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最近,樓市有關降價話題重新浮出水面。降價論支持者列舉供應放大、銷售趨緩、經濟房衝擊等事實證明樓市價格下降的理由。反對者認為樓市價格表面下降實際在攀昇。爭論來爭論去,有兩個事實是不容回避的,一是房子沒有以前好賣了,二是低價位產品開始不斷衝擊市場。這些事實的背後,實際存在更為深刻的理由。炫特區總經理張衛克認為,北京樓市最大的特點就是供需斷層。斷層的後果在需求極為旺盛的前兩年表現並不明顯,現在,這種後果正在逐漸顯露,成為制約樓市發展的瓶頸。
斷層消費不利樓市發展
購房者普遍感到困惑的問題是,市場供應的項目那麼多,新樓盤幾乎一天冒出一個,但就是買不到自己需要的房子。這種供應與消費之間的斷層,主要體現在幾個方面:
主體需求與主流供應的斷層:2000年前後樓市的繁榮是建立在高端消費基礎上的。當年熱銷的名盤幾乎全都是高檔公寓,比如紫竹花園、陽光100、現代城、世貿國際公寓。金字塔頂端的消費需求趨向飽和以後,市場供應的主流產品仍然是中高檔公寓。這種局面除了受土地成本的影響外,一個重要的原因是開發商的短視和對高利潤的追求。
產品迅速老化造成時間斷層:短視的開發商總是陷入這樣可笑的尷尬境地———他總是在追趕潮流卻又常常被人譏為落伍。樓市跟風的開發商大有人在,某些產品在某一段時間可能大受歡迎,但過一兩年就成為明日黃花。現在市場上大量供應的落伍產品,用不了多少年就將成為建築垃圾。
產品特性與需求的斷層:照搬國外的產品和南方的產品,可能會產生轟動效應,也可能會造成水土不服。這種不考慮本土化的需求特征,不考慮本土需求的文化、經濟特性的產品,其結果只能是水土不服。每個人對住宅的需要是不一樣的,開發商對個性需求的研究遠遠不夠,大量平庸的產品成為市場的主流。
產品供應的三個層面
樓市永遠存在三類產品,這三類產品構成房地產市場供應的三個不同的層面。
第一層面:與消費需求斷層的產品。如前所述,此類產品正在大量充塞市場。由於與需求錯位,產品出現銷售不暢的局面,空置與積壓嚴重。這類產品不僅造成資源的大量浪費,而且給樓市造成泡沫的假象,嚴重傷害到樓市的發展。
第二層面:與消費需求基本吻合的產品。每一類產品都有它的細分市場。只有認真研究某一特定細分市場並根據市場需求與競爭的狀況生產產品的開發商,纔有可能贏得消費者。
第三層面:引導創造客戶需求的產品。什麼是引導?什麼是創造?消費需求不是憑空想象的,這類開發商必須有遠見,必須在新產品的研發中具有前瞻性,按照適度超前的原則,引入新的開發設計理念,使用新技術和新材料,打造出超前的產品。能瞄准市場需求、有遠見、有眼光的開發商纔能成為當今樓市的領跑者。
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