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『我們項目的實用率高達85%,公攤面積少,相對的單位價格就低,買了當然劃算』。不知何時,商品房實用率、使用率這些概念在房地產銷售市場上流行起來。許多樓盤的樓書中頻頻出現的高使用率宣傳,使許多購房人注意到,同樣建築面積下不同項目宣傳的使用率往往可以相差十幾個百分點,於是將使用率作為選擇商品房的主要指標,在當今的購房者中十分普遍。
一般認為,使用率高,購房者的利益就得到了保護;使用率低,購房者的利益就受到損失。其實,這是購房者在觀念上的一個誤區。
使用率只是個約定俗成的指標
盡管商品房使用率的提法十分流行,但在有關房地產的所有法規文件中均無對商品房使用率的明確定義。所謂使用率不過是房地產市場上一個約定俗成的參考指標,『使用率』又稱『得房率』或『出房率』,它所代表的是商品房套內的使用面積與其商品房銷售面積之比。使用率可以反映出商品房使用面積的大小,具有一定參考性。但由於它沒有明確的法規約定,因此不屬於行業內必須精確計算、審核備案的硬性指標系數。
『分子』多變 實用率與使用率不是一回事
1、使用率;套內使用面積÷商品房銷售面積×100%。分子中刨除了套內牆體面積和陽臺面積,這個公式算出來的使用率較低,因此有些開發商不願意用使用率來說事兒。
2、實用率=套內建築面積÷商品房銷售面積×100%。因分子中包括了套內使用面積、牆體面積、陽臺面積,使算出的使用率較高,故是較通行的算法。
實際上房地產行業裡根本就沒有『實用率』這個概念,發展商這樣做是在偷換概念。根據《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤暫行規定》中的定義,套內的建築面積中不應該包括陽臺面積;因此,用『實用率』計算出的實用面積,會高於『使用率』計算出的使用面積,通常高出10%左右。
使用率的高低取決多個因素
對購房人來講,商品房的使用率只能作為購房前的一個參考數值,而不能將其作為決策指標。因為使用率的高低取決多個因素。
首先,不同類型的產品使用率會不同。比如,塔樓、板樓與多層建築使用率不同。專家告知,一般情況下,塔樓的使用率在70%-73%,最高不超過75%,板樓如果樓層不超過11層,且沒有大過廊,1個樓門只用一部電梯,使用率最高能達到80%。但如果是高層板樓,由於1個樓門至少需要兩部電梯,或者需要用通廊連接,其單體設計與塔樓差不多,通常使用率不會比塔樓高多少;多層建築的使用率一般可達75%至80%。
現在有些小區中同時有幾種不同類型的樓盤,有的發展商所提供的使用率往往只是各種不同建築的一個均數,對購房人來說,只會產生誤導作用。一般來說,使用率只適用於單座樓,每座樓由於會有多種不同的戶型設計,樓內的公用部分及各戶型所佔的牆體面積以及陽臺面積不同,因此,即便是同一種類型的產品,每一座樓也會因樓而異,產生不同的使用率。
此外,在銷售總建築面積相同的情況下,不同的戶型設計,由於套內牆體分布的不同、陽臺的多寡,其使用率也不盡相同。套內牆體面積多、陽臺大的,使用率自然要低。但隨著人們對住宅舒適度有了更高要求,單純將使用率作為挑選商品房的指標是不夠科學的。
辨真假:自己可以做驗算
使用率的多少與分攤的公用建築面積的大小有關系。有些發展商借著購房人不懂行業規定的空隙,在陽臺和公攤面積上做文章。如:某項目所售的塔樓實際使用率不過72%,但由於發展商將戶內兩個陽臺混同於套內使用面積,作出使用率高達76%的宣傳,致使不少購房人誤以為該項目具有超越其他項目的優勢。
對此,提醒購房人,在選擇自稱高使用率的住宅時,買房人應該向發展商索要欲購樓座共有公用部分分攤表格,將所有應計入公攤部位的面積累加起來,並可根據戶型圖提供的套內建築面積和套內使用面積作一個整樓使用率的計算。如果結果與發展商提供的使用率有較大差異,可以確定問題不是出在以『實用率』偷換使用率上,就是出在公攤部分以及陽臺面積上。
相關鏈接:
1、銷售面積:目前市場上多數開發商都以建築面積計算商品房銷售面積,其中既包括房屋本身的建築面積,又包括分攤的面積。
2、套內使用面積:就是所謂的地毯面積,是指房子真正可以擺放家具、用起來的地盤大小。當然,不能鋪地毯的廚房、衛生間也算在內,但陽臺除外。
3、套內牆體面積:算法較復雜,因為每套房屋都有和鄰居共用的牆和自家獨用的牆。共用牆牆體算一半面積,非共用牆牆體則全部計入套內牆體面積。
4、套內陽臺建築面積:封閉陽臺全算,未封閉陽臺算一半面積。
5、套內建築面積:即2、3、4的總和。
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