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在一般老百姓的眼中,所謂樓市泡沫無非是價位的泡沫,北京的情況最具代表性。消息表明,輿論比較關注的高空置率主要是集中在每平方米8000元左右的高檔項目,去年在北京的CBD附近開工的太陽宮樓盤,一個月下來纔賣出6套房屋,和兩年前類似的樓盤月成交量在百套以上形成鮮明的對照,這對於一個剛剛啟動,總建築面積20餘萬平方米的項目而言,泡沫就不是有沒有的問題,而是怎麼破的問題了。而與此同時,北京的低價商品房和經濟適用房又到了供不應求無房可售的地步,像回龍觀、天通苑以及售價纔在2280元的瑞海新城出現了萬人排號的景觀,這種情況只能說明虛高的樓價扼制了市場消費的潛力,透支了房地產業成為支柱產業的發展空間,這個時候宏觀調控再不發揮作用還待何時?
有意思的是,在距離國務院6部委聯合通知下發三個月後,央行纔發出關於嚴格清查違規信貸的禁令,更有意思的是,據稱通過一個月的銀行自查,出來的結果是讓人大松一口氣的,那就是『沒有大問題,只有一些小問題』。
這多少有些讓人哭笑不得。
古今中外的歷史經驗表明,房地產市場從過熱到疲軟最可能拖垮的是銀行,尤其是一些有不良信貸記錄的銀行,特別容易被不良開發商和投機客拖下水,從而導致資產的全面泡沫化。
理論上講,面對樓市泡沫的評論,最緊張的就應該是銀行了,但是從目前的情況看,最無所謂的也可能是銀行。摩根斯坦利的董事總經理謝國忠是這樣描述上海的『大牛市』的:亞洲的投資銀行家們堅持將最後的賭注放到上海的房地產市場。臺灣旅游者在上海最時髦的活動是戴著安全帽參觀建築工地,當他們走出來的時候,『售罄』的牌子已經掛出來。
根據上海物價局的統計,上海的外來購房者已經達到53%,這些投資者多以投資為目的,而且購買目標多為高檔住宅。他們的購買驅動力就是預期房價會持續增長。但是如果房價走平或低的話,他們就完全可能作出相反的決定。
上海是如此,北京其實也是如此。因此難怪瑞士信貸第一波士頓銀行的分析師問亞洲華爾街日報的記者,『問題在於買主在哪裡?』
買主在哪裡呢?
銀行會覺得很奇怪,這個問題你問我乾什麼?我只負責按揭,有人來按揭就說明他已經是買主了,他既然能付首付,而個人信貸的壞債率既然又那麼低,我為什麼不放貸呢?
銀行的自信是有道理的。不過銀行不能把握的一個結果那就是開發商的惡意騙貸。有跡象表明,通過售樓人員自購或其他內部人員的假按揭是目前一些所謂暢銷樓盤價格居高不下的原因,說白了對於開發商而言現金到手,對銷售人員而言則是對敲,近似股市炒作的做莊。銀行不能把握的另一個結果那就是投機客的認賠出局,也就是說寧可賠了頭期也不願每月貼錢,相當於股市散戶的止損,銀行又不是開物業管理公司的,吃進那麼多三錢不值二錢的水貨樓盤熬湯喝嗎?不是不良資產又是什麼?
有人特不願意提海南,特別是全國各地銀行扔在海南爛尾樓裡的那800多億的壞債。水皮也認為此一時彼一時,環境也好,投資主體也好都不可同日而語,不過從投資的角度而言歷史會有驚人的相似。因為從心理學的角度而言,人類的行為是相同的,在股市上這是江恩理論的基礎上;在宏觀上,這就是經濟危機周期性的道理所在。
朱鎔基能夠接受泡沫論是因為他深深知道過猶不及對經濟全局的傷害以及由此引發的金融機構的危機,所有問題最後都要中央政府扛,而其他人就不會想那麼多了。
其中就有銀行。
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