一場旨在解決物業管理市場中存在的無證經營、不履約服務、服務質價不符、從業人員素質參差不齊等問題，規范物業管理市場秩序，全面提昇物管企業管理水平的大規模整頓活動在成都拉開序幕，該市物管行業即將面臨重新洗牌的嚴竣挑戰。

　　物管行業問題多多——亟須整頓

　　目前成都市已取得營業執照並獲得物業管理企業資質證書的物業管理公司多達522家，執業人員26，713人。除此之外，還有部分已取得營業執照，但未獲得物業管理資質的企業在從事物業管理業務，實際上全市物管企業規模要比這個數字大得多。

　　截至2002年底，全市實施物業管理的項目共有1312個，房屋建築面積4746萬平方米，覆蓋面達到33%；實行物業管理的住宅小區有924個，總建築面積達到375，152萬平方米。其中五城區內物業管理覆蓋面積達到41%。

　　眾多物管公司進入巨大的物管市場，帶來一系列突出問題。據不完全統計，2002年，成都市房管局、市物業管理協會和五城區(含高新區)房管部門受理的物業管理投訴較之前幾年增加近30%；而由市、區兩級人民法院受理的物業管理公司告業主、業主起訴物業管理公司的糾紛也多達幾十起。

　　這些投訴中，重點是反映物業管理服務問題，諸如不履約服務、服務質價不符、保安態度惡劣等；同時不少涉及物管公司與開發商之間因存在『父子』或『兄弟』關系而引發的問題，如物業配套不齊全、延期交房、房屋面積縮水等。

　　劃定准入淘汰界線——扶優汰劣

　　針對存在問題，近日成都市房管局采取了提高物業管理市場准入條件，整頓全市物管企業的重大舉措：以管理物業建築面積5萬平方米為標准，凡未達到這一標准的物業公司，將予以淘汰出局；達到或超過的物業管理企業纔能申請臨時資質或資質轉級。市房管局物業管理處聶游處長對此的解釋是：主管部門旨在通過加強市場准入管理，逐步淘汰一批管理規模小、管理水平低，難以從事規范服務的物業管理公司，推進物業管理與房地產開發分業經營，推行物業管理項目招投標，推動行業整合，全面提昇物管水平。

　　市房管局已於近期暫緩受理物業管理企業臨時資質的申報，等到物業管理企業大整頓結束時，纔進行物業管理公司資質年審，辦理申請臨時資質或資質轉級。

　　業內人士認為，以管理物業建築面積是否達到5萬平方米為准入或淘汰的界線，是有道理的。成都市目前已取得工商營業執照並獲得物業管理企業資質證書的522家物業管理公司，逾半數的管理面積在5萬平方米以下。雖然管理面積小，但企業的管理人員並不能因此減少，事實上管理1萬平方米和管理10萬平方米企業所需的行政、財務及人事等人力成本都差不多。管理物業面積過小，造成單位管理成本增高，最終直接導致要麼服務質量高但收費也高，要麼則是收費低但服務質量也差的結果。達到5萬平方米一般來說可以獲得規模效益，也是物管企業具有一定實力的證明。

　　成都中海物業管理有限公司副總經理陳志剛認為，主管部門采取這樣的管理措施對物管界肯定是好事，因為規模小，管理成本很難降下來。物業管理是勞動密集企業，管理規模越大，管理人員可以共享，設施、設備、機具也可以共享，這樣成本就攤薄了，物管公司就能在同等價格下，為業主提供更優質的服務。

　　武城三泰物業管理有限公司總經理謝能軍也認為：現在物管公司泛濫成災，很多管理人員根本沒有經過任何培訓就上崗了，這給物管行業帶來了極大的負面影響，主管部門采取措施提高物業管理的入行門檻，這樣更利於該行業的規范管理，對物管行業的發展有利。

　　八個方面清理整頓——規范市場

　　為全面加強管理，成都市房管局下發了《關於做好整頓和規范物業管理市場秩序工作的通知》，通知中針對目前成都市物管市場存在的問題，提出了從八個方面進行整頓和規范的要求：

　　一是推行物管與房地產開發分業經營。減少房屋開發建設單位與物管企業互相推諉，損害業主和使用人合法權益的現象，明確建管雙方及業主三者之間的責、權、利。

　　二是物管單位必須獲得資質、合法經營、持證服務。對無資質證書承攬物管業務的企業進行全面清理。

　　三是堅持一個物管區域只設一個業主委員會和由一個管理單位提供服務的原則，對業主委員會或業主委員會成員違反業主法規政策、業主委員會章程、業主大會決議等行為進行教育、責令改正。

　　四是加強物業共用部位、共用設施設備維修基金的監管，對不按規定專戶存儲、不設立基金明細賬戶、管理混亂，挪用、侵佔維修基金或造成損失的行為予以嚴肅查處。

　　五是規范物管服務和收費。堅決對物管損害業主、使用人合法權益；不尊重業主、使用人意見建議，不及時認真處理投訴；處理問題方法簡單粗暴，致使矛盾激化；不按物價管理部門審核和或物業管理服務合同約定收費的行業進行整頓。

　　六是對不按合同約定的內容和標准提供服務；合同中不按規定明示或故意減少法律法規規定保護業主、使用人合法權益的條款內容；在合同中擅自設定處罰、罰款條款等違法違規行為進行整頓和規范。

　　七是加強物業裝修結構安全管理，保證住用安全。對發現裝修人或裝飾裝修企業違反規定，危及房屋安全的行為進行制止，對已造成事實後果或制止無效的，房產管理部門按照相關規定予以處理。

　　八是物管從業人員必須持證上崗。對從業人員在物管服務活動中的不規范行為，偽造、涂改、轉借崗位證書等情況將予以記錄在案，並對情節惡劣者給予嚴肅處理。