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數據表明,房地產價格的上漲已基本成為全球趨勢,近兩年來美國和英國的漲幅尤其大,大大超過了我國近年房地產的漲幅。
研究國外、境外(特別是香港)房地產發展的歷史與現狀,對於研究我國房地產發展中存在的問題有著非常重要的借鑒意義:國家在經濟起飛階段房地產的快速發展和膨脹是必然的,因此我國經濟持續發展過程中出現的房地產熱某種意義上是必然的;要防止房地產行業出現整體性泡沫,防止危害宏觀經濟的發展,防止房地產泡沫引起的泡沫經濟;在新的形勢下,社會財富不斷膨脹,證券市場不景氣,更多的資源已開始轉移配置到房地產領域,導致房地產價格的上漲,這幾乎成為全球的一個趨勢。在我國,房地產投資已上昇到資產配置的高度,房地產價格將整體上漲。因此,目前的房地產熱有一定合理性。
1、經濟快速發展促進房地產的高速發展和房地產泡沫的形成。
房地產的發展與經濟發展既相互促進又相互依存,經濟的高速發展要求也必將促進房地產業有相應的發展。我國經濟處於持續高速增長期,房地產出現局部過熱現象也是必然的,關鍵是要避免整體性的泡沫。
東南亞國家和地區在經濟起飛時期房地產都有高速發展,房地產價格暴漲。日本在上世紀60年代經濟起飛,導致房地產價格暴漲,由於失去控制,直接造成了後來的經濟泡沫。再以香港為例,二戰結束特別是上世紀50年代以後,香港人口急劇膨脹,經濟進入起飛階段,房產嚴重供不應求。一些新型的地產公司采取了『分層出售,分期付款』的售樓方式,地產的主要經營方式由置業收租轉向地產發展,大大推動了地產業的發展。20世紀70年代初,香港證券市場的牛市所帶來的『股地拉扯』讓一批新型的地產公司在短期內利用資本市場實現了快速擴張。這一時期由於人口持續增長、經濟高速發展和中國內地實行改革開放政策的影響,香港房地產市場出現一派繁榮景象,房地產價格成倍上漲,在80年初達到階段性頂峰。
2、房產泡沫引起的經濟泡沫具有很大危害性。
房產泡沫如果超出良性范疇,容易導致經濟泡沫,對經濟、金融和社會產生嚴重後果。因此,對我國房地產行業出現的泡沫問題不能掉以輕心,要提前做好泡沫的擠壓、吸收和轉化工作,避免房地產整體泡沫和經濟泡沫的產生。
日本房地產泡沫引起經濟嚴重萎縮至今令國人記憶猶新。如日本的地產價格暴漲,就是鮮明的例證。日本六大城市的地價指數在上世紀80年代的10年間上漲了5倍,地價市值總額高達40,001萬億日元,相當於美國地價總值的4倍,土地單價為美國的100倍。1991年以後地價暴跌,截至2001年3月末,全日本平均城市地價指數及東京市區地價指數,分別從各自歷史最高點縮減了36.6%、74.0%。泡沫破滅後,至今日本經濟仍未恢復。
香港房地產泡沫破滅?其他東南亞國家和地區情況也基本相似 的教訓也值得總結。從1984年到1997年,特別是1993年到1997年,隨著香港前途的明朗化和香港經濟的復蘇,香港房地產經歷了一輪大的牛市,時間長達十年之久。隨著地價和樓價的不斷上漲,房地產和金融相互依賴,房地產行業出現了整體泡沫,過度的房地產投資?投機 給以後的金融危機埋下了定時炸彈。1997年亞洲金融風暴後,香港地產業受到重創,房地產價格回調幅度高達50%,造成有房地產金融業務的銀行出現呆、壞帳,銀行體系運轉失靈,整個經濟陷入困境,出現了近10萬的負資產者,對整個經濟、金融和社會產生了嚴重影響。
3、資產配置模式轉變導致房產價格上漲成為全球趨勢。
據最新出版的英國《經濟學家》報道,所有發達國家中,目前個人持有?包括直接持有和通過互助基金、養老基金間接持有 股票資產價值為23萬億美元,而擁有房地產價值約為40萬億美元;在美國,個人擁有的股票價值為11萬億美元,而擁有房地產的價值約14萬億美元。這家雜志根據1980年以來13個發達國家房地產價格變動情況編制的『全球房地產價格指標』顯示,除日本房地產價格連續11年下跌,德國房地產價格自1992年以來一直比較平穩外,其餘國家的房地產價格都在不斷膨脹。
美國整體房價自1995年起已上昇51%,比同期的通脹率高出32個點,7,200萬擁有房產的美國人人均財富增值5萬美元,個別地區昇值更為顯著,如波士頓自1996年起至今房價?昇了110%,紐約的房價9·11事件後仍昇11%。《財富》雜志統計顯示,目前全美房地產價格比實際價值高出5%?10%,這一幅度尚屬溫和。根據美國經濟諮詢公司所做的分析,自1998年以來,美國100多個城市房價的攀昇速度至少是家庭收入的兩倍。就全美而言,過去兩年中,房價的增長率是收入增長率的3倍多,而在20世紀90年代的繁榮時期,全美住房價格和收入增長率是很接近的。
數據表明,房地產價格的上漲已基本成為全球趨勢,近兩年來美國和英國的漲幅尤其大,大大超過了我國近年房地產的漲幅。全球房地產價格的上漲有多方面的原因:社會財富的整體增長;利率長期走低;股市低迷導致資產向房地產領域的轉移配置,房地產資產在社會、企業和家庭財富中的比例不斷提高;房地產領域的投資行為增多,等等。這些因素在我國的房地產的發展中同樣存在,因此我國房地產行業的整體強勢有其合理性,泡沫成份是有限的,不可以將其誇大和嚴重化。
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