量。
據有關負責人介紹,今後,廣州將更有效地調控土地供應市場,增加政府土地收益。比如對於新區發展的幾個組團,將先進行規劃,投入建設基礎設施,進行前期的開發整理,轉變為熟地,納入政府土地的儲備,再在適當的時機進行分批公開出讓。
針對廣州土地供應市場,專家認為,應更旗幟鮮明地宣傳土地使用權出讓的觀念和政策,對社會各階層進行土地開發的法制和政策教育,讓整個社會都更加關注土地開發、經營、利用和保護問題。尤其是正在迅猛發展的大城市,更加至關重要。
廣州解決土地問題『四步』走
一、對於前期已有大量資金投入的土地,不可能無償收回,政府又不能拿出錢來收購,通過土地二級市場交易轉讓;
二、官司纏身,債權債務關系復雜,這種情況要有司法介入,把前面的賬目清理,限期公開登記清楚,然後公開招標拍賣;
三、只拿到了『紅線』圖,不涉及前期投入,這種情況政府堅決收回土地,適時適量地用招標拍賣掛牌的方式進入土地出讓市場;
四、是新的經營性用地,一律堅決執行國有土地使用權公開招標拍賣掛牌出讓的規定,由政府根據市場需求,適時適量地開展公開的土地使用權交易。
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