不少買房人是在買了房之後纔見識到使用率的『厲害』：明明掏錢買了100平方米，拿到合同纔知道，自家可以用的面積纔70平方米，因為這套房子的使用率是70％。照此算來，買了同樣面積而使用率為80％房子的人，就平白多得了10平方米的面積，如此大的落差，使購房人在買房時，不得不開始琢磨起『使用率』這個乾巴巴的詞。

　　一、搞清使用率，先弄懂幾個術語

　　1．銷售面積：就是你掏錢的面積數，曾一度被稱為建築面積，因其中既包括買房人自己房屋的建築面積，又包括分攤的面積，故建築面積一詞太籠統，漸被銷售面積所取代。

　　2．套內使用面積：就是所謂的地毯面積，想像一下居室滿鋪地毯的情形，就知道這個面積是指房子到手之後真正可以擺放家具、用起來的地盤大小。當然，不能鋪地毯的廚房、衛生間也算在內，但陽臺除外。

　　3．套內牆體面積：算法較復雜，因為每套房屋都有和鄰居共用的牆和自家獨用的牆。共用牆牆體算一半面積，非共用牆牆體則全部計入套內牆體面積。因為算法復雜，操作性也差，買房人不好估算這個面積。

　　4．套內陽臺建築面積：封閉陽臺全算，未封閉陽臺算一半面積。

　　5．套內建築面積：即上述2、3、4的總和。

　　二、『分子』多變使用率算法有不同

　　所有『率』都一定涉及到一個除法公式。使用率的分母是統一的，即『銷售面積』，但因開發商對使用率的計算方法不統一，分子便有了以下幾種變化：

　　1．套內建築面積÷銷售面積

　　因分子中包括了套內使用面積、牆體面積、陽臺面積，使算出的使用率較高，故是較通行的算法。

　　2．套內使用面積÷銷售面積

　　分子中刨除了套內牆體面積和陽臺面積，這個公式算出來的使用率較低，因此不被多數開發商接受。又因這是買房人真正可使用的居室面積佔購買面積的比例，也被稱為『實用率』。

　　3．套內使用面積＋套內牆體面積÷銷售面積

　　因分子中不包括陽臺面積，這個公式算出的使用率在同等條件下比公式1低、比公式2 高。

　　三、使用率計算關鍵 分攤了多少平米

　　計算使用率都是以銷售面積做分母，這個看上去口徑一致的『銷售面積』其實每個項目也大相徑庭。

　　1．可分攤的公用建築面積

　　根據政策規定，可分攤的公用建築面積包括大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、變（配）電室、煤氣調壓室、衛星電視接收機房、空調機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛室、物業管理用房等以及其他功能上為該建築服務的專用設備用房，還包括套內與公用建築空間之間的分隔牆及外牆牆體面積的一半。

　　雖然上有政策，但下有『對策』的事也時常發生。據了解，電梯井、大堂等這些明擺著的地方超標計算分攤不大可能，最容易『注水』的是物業管理用房這塊。比如類似值班室、警衛的休息室等地方，測繪隊在竣工交房時給測的算分攤，半年後物業公司搞起了經營，一般業主哪裡還記得自己是否為這間地下室掏過錢？2．不可分攤的公用建築面積

　　不應計入分攤的是作為人防工程的地下室、倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房、單獨具備使用功能的獨立使用空間，以及售房單位自營、自用的房屋。

　　當然，開發商一味加大分攤的做法眼下越來越少，因為買房人已經開始懂得計算使用率了。分母加大、使用率降低，直接的影響就是使買房人揚長而去。所以，以減少分攤、提高使用率吸引買房人的做法越來越大行其道。不少項目甚至寧可把應該分攤的會所、物業用房等自己背起來，也要亮出高使用率的賣點。

　　四、使用率不可不信也不可全信

　　一般來說，多層板樓使用率約在80％左右，高層塔樓因為涉及到設備層、電梯間、過道等，分攤面積較多，故使用率要在75％左右。近來不少項目以高使用率為賣點打出廣告，高層塔樓的使用率很多達到80％以上，令買家將信將疑。

　　因為使用率一般要寫入合同，和使用率有關的套內建築面積、分攤面積也都會在合同中寫明，這些面積都是經測繪機構嚴格測算出的，因此，使用率有一定的可信度。況且，不少項目還在樓書中將復雜的使用率明確化，即把買房人需交錢的面積寫明，比如100平方米，再將每套房的建築面積標明（甚至標出每個房間牆體中心線間的距離），購房者可清楚算出房屋的建築面積，如80平方米，則此房的使用率為80％，另20平方米為分攤面積。

　　但同時，購房人也不可盲目相信使用率，因為不少開發商並未將使用率擺在桌面上，而個人考證使用率目前是較困難的。

　　由於各種面積的測量與計算較為專業，計算使用率所涉及的各種數據不是一般人都能算清的，需專業測繪機構精確測算。拿比較好算的套內使用面積來說，也不是卷尺量量房間長、寬完事，需在房間內設定若乾個測量點，用測距儀取連續兩次測量值的平均值作為一個測量點的測量值，讀數精確到0．001m。如果房間是異型、牆面有裝飾，則更復雜。套內牆體面積就不是一般人可以測算的了，陽臺面積則更麻煩，封閉式陽臺、挑陽臺（底陽臺）、凹陽臺、半挑半凹陽臺，都有不同算法。

　　再說分攤面積，即使合同上明確標出了分攤部位，你能一一測量設備層、電梯井嗎？如果真要較真兒，想請專業機構驗證，花費不菲不說，測繪隊也未必能請得來，請來的話測量結果也要面臨一番較量。

　　既然使用率是個不可考證的詞，購房人想少吃虧還得是以下幾條老生常談：

　　1．倚靠合同。在銷（預）售合同或含補充協議中，應明確商品房銷售面積、分攤的公用建築面積及分攤的部位。

　　2．掌握政策。比如公用建築面積分攤原則，為整幢商品房服務的公用建築面積，由該幢樓各套商品房分攤；為局部范圍服務的公用建築面積，由受益的各套商品房分攤。有的開發商將會所全部分攤給一期業主，買房人就要向其討說法了。3．考察開發商的誠信度。負責和講究信譽的開發商，較少在使用率上坑蒙消費者，甚至會自己吃虧，免除部分分攤，讓利給買房人。

　　4．等待市場化的『公正中心』成立。