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張宏權
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阮志彪
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張軍
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李寧
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沈建霖
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本期嘉賓:
萬隆大胡同商貿有限公司副總經理張宏權
天津新世界房地產開發有限公司市務及銷售部總監阮志彪
天津萬達商業廣場有限公司營銷部經理張軍
吉利名店街營銷主管李寧
天津新世界房地產開發有限公司市務及銷售部經理沈建霖
主持人:馮婉蓉 劉寧
關於市場 形勢可喜但需防開業『紮堆』
主持人:去年下半年以來,天津房地產的業態結構發生了一些比較明顯的變化,一些大型的SHOPPINGMALL等商業地產項目都在陸續地開業,同時還有一些這樣的項目也在緊鑼密鼓地立項、上馬,可以想見,未來幾年內這些大型商業項目的紛紛落成一定能夠讓天津人大開眼界,同時,他們的的生活方式也將會隨之發生很大改變。因此,可以說,商業地產異軍突起的時代已經到來了。
張宏權:隨著海河兩岸的改造,應該說,商業地產最佳的發展契機到來了。而大胡同地區正位於海河最具人文歷史價值的地段,更可謂佔盡先機。目前項目已有一部分馬上就要交付使用了,為了改變過去低檔假冒的不良形象,徹底提昇大胡同的檔次,我們打算大量引進世界知名品牌,眼下正在積極的與多個世界500強企業洽談合作事宜,這些企業對大胡同的未來發展都很有信心,表示出了濃厚的興趣。今年我們還要加大招商引資的力度,計劃年銷售額要達到100億元,使大胡同商貿區真正成為全國范圍內小商品領域的航空母艦、三北地區最大的物流中心。
阮志彪:我是1998年由於工作原因從香港來到天津的,這幾年天津發生的日新月異的變化給我感觸很深,真的是進步很大。就拿我們項目所在的地段南市來說,過去有關那裡的很多傳說我也都聽到過,但是今天再去看看,到處是通衢大道,已經絲毫找不到過去的影子了。但是從目前本市商業地產的發展看,我也想在這裡談談自己的一點擔懮:現在有那麼多大型的SHOP-PINGMALL項目都將在一個很密集的時間段內同時開業,我不知道是不是會有那麼大的消費市場來消化他們。所以我認為下一步的工作是要對這些項目的開業時間進行有序的安排,給它們留出充足的調整時間是很必要的。
關於操盤 商業地產營銷攻略大觀
主持人:商業地產與其他形式的地產相比,其營銷手段和理念好像是有很大的差別,大家是否可以透露一些有關商業地產的營銷秘訣?
李寧:吉利名店街項目與其他項目不同的一點是:它實際上是一組商業群房。眾所周知,四層的商業群房在營銷操作上是很困難的,為此我們吸取了香港以及海外的一些成功經驗,劃分出從幾平方米到二十至三十平方米的大大小小的獨立產權單位,我們將其稱為自助式商鋪。一般正常情況下,一個底商在八到十年就能夠收回投資,我們的商鋪面積可大可小,面積小的總房款不高,可以迎合一些中小型投資者,面積大的又可以吸納一些大規模的投資。同時集中力量向市場推出投資理念,在營銷策劃中充分介紹自己的地段優勢(位於商業中心及中心商務區的連接點上,可以吸納這兩個方向的人氣),最終取得了銷售的成功。
張軍:我們的商鋪最高報價已經達到4.9萬元/平方米,可以說創造了天津商業地產的天價。這與萬達集團在商業地產方面多年的打拼經驗是分不開的。所謂商業地產,說白了就是用商業來帶動地產。因此我們與很多世界500強的企業結成了戰略伙伴,比如沃爾瑪、大洋百貨等等。他們能夠帶來巨大的客流量,人氣很旺,成為戰略伙伴以後,我們去哪裡開發,他們就會把店開在哪裡。這樣的企業加盟得越多,希望進入萬達的企業就會越多,因為資源和人群是共享的。所以我認為商業地產應該更偏重於商業,開發商要組織各種活動來聚攏人氣,同時各種環節如電力、消防、結構荷載、外立面的設計等工作也都要做在前面,提前營造出良好的商業氛圍。有很多的大品牌店,而且經營品種齊全,消費者纔會覺得值得一逛。
張宏權:我們的項目以租賃經營為主,很多業主都是外地人,因此我們在商鋪上面建了一批商住公寓,事實證明,這個想法非常英明,商住公寓銷售情況令人十分滿意。同時,為了吸引人氣,我們最近也正在辦各種展覽,組織不同的表演活動,更多的為業主吸引客源。
阮志彪:按照香港的經營習慣,好地段的商鋪都是以出租為主,所以我們現在主要也是租賃經營。當然也不排除將來時機成熟時可能也會考慮銷售。不過從目前情況看,租賃有利於控制經營,有利於整體的管理。我們是外來的企業,因此總是比較謹慎,希望打好一個紮實的基礎。我們有一點比較深的感觸:一個開發項目如果不具備地段好的先天優勢,那麼就要捨得付出,肯去做其他企業不願做的事情,只有這樣纔會苦盡甘來。
沈建霖:我認為一個商業地產項目要想贏得成功,最重要的就是要有魅力十足的產品。我們在上海有一個商業地產項目,在進行裝修時,雖然對建築物的內部進行了非常現代時尚的裝潢,但卻仍舊保留了當地石庫門的外檐特色,結果這個項目以其鮮明的個性魅力贏得了上海人的青睞。當星巴克落戶其中時,也徹底改變了自己的一貫風格,把整個咖啡廳內部裝成了頂部起脊、有廊有柱古香古色的純中式造型。於是,這家星巴克也以其獨樹一幟的特色在上海灘一炮打響。因此,應該說,商家應該永遠去努力的就是揣摩消費者的想法。
關於管理 比拼內功的制勝瑜伽
主持人:幾位來賓正在操作的幾乎都是超大型的商業項目,對項目未來的管理工作各位有些什麼想法呢?
張宏權:雖然目前市場很好,但商業地產項目要想有一個長期的發展,管理工作是最重要的。為了避免過去那種髒亂差的局面,大胡同原有的攤群店鋪將全部退路進廳,同時取消了原來的小商品批發市場。而且我們還多次去大連、沈陽等地學習取經,沈陽五愛市場成立管委會的成功經驗我們就認為很可取,打算將其運用到自己的項目管理中。將來的大胡同將會成為一個集服裝鞋帽、百貨、小家電、工藝品、文體用品等以批發為主的規模龐大的超市。同時我們還要給客戶營造出一個很好的購物環境,讓他們的吃、喝、玩、穿、用等所有購物需求在那裡都能夠得到解決。
張軍:萬達商業廣場的經營項目將涉獵家具、建材、百貨、餐飲等多個領域,做這樣大項目的管理工作非常不容易,有關開店、閉店時間,財務辦法,衛生區域的劃分等方面,可以說各家店都有其不同的想法,因此,如何很好地把這些合作伙伴組合管理好,是一項很大的工程。
阮志彪:住宅項目和商業項目的管理工作性質是截然不同的。住宅項目在業主入住後一般只要堅持常規的物業服務就可以了,而商業項目就不同了,為了迎合市場,管理者就要不停地改、拼命地改,總是要帶給人們最新的感覺,只有這樣你纔會贏。做住宅項目你可以有瞬時的放松,哪怕出現一分鍾的失誤也不會有人怪罪你,而做商業項目則不允許出現一分一毫的疏忽。比如說一個商場如果突然停電了,將會造成什麼樣的後果?大家肯定可以想見。
關於投資 天津人,別讓錢從自己的手邊溜走
主持人:應該說,商業地產是一種很好的投資方式,隨著天津商業地產的崛起,是否會讓很多殷實的天津本地人得到一次絕好的獲利機會呢?
李寧:雖然在項目做基礎時就有很多本市人來諮詢,但是最終落單的還是以外地人為多。這主要是因為天津人的投資意識還需要進一步培養,投資理念還需要專業人士的引導。拿我們自己的項目來說,我們的底商價格比周邊地區同類產品的價格要高出20%左右,天津本地人往往一聽價格就走開了,而一些南方人通過自己的分析比較卻能很快地做出正確的投資決定。據有關資料顯示,本市的底商價格基本是按照每年5%———10%的幅度在穩步遞增的。因此,相比較而言,對商業地產的投資應該算是一種較為穩妥的投資方式,但它需要投資者具備理性、眼光長遠等較好的綜合素質。
張宏權:天津人的投資腳步的確需要放得快一點。很多人貸款買房後,一旦有了錢一般都會首先考慮還清貸款,而不會去做大膽的投資,因為他們往往對投資的風險考慮得更多一些。於是外地人就這樣從天津人手裡分走了很大一部分投資獲利的蛋糕。
主持人:其實,一旦周邊形成了很好的商業氛圍,對商業地產的投資就能得到一種長期而又穩定的獲利。當然,獲利的前提是要敢於冒風險。這恐怕是我們本地人需要迅速培養起來的一種意識。
關於熱點 今天的南市=明天的銅鑼灣?
主持人:很巧的是,今天來的嘉賓所操作的項目有兩個都位於南市,大家對南市地區的發展前景怎麼看?
阮志彪:經過很長時間的觀察,我發現南市與香港的銅鑼灣比較像。它們具備很多同樣的特點,比如位於舊城區、交通便利、比較繁華等。現在又有這麼多的大項目同時在運作,相信近一兩年內,在那裡肯定會形成天津的一個非常大的商業中心區域。
李寧:一個城市的消費習慣是多年形成的,很久以來,南市的消費向南開、紅橋等區域輻射得好像更多一些。相信隨著更多品牌店的加盟,那個區域最終會逐漸在全市范圍內熱起來。
張軍:我認為那個地區目前人流量很大,人氣也很旺,一定能夠發展起來。現在需要的就是大家擰成一股繩,樹立共贏意識,合力做好這個市場。一旦南市的商業繁榮了,天津市的整體商業地位也將會得到更大的提昇。(馮婉蓉)