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中國房地產及住宅研究會常務副會長 包宗華
最近一個時期,議論房地產業是否產生了泡沫或泡沫經濟的人士甚多,已經成為一個熱門話題。由於對泡沫或泡沫經濟一詞的釋義,在我國一直存在著不同的解釋,從而增加了研討的復雜性。為此,講一講我對這個問題的認識。
一、西方國家對泡沫和泡沫經濟的釋義
泡沫或泡沫經濟一詞,來源於西方經濟學界,簡要的釋義是:虛擬資本的過度增長。具體的解釋是:在市場經濟中,通過各種『狂熱』的活動,使得某種商品、某種資產或某個公司股票的價格猛漲,若乾倍地遠離其價值。這種若乾倍猛漲形成的高價,不能長期維持,最終會像泡沫一樣地破滅。這就是泡沫或泡沫經濟現象,其中比較典型的,則稱之為泡沫事件。
據記載,最早發生的泡沫事件,是1636年在荷蘭發生的郁金香狂。狂熱的人們經過各種哄抬手段(含欺騙性宣傳),使得郁金香這種花卉的價格發瘋式地狂漲。另一個例子是1719年?1720年在英國發生的南海泡沫。南海公司制造謊言,聲稱該公司發現了金礦,使得該公司的股票若乾倍地陡漲。以上兩個例子,其陡漲形成的高價,最終都像泡沫一樣地破滅了,因而西方經濟學家稱之為典型的泡沫事件。
20世紀80年代,在我國長春發生過一次君子蘭泡沫事件。經過瘋狂的哄抬,把當時每盆幾十元、幾百元的君子蘭花,哄抬到幾萬元一盆,其中價格最高的一盆,高達15萬元。這種高價,當然會像泡沫一樣破滅,最後仍然回到與其價值相符的幾十元、幾百元一盆的價格。
此外,1719年發生在法國的『密西西比泡沫』(亦稱為約翰·勞金融詐騙事件)以及20世紀80年代發生在我國的『炒賣郵票狂熱』,也是具有一定影響的泡沫事件。
據最近收集到的資料,近幾年西方國家有些專家著文論述泡沫經濟時,仍然使用了與上述內容基本相同的釋義。
二、幾個有關的詞匯
許多專家認為,用泡沫一詞來形容這種經濟現象是很巧妙而『入神』的。如果把商品經濟比喻為一個汪洋大海,商品經濟的運行就會像海洋一樣不斷地湧起浪潮,有了浪潮就必然會經常地產生泡沫。這個比喻比較准確地說明了以下三點:第一,在商品經濟高度發達的社會中,泡沫總會在各種商品中經常發生。第二,任何泡沫,只能停留短暫的時間就會破滅,仍然還原為海水。第三,任何商品都有產生價格高漲這種泡沫的可能,由於泡沫破滅後商品仍然存在,因而不能把商品叫做泡沫。同理,也不能把房地產或房地產業叫做泡沫或泡沫經濟。
根據上述分析,有些專家認為需要把幾個有關的詞匯區別開來。
一是,要把一般性泡沫與泡沫事件區別開來。某種商品的價格在一定時間內有了較大幅度的上漲,但沒有達到典型的泡沫事件條件的,應稱為一般性泡沫,也可簡稱為泡沫或經濟泡沫。由此可見,一般性泡沫,是比較經常而普遍地產生的,並會在一定程度上產生調節市場的作用,不完全是消極作用。
二是,對於典型的泡沫事件,要把輕重泡沫事件區別開來。這兩者之間的區別,主要是指其對國民經濟的影響大小而定。一個泡沫事件,如果其影響的時間較短,對國民經濟的影響較小,就叫做泡沫事件;如果持續時間較長,對國民經濟產生了較大的影響,就叫做泡沫經濟事件。這種區別輕重的主張,雖然有一定道理,但許多專家在評論實際發生的泡沫事件時,並沒去進行嚴格的區分,因為有時候是很難區分清楚的。
三、一個特殊的泡沫經濟實例
從1960年至1990年的30年裡,日本國六大都市的土地價格,驚人地高漲了56.1倍,而同期國民生產總值只增長了17.4倍,從而成為一個世所公認的泡沫經濟事件。這一特殊的『個性』事件,有別於以前人們對泡沫經濟是『短暫的』、『迅速破滅的』、傳統的『共性』釋義。
日本國六大都市土地價格持續30年高漲,主要有三個原因:一是,從1955年日本經濟起飛,至1990年的35年時間,國民經濟持續發展,其中有20年國民生產總值的年平均增長超過10%,使日本很快地成為世界上第二大經濟強國。經濟實力的增長,使它對於地價高漲有較大的承受能力。二是,國民經濟的持續發展對城市土地產生了巨大需求。而日本國人多地少,政府又嚴格控制農業用地轉為工業用地,從而形成了土地奇缺的局面。土地長期奇缺,應是土地價格持續猛漲的主要原因。三是,政府對土地價格猛漲的副作用認識不足,長期未能采取有效的調控措施,自由炒作土地又加劇了價格猛漲。
日本國在泡沫經濟(含1985年後發生的股票投機狂潮)充分地顯現後,從1991年起,土地價格開始較快地下降,到2001年下降了一半多。
四、產生泡沫經濟現象的原因
對泡沫經濟產生的原因,許多西方國家的專家解釋為:『泡沫是任何形式的過度投機』,有的專家認為這種解釋抓住了問題的本質。在我國開展能否允許房地產投機的討論時,有的專家就主張應允許合理投機,反對過度投機。其根據是過度投機引發了歷史上幾起著名的泡沫和泡沫經濟事件。與之持不同意見的專家則指出,固然過度投機是產生泡沫經濟的主要原因,但並不是所有的原因。世界上最早發生的泡沫事件,一個郁金香狂,起因於哄抬物價(含欺騙性宣傳),另一個南海泡沫事件則起因於制造謊言和哄抬。兩個泡沫事件的主要起因,應包括采取了不合理、不合法的行為,而不能全部歸入過度投機。特別是前面講述的日本六大都市土地價格持續狂漲的原因,更不能都說成是過度投機。總之,商品經濟的運行內容是十分復雜而多變的,產生泡沫和泡沫經濟也存在著多方面的原因。如果把產生原因全部歸為過度投機這一主要原因,就不夠全面和妥貼。
在西方國家發達的市場經濟中,房地產市場和股票市場是投機炒作最頻繁的市場,價格的波動也最頻繁,並不時地產生大起大落。因此,人們把房地產市場和股票市場稱之為泡沫經濟的高發區。確切地說,應是一般性泡沫的高發區。因為典型的泡沫事件,在房地產市場和股票市場也是不多的。
五、部分專家對『泡沫』的補充
20世紀90年代下半葉,我國有些專家對泡沫和泡沫經濟的釋義補充了新的內容。有些專家認為,在發展經濟中,不顧需要和可能,盲目地過量生產或過量投入,造成了產品或建成項目的大量積壓,也是一種泡沫現象。例如,我國1992年?1993年發生的房地產過熱中,有的城市盲目地超過經濟承受能力和市場需求去搞房地產開發,結果造成了大量土地、房屋閑置和『半拉子』工程。事隔幾年後,有些專家在分析這些『積壓』時,就認為是泡沫現象。又如,有的領導在近幾年作發展國民經濟報告中曾經提出,我們要求的是紮紮實實地發展經濟,要擠掉水分和泡沫。有的領導還指出空置商品房的增加?要特別注意防止房地產業出現泡沫經濟。以上新補充的內容,主要地已不是西方國家講的『瘋狂漲價』那種泡沫,而是超過需要和可能的投入和增產而造成的大量積壓,直至包括重復引進和引進『洋垃圾』而無法投入正常生產和使用等內容。這些新解,是在我國范圍內對泡沫和泡沫經濟釋義的補充。值得指出的是,近些年人們議論的房地產泡沫,主要是依據這些新補充的內容進行議論的。
對於上述補充性新解,有兩種截然不同的意見。
一種意見認為,迄今為止國際上對泡沫和泡沫經濟並沒有作出統一的或經典的釋義。西方有名的《新帕爾格雷克經濟學大辭典》就明確指出:『理論界尚未達成對泡沫狀態的一致同意的定義』。在沒有統一定義的情況下,我國專家當然有權提出增添內容的建議。有些專家還進一步解釋說,過量投入或過量生產造成的積壓,最後要作為『廢品』處理,這與泡沫最後要破滅頗為相似,把這些內容補充入『泡沫』釋義,是可以成立的。特別是在近幾年來,以上對泡沫和泡沫經濟補充的新內容,已經在我國較為普遍地流行使用,說明它具有一定的合理性和在我國流行的群眾基礎。
另一種意見認為,泡沫和泡沫經濟詞匯已在西方國家流行使用了300多年,雖然對於在什麼情況下纔叫做『泡沫狀態』尚未作出一致同意的定義,例如世所公認的典型的泡沫事件都是價格上漲幾十倍的,而對於漲價幾倍的能否叫泡沫事件就沒有取得一致意見。但是,對泡沫和泡沫經濟的釋義,卻早有比較普遍的、約定成俗的解釋。因此,不宜對泡沫和泡沫經濟的釋義補充新的內容。特別是我國有些專家補充的新內容,本來就有『投資規模過大』、『發展過熱』和『生產過剩』等專有而明晰的詞匯,而且『大量積壓』與『價格瘋漲』還存在著『矛盾』,治理時采用的政策措施也會完全相反。硬把這些內容統統歸入『泡沫』一詞,容易含混不清。還要指出,補充內容把有些經濟現象歸入『泡沫』范疇也不夠確切。例如某城市年底統計,有積壓一年以上的住房100萬平方米。按補充解釋,這100萬平方米住房應歸入『泡沫』的范疇。但事實上這100萬平方米住房仍是實實在在的物質財富,其中的大多數,將會在幾年內或者稍長一些時間內賣出,並沒有像泡沫那樣的『破滅』。因而,用『泡沫』來形容積壓住房並不妥當。在討論中,有的專家還為此提出了要對泡沫經濟釋義進行『正本清源』的主張。
對這兩種不同意見,估計會有以下三種可能的發展:
一是,長期共存。國外使用他們的傳統釋義,我國一部分人士繼續使用包含了補充內容的釋義(注:迄今為止,我國仍有一部分人士不同意也不使用補充釋義)。這是現實情況,估計這種情況還會延續較長的時間。
二是,以我國釋義為基礎的統一。經過我國長期堅持使用補充釋義,並不斷地予以完善和規范,加上廣泛的國際交流,這種補充的釋義最終為其它國家所接受。
三是,以傳統釋義為基礎的統一。也就是說,可能國外始終不接受我國的補充釋義,國內也認為可以放棄補充釋義,仍然回到傳統釋義上去。
六、房地產泡沫因何成為熱門話題
房地產業是國民經濟中的一個重要產業,它的增加值佔GDP的比重,投資額佔社會固定資產投資的比重,它的發展對社會的貢獻和對國民經濟的帶動作用,以及它出了問題對國民經濟產生的副作用,都相當突出。許多國家的政府和社會人士給予房地產以高度關注,是很正常的。
1997年發生亞洲金融危機時,受『災』較重的泰國,出現了大量房地產賣不出去的局面。當時泰國房地產貸款佔銀行貸款總額40%以上,房地產賣不出去,還不出貸款,就進一步加重了金融危機的危害。我國有的專家著文不僅認為泰國的房地產業對金融危機起著『罪魁禍首』之一的作用,而且按當時有些人士提出發展過熱就是泡沫經濟的新解,還給它的起因戴上了泡沫經濟的帽子。從那時以後,有些人士就把防止房地產發展過熱與防止房地產出現泡沫經濟等同起來,一提到房地產發生的問題就容易歸結到泡沫上。
總之,一是房地產業在國民經濟中的重要地位和作用,使人們重視它;二是國內外房地產業在經濟蕭條或金融危機時產生較大危害的教訓,使人們擔心它;三是,近年來某些城市、某一時間段、某些指標的過快發展,出現了『發展過熱』的苗頭,使人們有了議論『泡沫』的依據;四是,由於過熱與泡沫是否等同以及泡沫經濟的釋義,迄今尚無統一定義,議論時可以『無邊無沿』地隨意揮灑『泡沫』,既使人們無可厚非,又頗為新鮮而『時尚』。綜合上述各條產生的作用力,議論房地產泡沫就成了當前的一個熱門話題。
七、對我國房地產業是否出現『泡沫』的分析
(一)對20世紀年代初葉房地產發展『過熱』的定性
1992年和1993年,兩年的房地產投資都比上年翻了一番多。這兩年的房地產價格平均上漲50%,個別沿海城市上漲一倍。從價格漲幅來看,只是有的城市產生了一些一般性泡沫。由於當時產生過多積壓的只是少數城市,而對積壓是否就是泡沫的議論還不多,因而當時只根據連續兩投資翻番定性為發展過熱,現在看來仍然是正確的。
(二)對近幾年房地產價格漲幅的分析
1998年至2001年的4年時間裡,我國商品房價格與上一年相比的漲幅,分別為3.29%,—0.48%,2.88%,2.76%。如按西方國家對『泡沫』是價格狂漲的傳統釋義來衡量,從整體來看這幾年我國的房地產市場沒有產生什麼泡沫。這4年裡,也有的城市或所轄的區縣在某一個時間段出現了房價較大幅度上漲,例如2002年上半年有個城市的近郊六類地段的房價上漲46.9%,可以稱之為出現了一般性泡沫。這種局部性的一般性泡沫,在市場經濟運行中是會經常發生的。但發生問題的城市,應引起高度重視和及時采取措施予以妥善解決。
(三)對近幾年商品房建設發展速度的分析
1998年至2001年,我國商品房完成投資、竣工面積和銷售面積分別平均年增長20.6%,19.35%和22.5%。許多業內人士稱之為出現了持續的高位增長,或者叫做具有了一定的發展熱度。
由於我國底子薄、基礎低,因而許多同仁都主張保持房地產較快而適當的發展速度,或者叫做適當的發展熱度。事實證明,前幾年房地產比較熱的持續高位增長,對於加快住宅建設,改善人民的居住條件,擴大內需,拉動國民經濟的發展,都作出了重大的貢獻。可以這樣說,只要不發生破壞性的過熱,對於正常的熱應該予以歡迎。
同時,也應清醒地看到,連續多年的高位增長,會使一些人們衝昏了頭腦,從而潛伏著發展過熱的風險。在2002年的實際運作中,有些地方或城市,就出現了投資增幅過大、土地供應過量、攤子鋪得過大、房價漲得較快和空置商品房增加等問題。由於對泡沫的釋義有著不同認識,因此,許多業內人士對上述問題,只稱之為有些城市出現了『發展過熱』的苗頭,而沒有稱之為泡沫,並提醒人們要把防止過熱作為長期任務來抓。當然,也有的人士稱之為到了『泡沫化的懸崖』。這種由於對泡沫沒有統一定義而形成的不同意見,也為熱門話題增加了『話題』。
(四)當前分析房地產泡沫存在著許多說不清的難處
在我國有些專家對泡沫的釋義補充了新內容後,使得有些分析房地產泡沫的人士或媒體增加了困難。他們為了證明有泡沫,一般要列舉三組數據:一是,房價年年上漲,個別年度有的城市漲幅超過10%;二是,房地產發展長期高位運行,平均年增幅在20%左右,個別城市有的時間段增幅超過50%;三是,空置商品房每年都有增加。這三組數據面面俱到,既照顧了傳統釋義,又照顧了補充釋義,但裡面卻有些問題難以說清楚。
一是,缺乏定性的標准。以上數據,例如房價上漲超過10%,擴大建設規模超過50%和空置商品房連年增加,可以說明潛藏著發展過熱的危險,但缺乏一個能衡量是否出現了泡沫的標准。
二是,內容有矛盾。從經濟學的角度看,房價年年上漲,是市場需求旺盛或供小於求的表現,而房屋積壓則是市場需求不足或供大於求的表現。這一對矛盾,在治理時需要采用完全相反的政策措施,如不加以進一步的合理解釋,就使人們難以看明白。
三是,內容待規范。例如,對住房積壓率的警戒線,至今沒有一個統一的界限。1996年有個專家講過國外住房積壓率的警戒線為10%,但既未說明出處,又未說明積壓率如何計算。例如計算住房積壓率時采用的分母是總住房量(含存量房)還是當年新竣工住房總量。而我國的統計中還增添了一個比新竣工住房總量小得多的新建商品住房總量,這是西方國家沒有的。如果以新建商品住房總量為分母計算,必然會增大積壓率。據我在英、美兩國考察時取得的資料,以總住房量(含存量房)與空房量(也含存量房)相比得出的空房率,兩國都超過10%。英、美兩國專家認為,這樣較大的空房率,證明兩國住房的富裕,它有利於調控房價和保證供給,也有利於發展經濟和調整產業結構中的人纔流動。最近有位專家著文,也列舉了很多西方國家空房率超過10%的數據。由於西方國家住房富裕,並已進入了低速發展住房時期,每年新建住房的比重遠遠小於我國。一般大中城市每年新建住房只有幾十萬平方米,超過百萬平方米的只有少數大城市的個別年代。如按10%的積壓住房計算,只要幾萬平方米或十幾萬平方米就超過警戒線,難以令人相信。最近還有一篇文章指出,按2001年新建商品房總量與空置商品房總量計算出的空置率超過30%,比國際慣例的警戒線高出3倍,看起來頗為驚人。其實西方國家就沒有我國自行規定的『新建商品房』和『空置商品房』指標,用這兩個指標計算出的空置率和西方國家計算的『積壓率』不是同一口徑,是不能相比的,何況10%的警戒線尚待研究,但卻有人把這樣計算出來的空置率作為證明存在著『泡沫』的一條根據。列舉上述例子,只為說明我們對國外情況以及與國內情況相結合上,還有許多沒有搞清楚的地方。如要堅持使用對泡沫經濟新補充的釋義,必須對其釋義、包含的范圍和規范化等各方面做大量工作。而這些工作的好壞,不僅會影響新補充釋義的合理應用,甚至會影響到它的存在。希望廣大業內人士在新的一年裡,繼續開展研究工作,在弄清國內外情況和統一認識上狠下功夫。
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