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繼去年天津樓市正式進入大盤時代之後,今年春節後的房地產市場呈現出新大盤層出不窮、舊大盤交相輝映的場景。新入圍的萬科水晶城、順馳翡翠城、萬隆樂康生態城以及具有北京背景的『陽光100國際新城』等新盤項目,分別燃亮城西城東,啟動了紅橋南開的住宅市場,重新框定了地產格局。而去年亮相並開啟了天津大盤時代的太陽城和奧林匹克花園,則進入了二期的開發和銷售,昇級換代的大盤項目,正以濃烈鮮亮的開發手筆繪制著全新的樓市版圖。
盛夏果實:大盤呈現真正的規模和實力
大盤本質的優勢除了利用集合效應降低成本外,主要體現在與不同產業的復合的能力上,如利用聯合辦學搭建教育體系,吸引商鋪投資,提高生活配套的功能等。此外,大盤還可以利用整體規劃優勢提高區域和地段的價值。但是在大盤項目亮相的首年,開發商的開發進度只保持在26萬平方米左右,市場重心放在局部銷售和概念的引導上。而在大盤開發的第二個年頭,大氣的樓盤規模、成熟的配套設施將項目引入了新的生命周期。如果說大盤在去年是孕育和成長的春季,而在今年則進入了綻放和收獲的盛夏。
據太陽城銷售負責人田強介紹,順馳2003年為太陽城制定了全面昇級的計劃,他們會深耕精作,精確所服務的目標客戶群,深挖客戶資源,建立客戶關系系統。他們還考慮在銷售手法上的創新,他特別提到,太陽城的產業復合功能將在今年充分彰顯,4月上旬有望推出包括少兒教育及終身教育體系的『陽光學村』等。
以全國連鎖品牌優勢進入天津的『奧園』也要在今年大展身手,據其銷售部負責人許宙介紹,他們把今年定位為服務年,將針對新老客戶做一些事情,超值兌現對客戶的承諾,在穩紮穩打的同時,也將有一整套的發展計劃出臺,在市場上爭取更大的主動。
閃亮創意:點亮樓市新天地
開發規模在40萬平方米的萬科水晶城位於梅江南一角。素以開發理念領先的萬科公司,在水晶城項目中提出了尊重城市歷史,保留歷史財富的開發主旨,他們保留了原廠址的部分建築及構件,如水塔、廠房、鐵軌等,使城市歷史以一種新的方式被記憶、被延續。在建築產品方面,水晶城將拿出已申請了專利的房型『情景花園洋房』和號稱『第三代TOWNHOUSE』的新式聯排別墅。不知這兩件『兵器』會不會成為萬科在大盤對峙時,拿出的最具殺傷力的『法寶』。
上周末正式亮相的順馳、聯想合作的項目,選擇了一個富於神奇色彩的名字———翡翠城,乍一聽,大有與萬科水晶城的命名同臺唱戲之陣勢。這同樣是一個大盤項目,實質上開發的是我市第四個大型居住區———瑞景居住區。順馳集團的這一新作巧妙利用了其品牌資源,簡潔的廣告語一鳴驚人:順馳2003又一大盤新作。可謂開宗明義。亮相首日,市場反饋熱烈,據稱諮詢電話應接不暇。
萬隆樂康生態城雖沒有在大盤亮相的第一個年頭上市銷售,但據其負責人稱,他們在工程進度、整體建設上絲毫不落後,通過不斷對瞬息萬變的消費市場的洞察,對項目進行了不同程度的改動和完善,產品一旦拿出,將是令人眼前一亮、獨領市場先鋒的產品。
天津陽光100國際新城,佔地670多畝,總建築面積70多萬平方米,為了便於項目在各個城市系列化的推廣,天津陽光100國際新城也把客戶定位於城市時尚白領階層,目前,其擬建30萬平方米的一期工程已經開工,相信以『設計關懷生活』的理念見長,企業文化鮮明,已具全國連鎖品牌優勢的陽光100,也會在天津樓市制造不小的『動靜』。正如其公司負責人所說:『我們沒有能力做好所有的產品,我們能夠集中精力把一個產品在這幾年內做得最好。』
入住主題:驅動營銷新思路
去年亮相的大盤陸續進入『入住』時段,對後期服務和物業管理提出了挑戰。但是,他們都表示,將以超值的服務兌現當初的承諾。同時,他們也表示,將借助大盤的『入住』主題,搞一系列的活動,進一步強化大盤形象和社區成熟品質,增強市場關注度和買家的信心,進而更進一步的拉動二期銷售。
規模效應:盡顯價格優勢
大盤開發可以利用規模效應降低開發成本,是其明顯的優勢。據順馳發展公司副總劉猛介紹,首先在社區的公建配套上,對於一般10萬、20萬平方米的小型社區,公建投入資金大而使用率低;超大型居住區則可合理安排公建設施的地點及數量,使用率也更高。在經營方面,一般社區會所多靠開發商自行運轉,也是一個很嚴峻的挑戰,而大盤憑借豐富的住戶資源足以吸引外來經營者。以太陽城為例,其商業街面向1萬戶居民,現已成功售出80%,在其中心城的大型餐飲及超市設施,則准備定向招商。這些途徑都可有效地減輕開發商自身的資金壓力和成本負擔,從而提供給購房者綜合性價比更高的產品。
此外,大盤開發商可通過與建材商簽訂長期戰略協議,從而降低材料采購成本,進而降低開發成本。當然,開發成本的降低,除了減少開發商的開發風險外,更主要的是消費者將從中相對獲利。(鄭愛敏、劉寧)
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