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戴德梁行:北京甲級寫字樓市場總體表現穩中有降
今年以來,北京甲級寫字樓市場總體表現穩中有降。盡管新增供應較前幾年明顯下降,但受世界經濟增長放緩的影響,需求動力不足,特別是跨國公司需求乏力,市場交易表現較為平淡,租金和售價穩中有降。
本季度有一個新項目——國航大廈進入市場,新增辦公面積為5萬平方米,使北京甲級寫字樓總存量上昇至291萬平方米,使朝陽區在北京甲級寫字樓市場所佔份額上昇至58%。
2002年第四季度北京甲級寫字樓市場租金指數為78.9,比第三季度下降了1.6%。2002年第四季度北京甲級寫字樓市場平均空置率為15.3%,比第三季度下降了0.7個百分點。空置率從第一季度的16.6%逐步下降至本季度的15.3%,但與2001年相比,空置率有所上昇,全年平均空置率為15.9%,高於2001年13.4%的平均水平。銷售方面,售價指數為125.1,比第三季度下降了2.4%。
戴德梁行認為,盡管世界經濟的發展及國際形勢較難預測,在本土高速經濟增長和加入WTO雙重利好的帶動下,國內企業的實力將進一步加強,其對甲級寫字樓的需求將有所提高。隨著中國對外開放的進一步擴大,國外企業在中國的業務將進一步擴展,其對甲級寫字樓的需求也將有所增長。因此,未來北京的甲級寫字樓仍有一定的發展空間。隨著CBD、金融街以及中關村等地區的建設,2004年後北京甲級寫字樓供應將出現較大增長,但明年進入市場的甲級寫字樓項目有限,短期內對市場不會造成明顯的衝擊。明年北京甲級寫字樓市場發展將保持平穩態勢,價格將不會出現明顯波動。
中關村寫字樓商會:持續調整孕育價格回歸
由於加入WTO的時間短暫,因此這一重大利好因素對中關村寫字樓市場的影響尚不顯著。而伴隨著市場供應的迅速增長及IT等高科技行業的持續低迷,中關村寫字樓的空置率也有所上昇。
從2001年3月到2002年9月共7個季度中關村寫字樓租金指數和中關村寫字樓價格指數的數據和走勢圖來看,中關村寫字樓租金指數上下波動不超過4個點,表現比較穩定;在2001年第二季度6月和2002年第一季度出現相對顯著的4個點的跌幅,之後的下一個季度基本能夠快速回昇;不過一個明顯的趨勢是,每次的高點和低點都處於緩慢下移的過程中,顯示中關村地區的寫字樓租金水平存在緩慢下降的趨勢,在新的刺激因素出現以前,這種趨勢有繼續的可能。由於2002年第三季度供出租的寫字樓面積較第二季度有所增加,而中關村企業對辦公樓的租賃需求並未有太大增加,本季度租價指數並未延續第二季度上昇趨勢,而有所下降。
與之相對的是,中關村寫字樓價格指數除了在2001年第二季度6月小幅下跌1.20點外,之後連
續保持了5個季度的穩步走高,其上昇速度在2001年第三季度、第四季度、2002年第一季度保持了0.6點的較高上昇速度後,在2002年第二季度昇速有所回落,為0.18點;2002年第三季度售價指數繼續增高,達到100.92點的階段最高。這顯示中關村寫字樓銷售價格目前處於穩步走高過程。
中關村地區的寫字樓在租價上保持了平穩態勢,不過其總體趨勢處於下降,而且上下波動幅度相對較大。中關村寫字樓商會認為,隨著中關村寫字樓供給的增加,以及越來越多的中小企業傾向於自己購買寫字樓、而不是去租寫字樓,推動中關村寫字樓整體租賃價格繼續下滑,甚至在第四季度有加速下跌的可能。
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