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在新年伊始之際,回顧過去的2002年,寫字樓市場供應及需求穩步增長,熱點主要集中在三大片區——羅湖金融商業區、福田中心區及科技園片區。
三區鼎立顯崢嶸
在羅湖傳統金融商業區,特別是蔡屋圍及深南東路沿線,的新供應寫字樓,有羅湖商務中心、世界金融中心、華潤中心。羅湖商務中心借金色羅湖、金領商務的主題,以優越的地理位置,將近8萬6千平米的寫字樓、公寓和商場的租盤推向市場,是寫字樓市場的一大亮點;位於深南東路金融區的全新寫字樓大廈世界金融中心也引起市場的關注;尤為值得一提的是位於深南路與寶安路的甲級寫字樓及超大型娛樂購物廣場華潤中心項目也正式啟動,使傳統羅湖商業區的寫字樓市場再次釋放出驚人活力和無窮的商業能量,讓人們重新認識了傳統商業區的生命力。
福田中心區的寫字樓大面積開工,中央商務大廈、時代金融中心、華融大廈、福建興業大廈都已破土動工並將於近一兩年內完工。在政府及市場的合力推動下,一些原來對中心區還猶豫不前的項目也正式啟動。如果從現在開始起計算未來3年的寫字樓總供應量,將會發現約有200多萬平米的寫字樓將投向市場。如此龐大、集中的寫字樓供應,市場機遇與挑戰並存。作為中心區的延續和補充,車公廟片區也有較大動作,同時有幾棟寫字樓推向市場。
南山區科技園的開發得益於深圳市政府對高科技產業的高度重視。該片區在深南大道兩側出現了七、八棟現代化寫字樓。從長城大廈到創維大廈,從富誠科技到方大大廈,從曙光大廈到中科院孵化大廈等,都以智能化、生態化、人性化和綠色辦公為推廣主題,但總體供應量並不大,主要面向高科技產業類的公司。
對以上的情況作一個總結,我們會發現,科技園主要對應了三大主導產業中的高科技行業,羅湖區主要對應了其中的金融業和現代物流業,客觀的市場需求也正說明了這個問題。羅湖區以成熟的商業環境、完備的配套和接近口岸的優勢,依舊對金融投資業和服務業有著強大的吸引力,這一點從羅湖區幾大甲級寫字樓出租率均超過九成以上就可以證明。科技園主要吸引高科技行業在深設立研發中心,曙光大廈、聯想研發中心和威新科技園的入住率均較理想,高科技行業對科技園區的高檔寫字樓仍情有獨鍾。目前,中心區由於配套尚未成熟,仍未成為跨國公司的主要選擇,客戶主要以本地公司為主。
租售兩旺價格待昇
從寫字樓銷售情況來看,新樓銷售和二手寫字樓交易均與去年相若。新樓發售主要集中在中心區,而羅湖區因為沒有新的售盤推出,所以主要以二手樓交易為主。羅湖區二手樓高端寫字樓交易交投理想,僅地王大廈2002年下半年就有約5000平方米的成交記錄,買家主要以自用為主。
整體寫字樓租賃市場持續活躍。主要甲級寫字樓如地王大廈等已經出現九成以上的佔用率。而市場對甲級寫字樓的需求依然平穩上昇,100平米以上、300平米以下的高檔甲級寫字樓樓盤最為搶手。地王大廈已無大面積單位供應,而嘉裡中心更是難覓盤蹤。2002年對甲級寫字樓需求較大的公司主要是物流類、諮詢類和金融保險類。Intel、OOCL、PricewaterhouseCoopers在地王大廈的新租賃面積均超過了2000平方米。金融保險類公司也有較好的表現,而證券公司則表現平平。整體需求呈平穩上昇趨勢。
價格方面,售價基本保持平穩,甲級寫字樓保持在10000萬元到15000元的價位,一些投資者已經准備持幣入市。而中檔寫字樓維持在7000元到9000元左右的價位。
租金有平穩上昇的趨勢,目前市場上主流甲級寫字樓租金水平均在100元以上。預計這種現象將會在明年繼續保持下去。
總的來看,2002年深圳市寫字樓市場呈現活躍景象,供應量與需求量繼續保持平穩增長,售價保持平穩,租賃形勢喜人,租金穩中有昇。
行業需求助推新年樓市
展望2003年,寫字樓市場將會有以下幾點趨勢:
羅湖區羅湖商務中心新樓竣工入伙,華潤中心寫字樓項目繼續引領市場矚目。中心區繼續會有新的樓盤推出,車公廟片區幾個新樓盤正式推向市場發售,市場熱度持續。
物流業將會延續2002年的需求增長的勢頭,在下一年將成為寫字樓需求市場的主力。諮詢服務業的也會有較好的表現。如果有關方面的宏觀政策沒有大的變動,金融證券業的需求將不會有較大增長,但保險業需求仍值得關注。
租賃形勢持續穩步增長,主要的甲級寫字樓將出現供不應求的狀況,並且在短期內難以緩解。部分甲級寫字樓租金會有上調。羅湖區新落成的中高檔甲級寫字樓將會以其合理的價位備受市場歡迎。
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