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建設部自去年起提倡推行精裝修住宅,這一做法已在上海推廣試行。這對於其他城市的開發商或購房者來說,還是一個比較超前的概念。但隨著精裝修住宅開發的不斷推廣,無論是地產商還是消費者都將面對這一趨勢的到來。上海地區精裝修住宅的開發經驗無疑值得我們學習與借鑒。
應以整幢開發為宜
房產開發企業為降低風險,在推出菜單式全裝修住宅時,可能會采取這樣一種方式:購房者購買一套房屋,可以選擇毛坯房或是菜單式全裝修房。如果在一幢住宅樓中有兩種購房選擇,裝修時間不一致,就不利於整幢住宅樓的統一裝修。其結果是在一部分購買者入住後,另一部分人仍在敲敲打打地進行裝修,甚至要動及房屋的主體結構,給鄰近單元的全裝修房造成影響,建築垃圾也會給物業管理帶來麻煩。所以,菜單式全裝修住宅,宜整幢開發,纔能真正體現其優越性。
裝修菜單不宜過多
為了給購房者更大的選擇空間,同時也為了降低風險,有些房產開發企業推出十多種或者數十種裝修菜單。菜單過多或允許購房者按自己的意願設計裝修方案,這兩種做法都不利於裝修材料的統一購買,不利於裝修企業的統一裝修。較為合理的做法是:推出2-3檔裝修菜單,比如:600元/平方米、800元/平方米、1000元/平方米,並由購房者自願選擇。房產開發企業也可推行一種『簡裝修』的做法,將裝修限於地坪(地板、瓷磚)、牆面、頂板、廚具、臺面、潔具、臺盆以及門窗等。對於一些可以展示個性的地方,如廳的吊頂、玄關、固定家具、牆花磚(廚、衛除外)等,則可以不考慮。相對而言,廚衛裝修可做全,別的廳室應力求簡單。
裝修方案很重要
有些開發商認為,對於住宅裝修,重要的是材料的價格、檔次,而忽視對裝修方案的設計。
事實上,裝修設計應該是推行菜單式全裝修的關鍵所在。推行菜單式全裝修的最大阻力,是購房者認為全裝修不能體現他們的個性,但大多數購房者並不具備裝修方面的專業知識。如果房產開發企業推出設計合理、風格超前的裝修設計方案,必將大大減少推行菜單式全裝修房的阻力,開發商的風險也會相應降低。裝修設計應該在住宅建築設計圖定稿後緊跟參與,最好一開始就參與策劃建築設計、結構處理的全過程,做到『建築與裝修設計一體化』。
工程保修責任落實
這也是令房產開發企業較為頭痛的問題之一。有關文件規定,裝修工程中出現的問題,第一責任人是房產開發企業,也就是說,購房者發現裝修工程的質量問題,直接找開發商,而不是找裝修單位解決。
菜單式全裝修工程的保修與建築工程的保修一樣,由裝修公司向房地產開發企業出具質量保證書,房產開發企業再向購房者出具質量保證書。國務院發布的《建設工程質量管理條例》規定,施工企業對商品房電氣管線、給排水管道、設備安裝、裝修工程質量保修期限為兩年,保修期限自竣工驗收合格之日計算。由此可以看出,裝修企業對房產開發企業的保修期也為兩年,自裝修工程竣工驗收合格之日計算。同時,房產開發企業應向購房者承擔裝修工程保修責任。
裝修價格明朗化
菜單式全裝修住宅材料統購,價格便宜;方案由專業人員設計;統一施工,相互不會造成影響。這些優點都是個人裝修所無法比擬的。但大多數購房者都有這樣的心理:裝修交給開發企業來做,開發商和裝修商都要獲利,不如自己去找裝修隊伍。為此,應盡量做到裝修價格明朗化。樣板房制作完畢後,應附一張裝修材料清單,詳細寫出每種裝修材料的價格。在售房合同中,也應附上類似清單,讓購房者有一個橫向比較。從保護消費者權益角度出發也應如此,要讓購房者明白他們買的到底是什麼。
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