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房地產在落定前進行認購,是房地產市場一直存在爭議的『慣例』,幾乎所有的購房者都經歷過交定金,簽《房產認購書》,交首期款,再簽合同的過程。而在這個過程中,糾紛可能隨時出現:雙方簽不下合同,定金該退該收?開發商自己制定的《房產認購書》是否合法、合理?開發商在怎樣的情況下簽《房產認購書》視為欺詐?《房產認購書》帶來的問題很多,為此,在近日召開的廣東省政協會議上,《房產認購書》能否明令取消的問題,被作為提案正式討論,而這一直接關系到購房者利益的事件,也引起了業界的廣泛關注。認購書存在有市場需要
《房產認購書》的法律效力一直存在爭議。但是,對於開發商來說,《房產認購書》的存在具有一定的促銷意義。開發商認為,直接簽訂合同,在實際的銷售中,不具備可操作性。因為簽合同是一個漫長而復雜的過程,需要投入大量的人力和時間來進行雙方的磋商,一位房地產策劃人士表示,一個專門的工作人員一天最多也只能簽下10份合同,而普通的售樓人員可能還不具備這樣的能力,而政府的工作效率也可能跟不上這種需要。簽《房產認購書》相當於是一種預約,可以避免客戶因為合同制定的延誤而流失。廣東星辰律師事務所顧東林律師認為,《房產認購書》的存在應該是有其市場需要的,它給雙方當事人一個緩衝的機會,在緩衝期內,退房違約的損失也相對減少,有一定的存在價值。但是,國家已經有了較為成熟的規范合同,《房產認購書》並不能代表合同,也不是合同的要件,同時,它的存在帶來大量的投訴和糾紛,到底是利大於弊,還是弊大於利,還很難說。
糾紛來自信息不對稱
對《房產認購書》的效力,許多小業主是一頭霧水。按照《房產認購書》的條款,小業主交了錢,但還未見到自己要簽的合同,便不知該何去何從,如果合同條款不合適,擔心簽下來有違自己的意願,而不簽,更擔心開發商不願返還定金,甚至首期款。小業主沒有在簽下《房產認購書》前仔細研究合同條款,或是沒有明確定金的沒收前提,都可能會令小業主在壓力下蒙受損失,這是小業主普遍面臨的尷尬,也為糾紛埋下伏筆。而如果開發商本身就有意隱瞞一些重要的補充條款,或者未能及時在簽《房產認購書》前明示各項條款,也可能導致糾紛的產生。至於《房產認購書》中條款存在不公平合理的因素,則更可能成為糾紛導火索。
深圳房地產業協會有關人士認為,《房產認購書》條款內容少,而合同中會有更明細的條款,一旦無法就合同條款達成一致,就可能引起糾紛。但是,一些樓盤的交易員素質不夠,為達到目的,利用業主急於成交的心理,誤導業主,從而迫使業主違約,然後吃定金,將促銷看作是『創收』,這種行為不僅導致糾紛,更是一種誠信的喪失。
該去該留業界各有說法
對於《房產認購書》的去留,業界各有說法。雖然大家一致認為,由開發商自己制定《房產認購書》,是引起糾紛的重要因素,但是,是應該采用統一格式,還是直接取消,存在較大爭議。顧東林認為,取消《房產認購書》沒有法律依據,政府應該多提供服務,推出指導性質的范本,對違規的企業加大打擊力度,而不是隨意取消。房地產業協會有關負責人表示,雖然法律上認為,只要是在具備預售條件的前提下,符合《合同法》規定簽訂的合同就是有效的。但是,作為特殊的商品,商品房應該有其特殊的合同,而規范《房產認購書》無非就是增加條款,這樣要達到完全能保護雙方利益的程度,相當於再制定一份《房地產銷售合同》,所以,沒有實際意義,取消是最好的方式。
新聞背景
《房產認購書》能否明令取消
問題:開發商設置陷阱使消費者利益受損
建議:在購房程序上明令取消《房產認購書》房地產交易費用名目繁多,手續復雜,開發商利用《房產認購書》設置『陷阱』,重復收費不退定金。1月11日,民主建國會廣東省委員會在省政協一次會議上提交提案,建議明令取消《房產認購書》。
近年來,房地產投訴一直是消費者投訴的熱點,十分混亂,有些開發商在簽訂《房產認購書》前不讓購房者看《商品房銷售合同》,待購房者交定金後纔將已擬定的條款交購房者簽署,購房者不滿意,開發商則不肯退還定金。有些開發商售樓時,既收契稅印花稅(樓價的0·03%),又收產權印花稅(樓價的0·05%),而按有關規定,實則只需繳交易印花稅(樓價的0·03%)一項。這些做法無疑增加了購房者的交易成本和風險。
因此,民建廣東省委建議:針對房地產交易收費的混亂,政府有關主管部門應盡快編制出本地區商品房交易程序表和交費明細表,即所謂的『購房明白書』,讓居民人手一份,並公布舉報電話,對違反『明白書』的企業嚴格查處。
針對不良開發商在《房產認購書》上設計陷阱的做法,建議政府有關部門在購房程序上明令取消《房產認購書》,或公布《房產認購書》正式文本和適用范圍,並嚴禁開發商使用自己編制的《房產認購書》。
此外,對於開發商拖延辦理《房產證》的問題,建議政府確定合理的辦證時間范圍,並在《商品房買賣合同》中規定:預留5%—10%的房款待開發商向業主交付《房產證》時再付清。
-訪談
認購書控制定金
《房產認購書》的法律效力曾經引起過爭議。而它是否取消,應否取消,對所有的購房者來說,意義都非常重大,因為這牽涉到小業主的切身利益以及房地產市場的糾紛,蛇口律師事務所魏影律師從法律角度對此作了解答。
記者:幾乎每個開發商都要求業主在簽合同之前先繳納或多或少的定金,然後簽一份《房產認購書》,在這份《房產認購書》裡,規定購房者要在一段時間之內交齊首期款,並且簽訂合同。許多糾紛也就因為這份《房產認購書》而產生了。那麼,《房產認購書》是合同的一部分嗎?在法律上,它的效力應該怎樣來認定呢?
魏影:《房產認購書》並不是合同的組成部分。在開發商自己制定的《房產認購書》中也有很多標明了『本《房產認購書》不視作合同組成部分』等類似字樣,並標明了合同簽訂後,這份《房產認購書》即失效的條款。所以,開發商自身也認為,《房產認購書》並不是合同的有效部分。而《房產認購書》本身,並不能說明房屋買賣關系,對房屋的買賣不具有約束力。房屋的買賣一定要以國家規定要簽訂的合同為主。因為房屋的買賣是一個法律行為,必須簽訂符合國家規定的形式和內容的合同纔能生效。《房產認購書》內容簡單,沒有達到國家要求必須具備的條款,而它的作用在於控制定金,『套牢』消費者。
記者:既然《房產認購書》對房屋買賣沒有效力,那麼它的效力體現在哪方面呢?
魏影:《房產認購書》對房屋的買賣是沒有效力的,但是,它對簽合同的意向是有約束力的。簽了《房產認購書》,雙方在合同的條款上還是可以反復磋商的,雙方如果由於合同的條款意見不一致,可視作無法達成一致而無法簽約,定金應該退回。
記者:簽《房產認購書》對消費者來說,會產生怎樣的影響呢?
魏影:《房產認購書》是開發商自己制定的,所以條款各不相同,影響也各不相同。但是,很多《房產認購書》上都只有對小業主的約束和違約責任,對開發商的約束較少,容易導致不平等關系,這是小業主要注意的。對於許多小業主來說,對《房產認購書》本身的意義和法律後果並不了解。在簽了《房產認購書》以後,就不得不按照要求,繼續付款,結果錢已經交完了,合同還沒有簽下來,小業主的權益就得不到保障。
對於《房產認購書》國家還沒有政策法規進行限定,又因為不是正式合同,所以無法納入監管的范圍,所以,不能排除開發商一房多賣的違規現象,對小業主的利益也是很大的傷害。
記者:在提案中我們也看到有出臺《房產認購書》范本的提法,你覺得這個提法是不是規范《房產認購書》的比較好的方法呢?
魏影:那要看《房產認購書》有無存在的必要性。《房產認購書》不能作為房地產買賣的有效合同,如果規范它,需要增加保障各方利益的條款,達到完善的程度,等於又是一份『合同』,頒發了兩份合同,還不如直接簽購房合同,直接就能保護雙方的利益。而且,增加監管等於增加部門、增加成本,而規范合同本身就具有同樣的功能,所以,取消《房產認購書》或是小業主要求直接簽訂合同就可以了。
-觀點
規范《房產認購書》減少糾紛
權利義務對等
蔚藍海岸營銷中心經理鄧靖秋
對開發商來說,《房產認購書》主要的作用是在《房產認購書》規定的期限內,保證將認購的單位賣給業主,而業主則在規定的期限內前來交款、買樓。對於買賣雙方來說,權利義務是對等的。開發商要按照《房產認購書》上的條款,對被認購的單位按照認購的價格、樓層等條件,賣給業主,不能變更;小業主也應該按照條款履行義務。
導致糾紛的主要原因是某些開發商對合同的告知度不夠。尤其是補充協議部分,購房者在沒有充分知情的情況下,就簽署了《房產認購書》。另外,就是開發商沒有明確告知《房產認購書》簽署後的權利義務,沒有告知定金的處理方式。
取消《房產認購書》,對誠信的開發商來說,影響不大,因為誠信開發商已經將合同予以明示,尤其是補充合同,權利義務是清晰的。而小業主反而可能會因為直接簽了合同,不能履約而違反合同,沒收首期款,損失更多。制定統一格式的《房產認購書》當然更為規范,可以將雙方的違約責任和權利義務更為明確。
規范比取消好
華僑城地產策劃部李先生
取消《房產認購書》,可能造成銷售上的一些障礙。因為直接簽合同,需要有足夠的人力和時間。簽合同是一個較為復雜的過程,一個專門的工作人員一天也只能簽大約10份合同,這樣的速度是不夠的。
產生《房產認購書》糾紛的主要原因是《房產認購書》不規范,每個開發商都有自己的版本,當然會難以監管。政府可以出臺一個准格式合同作為范本,開發商可以根據實際情況增減條款,但是不能與范本相抵觸。還可以加入『有正當理由可以退款』、『定金最高限額』等規范化條款,這樣就可以使糾紛減少。但是,由於房地產商品是一種特殊商品,項目面世的時候,買的大部分是樓花,所以糾紛很難完全規避,最好是能不斷完善和進行規范化管理。
取消有難度
深圳中原地產策劃副總監玉家雄
《房產認購書》對於開發商來說,是具有一定意義的。因為客戶來看房買房,未必就准備好了足夠的錢,達到能直接簽合同付首期的程度。這部分客戶就可以通過定金的形式,表達一種意向。而在實際操作中,合同的准備需要較長的一段時間,開發商也不可能在購房者看中某單位後,因為合同未准備好,而讓購房者掃興而歸。開發商當然也不希望客戶流失,所以願意預留這個單位給客戶。簽《房產認購書》本身是中性的程序,產生糾紛和投訴是因為《房產認購書》的內容可能出現了不公平的條款。
《房產認購書》容易出現糾紛的條款是:付款辦法是否明確;定金沒收的前提是否清晰;合同條款是否已經明晰,是否存在可變更灰色地帶等等。合同的不明示是糾紛產生的主要原因。開發商能夠做到首先明示合同的很少,而小業主買房時是有權要求看清合同的,所以要主動維權,不要造成不必要的損失。《房產認購書》效法購房合同進行統一規范化管理和制定,這樣可能會比直接取消更好。
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