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回顧2002年中國房地產市場,雖然是驚險的一年、整頓的一年,但關於『2002年是房地產冬天』的預言如泡沫般破滅後,事實證明,2002年仍然是繼1998年房地產復蘇之後的第五個黃金年。
而一般以五、六年為一個發展周期的房地產業,走到了2003這個第六年,就意味著這輪周期的結束,房地產即將步入低谷。對此,中國房地產協會副會長顧雲昌日前在參加由國務院發展研究中心產業經濟研究部和東北證券有限責任公司聯合舉辦的『中國產業發展論壇』上表示,2003年將會成為中國房地產市場的第六個黃金年,而且,從現在到全面實現小康社會的二十年,也將是中國房地產業和房地產市場興旺的二十年。
房改推動地產變局
統計數據表明,從1998年到2002年,我國的房地產開發投資始終保持了20%左右的增長,峻工面積保持了近20%的增長,銷售面積始終超過20%的增長。即與1998相比,投資和峻工面積都翻了一番,銷售額則增加了一倍半。
特別是2002年,不論媒體事先報道的泡沫論、破滅論,市場表現仍然供求兩旺,並保持了快速增長。去年,房地產開發投資增長了21.9%,峻工面積增長了19.1%,銷售面積增長20.2%。而去年我國的GDP增長是8%,房地產業對GDP的直接貢獻率與間接貢獻率之和是1.9到2.5個百分點,對此,專家指出,我國房地產支柱產業的地位已經確立。
顧雲昌分析,使房地產業進入高位運營軌道的動力就在於『一好兩快三轉』。
宏觀經濟形勢好無可非議的是房地產發展的基礎。而城鎮化加速和舊城改造加快對推動房地產需求的作用也不容忽視。2001年,我國城鎮化率是37.7%,去年是39.1%,這一數據的變化意味著一年有1500—1600百萬的人口進入城市,城市化浪潮必然推動房地產市場的需求。
『但是在所有的因素中,最關鍵的還是住房制度的改革,釋放了目前住房消費的能量。』顧雲昌說,1998年國家房改政策的實施使整個中國住房體制發生了質的變化。現在看來改革是比較成功的,社會比較穩定,且連續幾年保持了20%左右的高增長。
改革影響最直接的體現就是銀行貸款。過去銀行一般只向房地產開發商貸款,1997年,我國銀行的個人住房抵押貸款只有137億,而從去年年底的統計資料看,個人住房貸款餘額卻已超過8200億,六年時間整整增加了60倍,這是改革所推動的巨大轉變。
局部出現過熱征兆
當有人用房地產發展周期的模式來套用中國目前的市場時,顧雲昌認為,這是還沒有認識到住房轉制的力量。他的觀點是這股力量非常大,而且還將繼續發揮作用。另外,他覺得中國應該另當別論,因為中國正處在一個轉軌經濟時代,處在住房制度改革的階段,所以房地產市場不可能按固有模式去發展。他認為,2003年房地產不會步入低谷,還能保持第六個黃金年,向上的走勢不會變。
『唯一有所變化就是在2000年前,上個世紀後半葉,中國經濟不太景氣的時候,房地產猶如一把火,拉動了國民經濟的增長;而現在至今後幾年,房地產會是拉動內需、拉動經濟的一匹馬。』在這種演變的過程中,高增長肯定也會引發諸多負面問題。
顧雲昌對目前房地產市場的判斷就是:形勢大好,但是問題也不少。從市場供應總量來看,投資峻工增長速度和銷售增長速度基本是相當的。房價基本上也是穩重有昇,另外,消費者、供應者和中間商也都不斷成熟。所以,他認為,總體是健康理性的,但局部有過熱跡象,個別城市出現了地產泡沫。
首先是投資加速度和空置房的增加。在1998至1999年間,投資增長率是15%左右,2000年達到了19.5%,2001更是高達25.3%,2002年又有所回落,為21.9%。顧雲昌提醒要注意投資增長加速的勢頭。其次,據去年統計數字,全國空置房比上年又增加了10.9%,總量達到1.25億平方米,而且空置房分布很不均勻。
其次就是產品結構性過剩和二手房市場相對滯後的問題。最突出的是北京、上海、廣州等大城市,中高檔價位的房子供大於求,而中低檔價位供不應求。例如北京,中高價的房子出現了結構性過剩,現在已經可以看出泡沫破滅的一些跡象。如CBD項目原來每平米八九千,現在已降到六千多元,因此,去年北京的房價平均下跌了5.9%。另外,北京二手房市場也明顯相對滯後,去年一手房交易量達到1700多萬平方米,二手房只有50萬平方米。而成熟的住房市場如美國,15%是一手房,85%是二手房。上海基本是一比一,可以互相置換、共同發育。這樣,老百姓參與市場的比例就高得多,交易量也高得多,市場也就相應繁榮,還能減輕空置房的壓力。
還能繼續繁榮二十年
顧雲昌不僅看好2003年的中國房地產市場,而且認為,從現在到全面實現小康社會的二十年,將是中國房地產業和房地產市場興旺的二十年。
他的理由是,首先今年是換屆年,新一屆政府不可能將房地產市場打壓下去,增長的指標還會繼續保持。另外,整個宏觀經濟還處在上昇的發展勢頭。
『更主要還是住房制度改革的深化將會激發更多的有效需求。這一點使我對長遠發展非常看好。』顧雲昌說,中國現在的住房消費主要有三股力量在推動:一是主動買房。今後20年仍然是中國房地產增量的增加期。長期福利住房使得目前我國城鎮居民住房消費只佔總支出的10%,農村居民是15%,而國際上最合理的住房消費比例為20%—30%,消費潛力還很大。二是被動買房。中國正處在一個大興土木的建築年代,大量舊城改造拆遷必然帶動被動消費,這個力量也不可低估。三是自動買房。中央提出的下一步戰略中,最重要的一點就是加快城鎮化。日前,建設部也公布了今年的工作重點,將圍繞城鎮化進行,降低門檻讓農民進城,這是最大的增長潛力。每年將有1500萬人口進入城市,對未來房地產形成巨大的需求。
顧雲昌認為,中國房地產業正面臨難得的歷史機遇,但他同時強調,今年中國房地產市場也面臨著加速結構調整、關注產品昇級、整頓規范秩序和謹防過熱、泡沫的四大任務。
針對產品結構的調整問題,應以中、低收入家庭購房為主要目標,加大經濟適用住房開發,根據不同地區百姓的購買力和市場需求,來開發對應產品,重點發展二手房、租賃房市場。其次,通過增加住宅產品的科技含量,提高住宅質量和性能,改善居住環境來解決產品昇級問題,推動居者優其屋的進程。
整頓規范房地產市場,主要是針對開發違規、中介欺詐、物業管理不到位等問題,建立起企業誠信。最後,針對部分地區出現投資增幅過大、土地供應過量,房價上漲過快的『過熱』現象,要強化宏觀調控力度,促進房地產市場理性、健康發展。
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