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近年來,在炒作地皮這種短期投機行為停止之後,地產經濟已由短缺走向相對過剩,由暴利時代進入微利時代,市場也由幼稚走向成熟。開發商日趨專業化和規范化,其投資行為由非理性到理性,最明顯的是項目開發的盲目多元化與過快的區域擴張得到控制,各大開發商紛紛收縮戰線,集中優勢力量,認認真真做規劃,踏踏實實搞開發,更多地關注房屋戶型設計、社區規劃、配套設施、周邊環境的營造。與此同時消費者也日趨成熟,消費觀念開始變化,逐步接受了按揭、物業管理,並開始認知和接受開發商精心打造的產品。因而,產品革命成為一種適應市場變化的必然趨勢,正被大多數開發商所認可。
房地產產品革命是房地產市場發展到一定程度時的必然選擇。根據產品發生重大轉變的時間和內容,我們可將產品革命劃分為:產品形式變革、產品內容變革、產品功能變革。
產品形式革命是指房地產產品在外型上的變化。住宅外觀由最初的火柴盒式多層板樓、點式高層塔樓變革到近幾年的多層帶電梯、別墅、板式小高層、,TOWNHOUSE等各種住宅形式。此次變革經歷了十餘年的時間,並在近幾年有加速變革的趨勢。
產品內容革命是指除去產品形式外的其他實體的變革。如:空間的房型設計、室內的功能規劃,以及由其延伸至整個大樓或小區的面積(格局)配比,社區環境,建築細節的考慮、產品科技含量的不斷提高、建材的選擇、環保意識的不斷加強等等。房地產產品本身如何?恐怕是購房者最為關心的事,同樣,開發商為吸引客戶,也越來越多地關注房地產產品本身。
產品功能變革,是產品深層次的變革。近年來,房屋的變化更多的只是停留在前兩個層次上,但是消費者的要求越來越高,房屋必須再次發生變革,那就是功能上的變革。產品功能的變革又可分為產品功能的變異和產品功能的昇級。
隨著市場經濟的不斷發展,人們對辦公空間的使用要求也發生變化。一部分客戶認為,傳統寫字樓辦公面積過大,不適合中小企業辦公;另一部分客戶認為,現代商務往來對辦公空間提出了更多個性化的要求,傳統辦公區域與個性化的使用空間不能吻合。因此就發生了住宅向商務方向轉化。住宅從此不再只能居住,住宅的功能發生了重大的改變。但在銷售證上,我們依然可以清晰地看到住宅字樣,由此;住宅的使用功能發生了變異。
與住宅功能的變異不同的是,住宅功能的昇級保留其原來的使用性質,在多個方面采用多種手段加強其居住使用功能。隨著生活水平的不斷提高,業主對居住環境、生活舒適性的要求越來越高,這其中包含有太多的內容,從生活的便利度、生活的專屬性、生活的層次感到居家生活的品位化時尚化,這些都是開發商在打造產品時所必須認真思考和解決的問題。也就是說,必須立足於居住用房,在解決最基本的居住功能後,還必須滿足業主其他生活方面的要求。促使開發商與其他產業(行業)進行嫁接,將其他產業引入房地產產品,使房地產產品自身具有不斷完善與豐富的能力,滿足人們不斷變化的生活需要。
房地產產品時代的來臨預示房地產業的又一場革命正在進行。位置已經不是住宅消費最重要的因素,環境、物業管理、建築風格、景觀、建築的科技含量、環保建材的使用、社區功能的完善等無形的、軟性的精神性因素,已經成為消費者趨之若鶩的追求。21世紀的房地產開發商,應該成為房地產品牌的制造者和供應者,他們不僅要提供使用價值和功能,更重要的是提供風格、品味、文化等方面的綜合價值。
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