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有統計稱,關於各國房價與人均年收入的比例有一組數據:日本是1比4;美國是1比3;而中國各個城市不一而論,從1比10到1比15都有。那麼,中國城市的房價是否背離了消費承受力?
近日,萬科董事長王石對此問題的答復是:中國目前的房價比計算有問題。他說,首先要搞清楚什麼是房價比?一套房子價格同家庭年收入的比值,比如56萬元/套,家庭收入7萬元,其比值1比8;假定收入在10萬元,其比值1比5.6,依此類推。
問題關鍵在於戶型的平均面積,而每一個城市平均戶型面積的大小又同該城市的平均家庭收入的多少有密切關系,換句話說,家庭年均收入高的城市的戶型面積應大於家庭年均收入低的城市。2001年上海的戶型面積96平方米,按照這個標准,其它城市的平均住宅面積應該小於96平方米/套,但實際情況卻是平均戶型都超過100平方米,最大的是武漢,每套120平方米。
王石說,超大面積住宅是目前中國城市的主要傾向,我把這種傾向稱為超前消費。用這種超前消費的戶型換算出來的房價比自然顯得偏高,但如果戶型縮小,再計算結果完全不一樣,住宅單價不變,面積減小,比值即刻就降了下來。所以就整個市場而言,目前城市的住宅戶型會理性減小,而不是戶型不變,單價下調。
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