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案例:1995年7月,王某與天津市某房地產開發公司簽訂商品房購銷合同,購買該房地產公司開發的商品房一處。但該商品房一直未辦理產權證。2001年9月,房地產公司通知王某辦理產權手續。當王某與房地產公司人員見面時被告知,因房管局測量大隊測定的面積比王某購房時的面積要大,因此要求王某補交房款,然後纔能辦理產權證,否則不予辦理。雙方交涉未果。王某遂以房地產公司為被告訴至法院,要求房地產公司盡快辦理產權證。房地產公司答辯稱,可以為王某辦理產權證,但其須補齊房款。並在一審中提起反訴,要求王某補交房款。
律師分析:房地產公司的反訴請求是不能被支持的。依據建設部建房(1995)517號文件《關於印發〈商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則(試行)〉的通知》第二條的規定,1995年12月1日之前已簽訂的商品房購銷合同,除合同對商品房銷售面積約定有明顯違法或計算錯誤以外,應維持合同約定的面積。若買賣雙方有一方提出銷售面積與實際面積有差異並經測定的,合同雙方可對合同中的銷售面積作調整,但應維持原合同約定的總價款不變。1995年12月1日以後購買的商品房銷售面積與實際面積有差異的,不在此限。並且依據建設部2001年6月1日起施行的《商品房銷售管理辦法》第二十條的規定,當事人應當在購房合同中注明合同約定面積與產權登記面積發生誤差的處理方式。合同未作約定的,面積誤差比絕對值在3%以內的為正常,據實結算房款,即多退少補。面積誤差比絕對值超過3%時,有兩個解決方案由買房人任選。一個是買房人有權退房。另一個是買房人不退房的,面積誤差比在3%以內部分的,多退少補;超過3%的部分,產權面積大於合同約定面積時,房款由房地產企業承擔,產權歸買房人,產權面積小於合同約定面積時,由房地產開發企業雙倍返還買房人房款。
因此,本案問題的關鍵在於商品房買賣合同簽訂的時間。本案中,王某與房地產開發公司於1995年7月簽約,因此,不適用多退少補原則。辦理產權證時,房地產公司只應將面積如實改寫,而房款不應有所變動。
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