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剛剛過去的2002年,圍繞著房地產市場有沒有泡沫、商品房是不是商品、2003年商品房價格會不會走低等焦點問題,房地產圈裡圈外展開了激烈的爭論,迄今沒有定論。其實不同的看法反映了不同的立場。
剛剛過去的2002年對中國房地產業來說,是充滿爭議的一年。在這一年當中,圍繞房地產市場有沒有泡沫、商品房是不是商品、2003年商品房價格會不會走低等焦點問題,房地產圈裡圈外展開了激烈的爭論,當然,當時誰也沒有很魯莽地就這些爭論給出一個非常明確的答案。如今,新的一年已經開始,在這承前啟後的時刻,本文把2002年中國房地產業三大爭議的內容整理展示給廣大讀者和房地產界,這裡既有大量客觀的事實陳述和報道,也有一些比較理性的分析,希望能給讀者一些新的判斷。
房地產有沒有泡沫
2002年1月,一篇名為《2001中國房地產又起泡沫》的文章在媒體上公開發表,引起房地產界及社會的廣泛關注。文章列舉了研究人員判斷房地產業產生新一輪泡沫的四大理由:投資開發過熱、房屋空置面積迅速上昇、房價背離消費水平、針對商品房的投訴和糾紛案件增多。很快,該文被國內數十家網站和媒體轉載,房地產泡沫之爭風聲鵲起。
隨後,全國各地大小媒體針對房地產泡沫的報道鋪天蓋地而來,類似文章不絕於耳目,『泡沫』、『發燒』、『過熱』等字眼經常見諸報端。更有甚者,有些還用泡沫橫溢來形容當今房地產現狀。這其中,大部分報道的觀點主要都來自行業記者的觀察和專家的研究評論。
中國房地產的情況更引起了國外輿論的關注。美國的《商業周刊》和日本的《讀賣新聞》等分別以『內陸應警惕又一次地產泡沫』、『中國房地產市場過熱現象堪懮』為題對中國內地房地產進行報道。世界著名的金融分析機構----摩根士丹利的高級主管也發表評論,認為內地房地產已經出現泡沫,並警告說如果泡沫爆破,將對中國內地的國內生產總值和金融系統造成影響。
在過去一年圍繞房地產是否存在泡沫的爭論中,認為房地產已產生泡沫的觀點佔了主流。
較早告誡人們當心新一輪房地產泡沫的專家學者是魏傑和張曙光。他們在2001年就曾指出,房價偏高已經背離了人們的消費能力,開發商提供的產品與主流買家錯位,導致大量的房屋空置,並批評了開發商在開發過程中避重就輕的概念炒作和照搬照抄歐美之風。
2002年年初,中國房地產業不尋常的發展狀況再次引起行業協會和專家的關注,紛紛發表觀測和研究預警。隨後,中國房地產協會會長楊慎在媒體上公開發表了『國內局部地區已出現房地產市場過熱苗頭』的言論,提醒投資者注意風險。
專家的觀點似乎得到了事實的佐證。此後,有研究人員又進一步提出,中國房地產業局部泡沫化的趨勢非常明顯,並把已經出現的房地產泡沫的表現歸納為四個方面:
一是地價泡沫。在過去一年中,由於開發商進行的大規模『圈地』運動和土地市場的投機炒作,導致全國土地交易價格成倍上昇,有些地方甚至出現了10倍以上的漲幅。雖然土地屬稀缺性資源,但地價虛漲是不能持久的,在一定階段必然會破滅。與此同時,拔高的地價醞釀了房產泡沫的誕生。
二是房屋空置泡沫。截至2002年10月份,我國商品房空置面積達到1.25億平方米,空置率為19%,大大超過國際警戒線10%的水平,且由於房屋銷售增長速度落後於房屋竣工面積增長速度,房屋空置率還會進一步擴大。表象嚴重的供給過剩,最終將可能導致房價下跌,開發商遭受巨大損失甚至破產倒閉。
三是房地產投資泡沫。2002年全國房地產投資超過6000億元,增長近3成,大大高於同期GDP的增長速度,而且還有更多的資本正在尋求或加速進入房地產業,更加加重了投資的風險。投資過度膨脹,商品房嚴重滯銷,會造成還貸困難,連帶引發金融風險,形成泡沫危機。
四是房價虛漲泡沫。從1998年實行房改以來,全國的商品房銷售價格一直保持上揚態勢,2002年全國房價依然在高位運行,不少地區房價已遠遠超過人們的實際購買能力。按照發達國家經驗,房價和人們的收入比一般在5左右,而我國絕大部分地區都超過了10,其中北京、深圳等地區達到20以上。
其實,中國人對房地產泡沫並不陌生,1993年前後海南地產危機至今還讓人們記憶猶新。
社會上空前熱烈地討論房地產泡沫,尤其是土地供應過量對房地產的影響,也引起了土地等相關部門的警惕。國土資源部明令要求各地采取措施控制土地供應,防止房地產泡沫產生,並批評一些地方大量劃撥土地資源為少數人修豪宅、建別墅,滋長了泡沫產生。
房地產的泡沫之風迅速吹及金融部門,央行對此懮心忡忡。在2002年第三季度貨幣政策執行報告中,央行指出,『地產業快速發展,房地產價格上漲、空置面積增加的潛在風險值得關注』,提醒各商業銀行要切實加強信貸管理,警惕房地產泡沫的出現。由此,各大商業銀行對房地產放貸開始謹慎,這也更加支持了房地產產生泡沫之說。
然而,並不是所有的人都支持房地產泡沫論。2002年7月初,建設部部長汪光燾在一個非常正式的場合發表了他的觀點。他認為中國房地產市場發展總體上是平穩的,並沒有產生泡沫,但他同時強調少數地區市場存在過熱現象,需引起注意。汪光燾的觀點得到了建設部副部長劉志峰和住宅房地產業司司長謝家瑾的贊同。
建設部的觀點同樣得到了國家統計局官員的支持。就在汪光燾發表他的觀點之後,國家統計局副局長邱曉華在接受媒體訪問時表示,中國房地產從供求角度來說,投資不存在過熱問題,但他同時也指出,眼前房地產結構確實有些不合理,針對廣大中低收入階層的產品太少。
在專家學者當中,也有不贊同房地產泡沫論的。2002年11月底,北京大學教授蕭灼基在上海作演講時認為,中國房產市場總體上不存在泡沫。他認為房產市場的特殊性決定了房產銷售期跨度較長,不少房屋的空置現象只是暫時的,而且,有不少原因決定了中國房地產市場的高潮還在後面,他以『只有讓更多的人投資於房產,纔能解決目前房產市場有效需求不足的根本問題』來呼應房地產無泡沫論。
而在廣大開發商當中,除了深圳萬科董事長王石和SOHO中國有限公司董事長潘石屹認為地產中間某些環節(圈地和投資)出現泡沫外,大多數房地產開發商都對房地產出現泡沫的觀點持反對或批評的態度。中房集團總裁孟曉蘇、北京新華遠集團總裁任志強等一批地產人士認為,我國購房自用市場沒有產生泡沫的基礎,今後一兩年內房地產更不會出現過熱。
盡管多數房地產業者似乎對泡沫論不買帳,但國家計委經濟所和新華在線在2002年接近歲末的時候,還是發表了中國第一份跟蹤式行業景氣報告,認為房地產業的總體景氣已經衝高回落,並預言2003年投資將大幅回落,樓市要擠泡沫。
商品房是不是商品
2002年整個房地產業爭論最激烈的,除了市場有無泡沫之外,另一個就是商品房是不是商品。最初,爭議是由消費者針對商品房的投訴,以及與開發商及物業公司的糾紛引起的。
2002年7月,針對司法機關和行政職能部門在處理消費者針對商品房投訴或糾紛時困於無適用法律的苦惱,上海市把修訂《消費者權益保護條例》提上了議事日程,決心將商品房寫進《條例》的修訂草案。上海市人大征詢多方意見,並提交人大代表討論,准備醞釀通過該草案。上海市的立法建議曾經讓房地產界非常緊張,因為草案一旦獲得通過,就意味著『退一賠一』的原則在今後將可能適用商品房買賣交易。
與此同時,一場商品房是不是商品的爭論在上海社會各界中廣泛展開。隨後,浙江、重慶等地也開始嘗試上海的做法,著手修訂《消費者權益保護條例》,決心把商品房寫進《消法》,以保護消費者的利益。由此,上海『立法事件』影響擴大。
因為事件本身的敏感性和消費者的呼聲甚高,上海圍繞商品房的爭論迅速蔓延全國,包括專家學者和政府官員在內的社會各界人士紛紛卷入到這場爭論當中來。爭論的人群和觀點大致分為兩種類型:一種類型是以房地產開發業界為代表的業者認為《消費者權益保護法》不能適用商品房消費領域,而其他人士則認為購買商品房的消費者的合法權益應該由《消法》來維護。最終,爭論的核心演變成商品房是不是商品。
事實上,改革開放以來,房地產業作為新興行業,由小到大,逐步成長為國民經濟一個支柱產業,它的發展過程和我國的社會主義市場經濟一樣,經歷過風風雨雨。1998年國家實行住房分配制度改革以後,商品房市場迅速發展起來,個人購買成為商品房消費的主流。然而,畢竟商品房市場還是一種新鮮事物,消費者的權益被侵害的事情時常發生,因此,針對商品房的投訴和糾紛案件不斷上昇。
當消費者購買的商品房出現質量問題、實際面積與購買面積不一致、開發商隨意更改建設規劃或不能兌現承諾時,一般都提出按《消費者權益保護法》要求進行換房、退房或獲得相應賠償,以保護自身合法利益。但開發商又以商品房是特殊商品、針對商品房沒有專門的立法為由,拒絕退換房和進行賠償。由於在適用法律上雙方沒有達成認同,所以國家司法機關和行政職能部門在處理消費者針對商品房的投訴和糾紛案件時往往都感到非常棘手。
對此,法學界的專家一般比較傾向於按《消費者權益保護法》處理消費者的投訴和糾紛,保護消費者的利益。專家們認為,商品房應該歸結於商品的范疇,對於商品房消費和買賣中的合同欺詐、以次充好和亂許諾不兌現不守信用行為,法律應該嚴厲懲處,以建立和維護正常的市場秩序,保證市場經濟的健康發展。
今年房價是漲還是跌
對未來房價走勢的判斷也是2002年房地產市場爭論的焦點之一。從2002年下半年開始,爭論就在房地產業內外之間展開,房地產商一般都堅持2003年房價會繼續走高,而其他各界人士都認為人們的現實收入水平決定了未來房價已經沒有了上漲的空間。
對於中國房地產市場的價格走勢問題,多數房產商目前都保持著比較樂觀的態度,認為近期中國房地產市場的價格不會降。華新國際總裁盧鏗認為,中國的房地產已進入微利時代,房產商出讓利潤的空間已不存在,而且構成房價的三大組成部分:土地價格、稅費、建築安裝費用都沒有下降趨勢,所以房價不可能下滑。萬通董事局主席馮倫則認為,目前國內的房地產市場還有待於細分和大力開發,他相信只要高品質的房子,創造出優美的環境,就能賣出預期的價格,他同時認為,北京的房價還會平穩上昇。
然而,經濟學家則完全駁斥了房價會繼續上漲之說。2002年下半年,北京房地產市場由於供求關系影響而使房價每平方米小幅下跌130多元。據此,經濟學家認為,在市場經濟下,房價昇降仍然取決於供求關系,而目前全國商品房空置面積不斷增加,房地產開發相對過剩,因而,從理論上講,未來一段時間房價不僅不會上漲,而且應該下降。同時,目前我國房屋銷售價格和人們收入之間的比例已經嚴重失衡。在正常情況下,國際上發達國家套房價格與消費者戶均年可支配收入之比在5-6倍左右,而我國房屋銷售相對價格比率(倍率)較高,各大中城市的倍率基本上都超過了10,北京、深圳等城市更高,表明我國目前的商品房價格偏高,如果房價再繼續上漲的話,將會把經濟發展帶入危險境地。
不但如此,經濟學家還分析,目前房屋的高成本被銀行的低利率所掩蓋,極低的分期付款利率降低了消費者的債務負擔,使他們住上了超過他們購買力的房屋,其中蘊藏著巨大的風險,一旦利率上漲,消費者不堪重負,將直接殃及整個住宅市場。
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