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一直被各界認為是利潤率較高的房地產業,自2001年以來成為各種資金湧入的焦點,出現了外行搞房地產、外來人搞房地產、外來資金搞房地產的『三外』現象。眾多業務和房地產業毫不相乾的上市公司也加入這股潮流中。然而,房地產業的現實並非符合人們的良好預期,市場上一面是新開工樓盤大幅增長,另一面是房屋空置率不斷上昇,投資的風險日益增大。
外來的和尚真會念經嗎?三路大軍『蜂擁』房產業
自2001年以來,眾多的外地房地產企業開始跨區域行動,出現了『粵商北上,滬商浙商西進,京商遼商南下』的現象。
在北京,福建金源集團開發世紀城,深圳萬科開發萬科星園,珠江房地產開發珠江駿景,上海金馬集團開發清芷園,湖南電廣傳媒獲得西紅門經濟適用房項目,一個個外地企業做的房產項目大展風采。在上海市中心地段,當地房地產商一般不敢輕易下手的黃金樓盤,大部分被蘇浙等外地房產商拿下,且動輒就是大手筆。杭州中凱置業投資10多億元,圍出10萬平方米土地,甚至不惜挖大面積的人工湖以打造精品樓盤。
與此相應,業外的眾多龍頭企業也紛紛進入。被稱為國內飼料大王的新希望集團,進入房地產市場後,預計今年房地產的盈利可超出主業的盈利。與此同時,海爾、TCL、美的、三九、聯想集團等一大批『挾』強勢品牌而來的企業也紛紛逐鹿房地產。
值得關注的是,上市公司中轉型搞房地產的已經達到300餘家。這些企業的傳統主業有醫藥、IT、家電、機械制造、紡織服裝、農業等。種種跡象表明,業外企業對房地產開發熱情空前增長,大有超過傳統房地產企業之勢。
隨著我國加入世貿組織,外來資金也逐步向房地產業滲透。上海市工商局統計,在2002年上半年新注冊的外資企業中,注冊資金超過1000萬美元的有59家,其中21家具備了房地產開發資質。東南亞最大的上市房地產公司新加坡嘉德置地集團,在中國投資額達50億元人民幣,其中七成投在上海。香港四大地產商之一的新世界發展集團也宣布,在未來3年內其下屬新世界中國地產有限公司將在上海累計投資達80多億元人民幣。
『相對其他行業,房地產業有較高的投資回報率。國家經濟持續增長,市場需求不斷擴大,土地市場日趨活躍,加上加入世貿組織、申奧、申博成功等諸多利好消息,無疑刺激了幾路大軍紛紛涉足房地產業。』清華大學房地產研究所所長劉洪玉教授如是說。
異常現象發出預警
如同三股不同的潮流,『三外』開發商席卷大江南北,房地產開發規模迅速膨脹,市場競爭更加激化。
然而,在房地產業投資急劇增長的同時,一些異常現象已向介入房地產的業外企業不斷發出預警:
樓建得多而賣得少。國家統計局統計顯示,2002年上半年,房地產投資增幅達32.9%,遠遠高出銷售增幅,其中十餘個省份高出20%以上。這導致了商品房空置率繼續上昇。截至去年7月,我國商品房空置總量已達1.2億平方米。按一套100平方米換算,這意味著大約有1000萬套的房子閑置,其中有一半的房子空置了一年,佔壓資金超過2500億元人民幣。
高價位的房子多,中低價位的房子少。以北京為例,每平方米7000元以上的房產已經出現了供大於求的現象,不少高檔項目的銷售陷入停滯狀況,中低價位住宅缺位,成為樓市產品供應不均衡的一個突出表現。劉洪玉教授認為,當前房地產市場的供過於求並非真正意義上的供過於求,問題的關鍵是結構失調,這些樓盤鎖定的目標客戶群大多屬白領或富人。普通市民,特別是中低收入者買房相當困難,市民的住房消費啟動不起來,房地產就很難實現良性循環。 銀行資金佔用多,社會資金投入少。一項調查顯示,目前大部分房地產開發商自有資金不足,大部分靠銀行貸款周轉,融資渠道單一。房地產企業平均資產負債率是72%,最高達94%。與此同時,個人購房也大多依賴按揭貸款。專家分析,一旦樓市發生較大波動,資金鏈出現問題,就會十分危險。
開發商數量多,但真正有資質、有信用的少。中海發展(上海)有限公司副董事長、總經理楊小平說,目前全國房地產開發企業大大小小超過3萬家,但實力強的企業並不多。比如廣東、深圳的房地產業就已經開始『洗牌』,除少數成熟的大地產商盈利外,大部分中小房地產企業面臨虧損甚至被『擠垮』的境地。中小開發商不要被當前、『火熱』的市場行情迷惑,如不謹慎投資或及時轉型,很快會被市場無情淘汰。
謹防投資變投機
隨著房地產業即將面臨的『洗牌』,專家提出,一切事物在激烈競爭的時候,都有可能失去規則,變得不擇手段。在『三外』過多湧入的情形下,要謹防投資變投機。
在許多大中城市;相當部分中小投資者將目光由股市轉向了不動產,業主買房不是為了自住,而是一種投資途徑。2002年1至9月,上海樓市每平方米7000元以上的高價位房中,有近一半是境外和外省市人員購買。一位溫州商人在杭州一口氣買下30餘套房子後,僅一年多就賺了600多萬元,像這樣的炒樓一族已不在少數,既抬高了房價,也制造了房地產交易的假象,使得樓市越來越遠離市場需求。
中國人民銀行發布的2002年第三季度貨幣政策執行報告明確提到,房地產價格上漲、空置面積增加的潛在風險值得關注。中國工商銀行江西省分行住房信貸處處長羅小嬡認為,現在房地產開發商60%以上的資金來自銀行貸款,極易導致金融機構對單一產業發展的貸款集中度過大的風險,要防止銀行貸款被用作投機。
上海社科院房地產業研究中心張泓銘教授說,房地產業一旦在某些城市形成過熱,就有可能掀起類似日本上個世紀90年代初地產泡沫崩潰前全民投資房地產的熱潮,一旦進入這種軌道,其損失將是極為慘重的。他提醒想要介入房地產業『淘金』的業外人士,切忌盲目跟風,『攤子』過大,否則吃虧的必將是開發商自己。
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