專家曾預言小漲5% 現狀是空置房都開始熱銷

　　就在有關專家斷言，今年天津市房價上漲幅度為5%之後，記者走訪河東房市時了解到，河東區二三年賣不動的空置房正在『熱銷』中。

　　為什麼空置房也動銷

　　本市空置房中的確有『極少量』的空置房。據房管部門掌握，這樣的房子大多是有著幾年以上房齡而一直賣不出去的商品房，積壓幾年，結果被市場遺忘，一擱就是二三年甚至有5年以上的空置房。

　　為什麼會有這樣的『空置房』積壓呢？據了解，前些年，本市還沒有現行的市場准入制，蓋房有銷售許可就行。有的房子確有問題，但更多的問題房並不是質量問題。有的屬於外牆溫度裂縫合理沈降等不影響質量的房子，也因為前幾年市場稍淡、購房人選擇餘地大而被淘汰。

　　今年不同了，今年頭兩個月就拆了8400戶舊房，而且河東區比例最大，今年全市的拆遷任務是200萬平方米，有開發商認為還不止200萬。

　　這麼大的拆遷量，加上近百分之百的貨幣安置，一下子產生了一個每天都在增長的市場需求。老住戶又因為種種原因離不開河東，手裡的錢又進不了河西和平，只有華山一條路——在河東『積極搶佔』中低價房，哪怕有毛病的問題房。

　　而且，這些購房者相信，『問題』不大，而且『問題』總會解決的；而眼下最急的是要有房住。

　　本市房價有了『質』的飛躍

　　以華苑為例，可以說明本市房價有一個『質』的飛躍。剛開始，華苑沒人去，蓋的教師樓800元／平方米。其他房1000元出頭兒。兩年前再買時，已漲到2200元／平方米，今年再想買，一問價3000元以下幾乎沒有。

　　從地域上看，近郊部位應該房價低是吧？四大安居片，過去名叫『東有萬松居住區、西有華苑居住區、南有梅江和雙林居住區、北有西橫堤居住區』。這是1995年為實施國家房改政策進行的一項住宅建設工程，計劃到2000年建成安居房500萬平方米。

　　現在市場共識是：梅江乃至梅江南是『高檔居住區』，均價4000元，而且幾乎沒有小戶型。萬松先改名麗苑後改名太陽城，太陽城佔地151公頃，綠化率43%，起步區容積率僅0.89，樓間距26米，還有數萬平方米的娛樂休閑中心(城中城)、6000平方米的商業街、8000平方米的康體中心、5000平方米的會所及小學中學……太陽城的房子是，也只能是三四層的洋房、小高層和TownHouse——價格自然低不了。『西橫堤外居住區』就是奧園為代表的瑞景居住區。瑞景一共160公頃，綠化率40%以上，奧園一期就佔去138000平方米(13.8公頃)，奧園也建中小學、各種運動場館、高爾夫場等等，一期全部為四層半至五層半的洋房——這價格哪低嗎？

　　據一位開發商說，梅江這樣的地方，3200元／平方米是生死線，低於這個房價，開發商必賠無疑，因為地價不菲。

　　四大安居工程中，僅剩一個雙林居住區還是未知數。因地處小海地之南、鄰外環線，雖已有『雙馬』等規劃方案，其實施還要等海河開發進行到雙林風景區周邊之後，纔能啟動。雖為最後一塊未開墾(開發)之地，但從趨勢判斷，『做熟』之後，此地價格也不是『經濟適用房』的概念。

　　房價上漲是波浪式輪番連動

　　資料和本報記者查訪共同顯示，本市房價呈波浪式連動狀態上漲。

　　先由東南板塊(以梅江南為代表)高價堅挺，在2000-2001年本市房價整體不高且呈下滑態勢下，連續開發炒作，推出一系列高檔居住理念：智能、親水、聯排別墅、上風上水、高檔社區等等，愈是後開發的房價愈高。致使華苑和一批中心城區的中檔房屋熱銷。

　　去年下半年，海河概念猛然火熱，拉動了河東、河北中檔房的銷售；大量與日俱增的拆遷加上貨幣安置，造成河北、河東兩區中小樓盤、中低價格房供不應求。然後，羊年伊始，人們發現和平區的新樓盤已經站在4500-5000元的價位上了。

　　至此，高中低檔房及二手房價輪番上漲，中心市區與近郊『安居』片相繼火爆，各層次購房者(拆遷急用的、買舊公房出租獲利的、跨區選擇高檔社區的以及郊縣有實力的進城購房者等等)推動了本市房市整體向上，雖然不公開，但愈漲愈高、愈漲愈快。

　　此番漲勢的高點及持續性

　　本報曾於去年底，邀請有關專家會診天津房市2003年走勢，5位專家列舉15條理由論證的結論是：2003年本市房價小幅上漲，在5%左右，而2002年是7.2%。

　　5位專家一致認為房價上漲，但幅度不會太大，原因是一、開發量和空置量增大(2002年底統計累積空置量為545萬平方米)；二、主流需求(2500元／平方米)與主流供應(3500元／平方米)之間矛盾突出。有專家甚至認為本市房地產市場進入調整周期；另一位專家認為走勢上將呈現一高二低態勢(商品房價高、二手房和空置房價格逐步走低)。

　　但是，如今3月過半，本報搜集整理的數據及市場人氣顯示，以上專家們的結論過於保守。

　　據房管局、建委統計，2002年1-11月數據顯示，2002年比2001年，全市商品房均價上漲7.2%?均價為2535元／平方米；而據中房網統計，目前本市商品房均價已經達2800元／平方米，而且是剛剛3月。

　　上周，本報主辦的京津地產精英對話研討會上，本市一位開發商描述了今年初本市房市特征：高價堅挺、中小樓盤熱銷；同時預言：再建的中心城區中小樓盤會因取消黏土磚、土地100%上市交易、用工廠倉庫置換住宅土地等幾項重要價格因素聯合作用下，不再建有低檔商品房。另外，從現狀分析來看，本市事實上已經用空置房(降價實現)和二手房滿足著低收入人群的住房需求，此舉也是專家們認可的較佳方式，既消化了空置房，又帶動了二級市場(二手房)，何樂而不為呢？

　　對於2003年本市房價上漲的高點在哪裡，接受本報記者電話采訪的專家、開發商均表示：2003年將承接去年下半年的走勢，持續漲勢；除去年初年底季節性購房市場稍淡之外，價格上沒有高點低點。至於上漲幅度到底多大，從均價來說，多數人認為不會超過2900元／平方米，但某些區段如海河沿岸、地鐵沿線、東南部等幾個區域的價位會大大超過均價。

　　經過一番采訪、分析，記者感受到了本市房市的趨向，加之城市改造及地位的提昇，持續火爆、房價上漲是鐵定的走勢，如果公積金、房貸特別是房改再添一把火的話，房價會真的再上一個臺階。這讓記者想起一位規劃師說的話，他說，如果有一天，天津的地價寸土寸金，整個城市的價(市)值就會趕上香港(現階段)；那麼，您如果有兩三處房子(當然是私產)，您就是有錢人。

　　另外，『泡沫』與否，是有幾個硬指標的。比如持續猛漲、空置猛增等等，天津房市起碼目前不是泡沫，是剛起步。

　　2003年底，讓事實驗證吧。