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近來,商鋪成為新的投資熱點,越來越多的投資人將投資的方向由住宅類物業轉為商鋪,商鋪被稱為地產裡的『原始股』。投資人在選擇商鋪時主要關心的是商鋪的位置、規模、價格、回報等因素。但是使用率也是非常重要的一個因素。
所謂使用率,即使用面積佔總建築面積的比率。大家都知道居住類物業使用率越高越好,以同等的價格,業主能夠獲得更多自己實際使用的面積。而商鋪卻不一樣,那麼商鋪的使用率是高好,還是低好呢?
由於商鋪投資剛剛在北京興起,投資人在選擇商鋪時還帶有投資居住類物業的思維模式,認為使用率低不合算,這實際上是認識上的一個誤區。在歐美及香港,一些比較高檔的商場其使用率都是很低的,基本在50%左右。這一方面是消防的原因,另一方面也是因為使用率的高低會對商場的經營產生不同的效果。首先使用率低是為了營造一種舒適的購物環境,滿足購物者的消費偏好。因此越是高檔商場,其公共空間就會越多。比如走廊、通道要足夠寬,至少3米寬、每層至少要有兩部扶梯、兩部電梯運載。還有的商場會設計有寬敞的休息區、局部挑空空間、步行街,這些公共面積的設計都是為了使購物環境更加舒適。一個舒適的購物環境會極大地刺激購物者的消費衝動,而一個嘈雜擁擠的購物環境只會使人望而卻步。
其次,商鋪的使用率決定了消費人群的容量和人流量。商場的空間是有限的。使用率高,可容納消費者的空間自然就減少了,其人流量就會受到限制,從而影響商場的經營效果。
以下是一個簡單的例子,來說明使用率對商場經營效果的影響。
比如有甲乙兩個商場,規模一樣。甲商場有10個鋪位,每個鋪位年租金10萬。商場能容納1000個消費者,實現1000萬的營業額,那麼平均每個鋪位實現100萬的營業額;而乙商場能容納2000個消費者,也有10個鋪位(只是每個鋪位的面積比甲商場的小),但實現了2000萬的營業額,則平均每個鋪位是200萬的營業額,那麼它的年租金即使為20萬元,也會成為追搶的旺鋪。作為一個聰明的投資者一定選擇乙商場的鋪位,雖然它的租金高,面積小。從上述分析不難看出,投資商鋪最終應該考慮的是商場未來的經營效益、商業氣氛,不能只簡單的計算使用率、使用面積。
因此投資者在選擇商鋪時盲目追求高使用率是非常錯誤的,挑選不當會成為『垃圾股』。因此商鋪使用率不能太低也不能太高,經過科學的論證和西方國家長期的實踐證明,50%左右的使用率是比較合適的。
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