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SOHO中國香港路演前途未卜
對於SOHO中國放棄在美上市的真實原因,目前說法眾多,其中比較主要的是『由於美國新的證券交易規則使上市過程變得更為復雜』。而『不需要過多土地儲備』、『不盲目圈地』的SOHO中國仿佛成了一個不諳規則的游戲者,也可能因此又將被香港股市再一次拒絕。
1月20日,SOHO中國股份有限公司(以下簡稱『SOHO中國』)傳出消息稱,該公司決定放棄在美上市,原訂的香港上市計劃將在今年的第一季度完成,目前已正式進入路演階段。
1月21日,記者致電SOHO中國,有關人士透露『相關路演已進行了N次』,結果尚未明朗。對於該公司放棄在美上市的真實原因,目前說法眾多,其中比較主要的是『由於美國新的證券交易規則使上市過程變得更為復雜』。
至此,SOHO中國希望成為在紐約上市的首家中國私營企業的計劃宣告失敗,至於潘石屹和張欣能否退而求其次,讓SOHO中國順利的在香港聯交所掛牌,目前看來仍是前路漫漫,生死未卜。
『換裝』『上市』:籌劃已久的全方位攻略
從2002年七八月份開始熱炒的『SOHO中國美港兩地同期上市計劃』,實際在2002年年初就已初現端倪。
細心的業內人士發現,一向以潘石屹個人形象為代表的『紅石實業』,在2002年2月份北京土地交易市場的一次土地掛牌投標轉讓會上,首次打出了『SOHO中國』的名頭。在這個名字的背後,潘石屹將他所有的得意之作——原分屬紅石實業和中鴻天旗下的SOHO現代城、海南博鰲藍色海岸、建外SOHO和『長城腳下的公社』統歸於其下。
此後,潘石屹和張欣分別以SOHO中國聯席董事長和總裁的身份,在北京、中國香港、美國之間,頻繁游走。據相關人士分析,此後全權負責上市進程的主承銷商——高盛證券,也是在這個時段開始了與SOHO中國的全面接觸。而作為公司總裁的張欣在加盟紅石實業之前曾在高盛任職,對於高盛的操作手法及游戲規程相當熟悉,所謂前期接觸應該是雙方一拍即合。
由此推斷,『換裝』和『上市』應該是潘張籌劃已久的全方位攻略,最初的構想應該是始於2001年。據該公司提供資料表明:2001年紅石的股本回報率是116%,當年營業額為18億元人民幣,盈利2.5億元人民幣,負債為零。
業界鏖戰,SOHO中國『錢』途堪懮
根據建設部發布的數據:在2002年前11個月所有完成的固定資產投資中,房地產開發投資佔24%左右。北京目前拿到立項的房地產公司有1000家左右。房地產業界傳聞,潘石屹目前還在尋找大宗的開發用地,購地資金缺口成為該公司亟待解決的問題。
地產開發是一個資本密集型產業,『目前,房地產開發商資金來源主要有自有資金、銀行貸款、外資投資、賣樓花的預收賬款等,融資工具還比較單一。尤其是2001年6月住房金融政策的調整,比如自有資金不到30%,塔樓、高層住宅蓋到2/3之前不給辦按揭等,提高了銀行貸款的門檻,許多企業從銀行拿錢沒有以前容易了,所以轉而投向資本市場的懷抱。』世紀華夏資產管理有限公司總經理吳海濱在接受媒體采訪時說。
從1993年開始,國家對房地產企業上市做出了嚴格的限制,直到2001年纔取消了禁令。天房發展?600322 、天鴻寶業?600376 、金地集團?600383 已先後在上交所掛牌。近一年來,萬通、泰躍、首創等開發商紛紛通過買殼,成功參股或成為控股上市公司。中房集團總裁、董事長孟曉蘇甚至預言,幾年後,中國房地產市場2/3的市場份額將被上市公司佔據,他們會成為市場的主宰。
2002年前十個月,全國房地產投資、竣工面積的增長都在28%以上;房地產銷售面積增長近30%;房地產銷售額增長達到37%。建設部高層官員表示,目前中國房地產業的發展進入了健康和理性的態勢。
然而,『房地產業發展過熱』和『地產泡沫』之說也在同期出現。潘石屹曾坦言:如果更多地讓房地產開發公司用自有資金開發,就會較好防止房地產泡沫和過熱。而此刻,他自己的自有資金正處於『十個瓶七個蓋』的時刻,他的上市計劃亦處在膠著狀態。
依照老潘一貫的『劍走偏鋒』手法,不在國內上市和不與大財團合作,是他故作姿態的又一次表現。但這種表現,讓他處於了一種兩難的境地:別人用木筷子,我的鋼叉子還沒買來,蛋糕越來越小,於是就小聲嘟囔——『都用手不好嗎?』
海外上市受挫,潘石屹屢敗屢戰
2002年初,香港媒體披露出潘石屹的上市構想後,有外電報道,『SOHO中國已向美國證券委員會?SEC 提交首次發售股份的初步招股文件,其中發售的美國預托證券?ADSs 總值最高為3000萬美元。根據初步的招股文件,公司的在美國上市編號為SHC,而在香港交易所上市的編號則為1183。』一時間,國內媒體聞風而動,而內地的地產商們各懷心事,對媒體的采訪都三緘其口。
然而到了2002年8月,有消息傳來:SOHO中國因向聯交所上報的資料不完備,被駁回了上市申請。眾人又就『成立時間不足一年,不符合企業主板上市的最基本條件』、『產業化程度低下,公司整體規模小』、『缺乏對海外資本市場的認識』等話題輪對老潘連翻炮轟。直到張欣出面陳詞:沒有人會相信SOHO中國的主承銷商——美國高盛公司會犯『資料准備不完備』的低級錯誤。言外之意,高盛作為著名的專業機構,其對於SOHO中國的認可度是SOHO中國目前狀況的有利佐證。
2002年10月16日,北京媒體首先報出了SOHO中國獲准美國、中國香港同時上市的消息。文中稱SOHO中國的上市之路已經走完了涉及法律和財務的關鍵環節,路演將在2002年11月上旬進行,同期將向媒體公布審查報告。業界人士開始分析:SOHO中國的市值約達100億元人民幣。如果按照新股最多發行25%股份來計算的話,一旦上市成功,潘石屹將籌集到大約25億元人民幣。從當時的情形和潘石屹的狀態來看,似乎萬事皆已具備,只待登臺作秀了。
但沒有料到,10月23日,高盛公司傳出消息:原定於11月4日在香港聯交所和紐約證券交易所同時路演的計劃再次推遲。主要原因是,根據國際財務審計准則,SOHO中國開發的『建外SOHO』項目18億元銷售收入,不能計入2002年的財務報表,因為整個項目要到開發及建設完成後方可入賬,若該18億元收入未能計入,SOHO中國今年財務報表的收入,只有出售『SOHO現代城』貨尾單位進帳的幾千萬元。而且,同樣因為香港和美國有關法規,房地產收入具有極大的不確定性,這18億元的銷售款和未來的售房款也都不能構成對2003年盈利的任何承諾。無法確定未來的盈利,僅此一點,已令承銷商之一的ING?荷蘭國際銀行 退出了承銷團。潘石屹對此響應:『他們根本不了解。』
雖然高盛公司表明推遲路演只是時間上的變化,但SOHO中國的『兩地同時上市計劃』已經遭受到了沈重的打擊。而且,國內外此時對國內『地產過熱』『地產泡沫』的種種說法大有愈演愈烈的勢頭,相信只此一說,已經足以動搖承銷團對SOHO中國的信心。
由此看來,SOHO中國宣布放棄美國上市計劃,應是不得已而為之。
香港上市仍面臨困難,SOHO中國將窒息於『地產泡沫』
從以往的案例來看,潘石屹一直沒有加入所謂的『圈地』大軍。
探究其中的原因,張欣表示:『目前北京的土地供應量可以滿足地產商的開發需求,而且現行的招標拍賣方式,避免了暗箱操作,所以不需要過多的土地儲備。』但在港上市,沒有充足的土地儲備成為了SOHO中國目前面臨的最大困難。
幾年間,北京的土地成本?包括地價款和拆遷費 在迅速攀昇,以紅石實業開發的兩個項目為例:SOHO現代城住宅地價款在1999年時850元/平方米,這在當時已經比周邊地價高出5%?10%;而到2002年,相距不遠的建外SOHO住宅地價已經上漲到1330元/平方米、寫字樓達到2250元/平方米。同時,工廠拆遷費用也在大幅攀昇,1998年CBD工廠拆遷費約為5500?6000元/平方米?佔地面積 ,2000年同一地區上昇到了7000?8500元/平方米,今天拆遷價格已超過10000元/平方米。
地產泡沫並非媒體炒作之說
隨著地價上漲,各項相關的數據也都在節節攀昇。據北京市統計局2002年1至9月份的統計數字表明,與去年同期相比,北京市住宅的成交量上昇了20%,銷售額上漲了21.4%,其中個人購買量上漲了22.3%。與此同時,2002年7月,全國商品房空置總量在1.2億平方米左右,其中空置一年以上的超過50%,商品房空置率的居高不下。
無論空置的原因是什麼,近年來全國的地產熱已經大大加速了環北京地區的房產項目的建設,而房產市場的供大於求以及政策的不穩定因素,足以導致北京的房產價格及開發商收入出現負面波動。
在香港上市的地產商,無一例外的因為『豐實的土地儲備』而得到了實惠。而在新一輪的『圈地』風潮中,資金缺口又成為幾乎所有地產商都要面臨的問題。在這個怪圈中,『不需要過多土地儲備』『不盲目圈地』的SOHO中國仿佛成了一個不諳規則的游戲者,也可能因此又將被香港股市再一次拒絕。
有時候,保持一種習慣思維,或者說保持一種信念,需要付出一定的代價。
從2002年12月10日起,北京市開始執行新的基准地價。在剛剛更新的基准地價體系中,CBD、中關村、亦莊、回龍觀、西紅門等基礎設施建設較快的區域地價又將有所提高。
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