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需求決定供給?北京樓市目前個人購房率已達95%以上。歸根到底,京城樓市的成熟得益於個人真正成為消費主體,大眾消費時代的到來之日,纔是房地產業的真正繁榮期,忽視市場需求變化的開發商,明年將面臨『下課』的尷尬。
住宅供應的有效性大為提高
張寶全(安地集團董事長):
房地產一直用高檔房和低檔房來劃分消費群體,其實應該是用價格,你買房想花多少錢,這在你的賬本裡面是有一個基本數的。所以,我們的市場在高檔低檔這種模糊概念之下,對市場的需求覆蓋得不是非常准確,造成一種錯位。首先,我們供應每套房的套價和消費者所在市場主體需求的套價發生了一種錯位。消費者究竟需要什麼樣的面積和戶型,社會消費的主體是什麼群體,我感覺今年的房地產市場用『興旺』來表達的話,就是我們的供應有效性和前幾年相比有了很大的提高。這種有效性也是我們現行市場的一種趨勢。
樹立行業危機意識
林少洲(厚土機構主席):
北京市場的特點就是需求的穩定性,每年基本上維持1000萬平方米左右,略有上昇或下調,這個可能性我覺得可以維持相當長的時間,也就是它一直有這個有效需求。再一方面也會出現供給的階段性波動,有時供給不足,有很多原因,有時因為政策,有的區域、有些年頭會出現供過於求,局部供過於求的可能性也很大,所以我覺得可能大家更要關心區域的細分和市場的細分。但從大的方向來看,房地產作為今後國民經濟產業的一個主戰場是毫無疑問的。後續的資本會源源不斷地進入,大家沒有什麼更好的選擇,這就是房地產會持續熱門和持續殘酷競爭的一個背景。現在進入市場只是冰山上的一角,潛伏在後面的虎視眈眈的資金也好、機構也好,其實還有很多。所以大家要有思想准備,要有全行業的危機意識,市場的變動要非常頻繁,變動的頻率會越來越快,要素在不同的主體之間不斷地調整,人纔、資金在不斷地加速流動,這是必然趨勢。
東四環將成明年熱點
童淵(百人行投資公司總經理):
明年自用市場可能會有一個改變,北京的房價在市中心本來就應該是每平方米8000元到1萬元。明年東四環將是很大的熱點,而東四環的項目將會衝擊望京低端住宅,因為他們的價格將會在4000元左右,今年消費者注重的不再是容積率,而是在乎你能夠給我一個小空間,關心價格是多少,這種類型的產品會比較多。明年還將會有一些更好的房子出現,以前買的每平方米八千元或者一萬元的房子,坦白地說這些人想賣是賣不出去了,這會正面影響到整個房地產方面昇值的投資。明年或者是後年是房地產的洗牌階段,這對我們的房地產業肯定會有一定影響。
最好的概念是與產品設計完美結合
李春平(藍石營銷顧問公司董事長):
不管是從文化的角度理解,還是從傳播的角度理解,概念肯定是需要的,因為它是一個符號。房地產確實產生了很多亞文化的概念。最好的概念是和產品的設計、產品的形態相結合,我理解北京未來在產品創新方面,會是一個加法原則,可能會把更多更好的、更先進的元素,從技術、設計包括材料進行一個非常高效的聚合和組織,把這個產品做得越來越完美。而在傳播上,或者是概念的設計和推廣上,是一個減法原則,概念的設計和傳播要遵循社會的熱點和焦點。
合作和聯盟會成為一個很重要的策略。我一直想,房地產是由老虎時代進入到獅子時代,老虎一山不容二虎,是壟斷性的市場格局,是封閉的,多了一只老虎羊就不夠吃,他的食物鏈就有問題,那麼現在的市場形態是沙漠的形態、草原的形態,所以幾只獅子可能會共同攻擊一個食物,大家聯手,因為每一只獅子都有自己的薄弱環節,房地產也是不同環節組成的,我覺得房地產的關鍵是鏈條,核心的問題是鏈條不能斷,有一個環節出問題,就會馬上斷掉。所以要求你要有很多的後續資源或者是合作伙伴,或者是各種資源要儲備好,大部分企業都要走合作和聯盟的道路,你只要不是大象,因為大象把羊該吃的草都吃掉了,吃完之後羊也沒有了,羊沒有了獅子就活不了。我覺得誰率先走這條路,你拿下一頭牛,你的力氣就更大,你就可以活得更久,或者是可以跑到另外一個地方再去等待食物,所以我覺得這是一個基本策略。
高端住宅應該是個性化的表現
武曉焯(萬通東方策略董事長):
北京的高端市場遠遠沒有成熟,盡管我們前一段時間蓋了很多高端的房子,都是針對高端的客戶而做,但是從產品本身上來講,很多產品類似於一種時裝性的產品,這是和整個市場不太成熟有關,這種產品能滿足客戶一時的需求,但是過了三五年再看這個房子是否有很大價值就有疑問了。所以對於高端市場應該進一步地進行產品優化,然後對高端市場客戶需求進一步滿足,這是我們未來想做高端市場的房地產商必須要做的事情。那麼與這種主流市場低端化相對應而言,高端市場我認為實際上是一種個性化的表現。剛纔有很多房地產人講房地產的同質化比較嚴重,那麼我個人認為這主要是在中低端市場,而高端市場不可能同質化否則這個房子沒人要。
做好產品比炒概念更重要
王曉航(協成公司總經理):
我們給房地產商做代理,想的都是微觀方面的問題,以老百姓的需求為出發點,例如老百姓接受什麼樣的價格,在這樣的價位下你有什麼好的房子給他……所以從微觀入手,更多的是產品方面的問題,怎麼把服務做好,按照開發商的成本預算,我們給他提供性價比更好的東西,就需要大量細致的工作,如一個小區從規劃到氛圍的營造。我們特別不想做什麼概念,其實我覺得從這個含義上講,我覺得微觀的東西特別重要。當所有的房地產要素你都做好的時候,你就化解了壓力。也就是說我們總有個案會勝出,但是你不能說沒有泡沫,供求關系的失衡,或者是局部產品提供的供求關系的失衡,就是泡沫。
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