房地產買賣糾紛之類的案件目前逐年增多，統計表明大多數是普通的購房者起訴房地產開發公司的，這說明購房者在這類法律關系中處於弱勢地位，常常使權益受到侵害。編者邀請律師結合案例談談購房者容易忽視的房地產買賣糾紛中應注意的問題，希望能對廣大購房者有所益處。

　　案例：李甲(女)與張乙(男)1996年8月登記結婚，1998年共同購得商品房一套，價值21萬元，產權證上張乙是房屋所有人，『共有人處』為空白。後兩人因感情不和分居，李甲回娘家居住。2000年9月張乙經人介紹將該房以18萬元賣給了趙丙，趙丙也搬進了該房，但還未辦理產權過戶手續。同年11月李甲回來取衣物時得知此事，要求趙丙和張乙解除合同不成，遂起訴至法院。

　　律師觀點：根據《婚姻法》的有關規定，李甲與張乙所購商品房為夫妻共同財產，李甲與張乙均是房屋的共同共有人，對該房屋享有共同的權利，承擔共同的義務。《根據最高人民法院關於貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若乾問題的意見(修改稿)》第95、96條的規定，在共同共有關系存續期間，部分共有人擅自處分共同財產的，一般認定為無效，但第三人善意、有償取得財產的，應當保護第三人的合法權益；對其他共有人的損失，由擅自處分人賠償。在本案中，趙丙購買房屋時為善意，不存在過錯，因為產權證上注明張乙為所有權人，趙丙無從知悉房屋還有李甲為共有人。故應認定趙丙和張乙之間的房屋買賣合同有效，李甲的主張不能成立，其損失由張乙負責賠償。

　　律師建議：數人(尤其是夫妻)共同購買房屋時，為保護自己的合法權益起見，最好在產權證上寫明共有人姓名及人數。這樣第三人除非征得所有共有人的書面同意，否則只與共同共有人之一簽訂房屋買賣合同時很難構成善意。同樣，作為購房者，如果知悉房屋有幾個共有人，則應當征得這些共同共有人的書面同意，否則不能成為善意第三人。

　　另外，購房者應當盡快辦理過戶手續，取得房屋所有權證，房屋買賣合同是買賣雙方明確相互權利義務的合同，並不能證明購房者對其所購房享有所有權；而房屋所有權證是房屋所有人對其擁有的房屋享有所有權的法律憑證，即所有人對該房屋享有佔有使用收益和處分的權利，並受法律保護。所以本案中，趙丙應盡快補辦過戶手續，法律以其作為善意第三人，保護其與張乙簽訂的房屋買賣合同，進而間接保護了其能夠取得該房的所有權，而不是直接保護其對該房的所有權。