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『定金』不是『預訂金』
長沙某廣告公司的何小姐想不到,一紙認購書讓她掉進開發商的陷阱裡,至今不能自拔。
今年3月份,何小姐想把公司搬到一個更好的地方,於是選中了長沙市芙蓉路上的某商住樓。
黃金地段、新的生活方式、方便的交通……售樓小姐描繪的美麗圖景,讓何小姐心動了。售樓小姐還說,商住樓主體明年8月份交房,住房裝修完善,屆時住戶不必再花費金錢、時間、精力搞裝修了。
3月25日,何小姐再次來到售樓部,准備簽訂認購書。在簽字之前,她提出要看一下購房合同。售樓小姐說,手頭沒有正式合同,但購房合同采用的是國家建設部統一的格式合同。聽說是國家統一的合同,何小姐在認購書上簽了字,並交了兩萬元定金,訂下了一套159平方米、總價值56萬餘元的期房。
過了幾天,何小姐按認購書上的要求,到售樓部簽訂正式購房合同。一打開合同,何小姐當初購樓的喜悅蕩然無存。
開發商提供的《商品房買賣合同》,封面上印著『國家工商行政管理局和國家建設部制定』字樣,但裡面劃滿了道道和叉叉,合同條款被改得面目全非。
記者注意到,合同第十條,『套內建築面積、公共部位與公用房屋分攤建築面積』這麼重要的內容竟被劃了個『×』。第十七條,在雙方可以約定的事項裡,開發商在樓宇屋面的使用權、外牆使用權、外牆命名權和小區命名權等1至4款的後面,都事先蓋上了『屬出賣人』的章;在5至6款買賣雙方補充約定裡,劃了兩個『×』,也就是說,消費者必須要接受開發商的條款,其餘一切免談……
何小姐要求開發商出示《建築工程規劃許可證》、《施工許可證》和《預售許可證》的原件,售樓部說沒有。
她當即提出合同不簽了,並要求退錢,卻遭到了拒絕。開發商拿出認購書振振有辭:認購書上寫得清清楚楚,10日內到甲方(開發商)簽訂購房合同書,逾期視為乙方(購房者)自動放棄所購的房號和定金。
此後,何小姐自己也記不清與售樓部:開發公司老總交涉過多少次,希望能夠就一些問題進行協調,但對方既不肯修改合同,也不肯退定金。
何小姐向長沙市工商局12315投訴舉報中心尋求幫助。該中心負責人介紹,像何小姐這樣的房地產交易糾紛,發案率近年來一直呈上昇趨勢。此類個案消費者維權難度較大。
該負責人說,從此案來看,開發商有詐騙之嫌。房產認購書是具有法律效力的副合同,但應在主合同(即《商品房買賣合同》)條款明晰的條件下纔能簽訂。而此案中開發商並沒有向何小姐明示交易的條款,只是口頭含糊地承諾。
該負責人建議消費者,買房時最好主副合同一起簽。
湖南開陽律師事務所建築房地產法律部主任律師馮正元接受采訪時說,何小姐與開發商簽訂的認購書中還有一個明顯的陷阱:條款中使用的是『定金』,而不是國家建設部規定的『預訂金』。預訂金在法律上的解釋是預付款,如果主合同沒有簽,預訂金必須退還,但定金不退不還。
馮律師拿出一份某房地產開發商的《商品房買賣合同》,封面與記者看到的何小姐所簽的合同一模一樣,但它並不是建設部頒發的規范性合同文本。開發商把裡面的條款改得面目全非後,重新印了一份,只是釘了個建設部合同的封面。
馮律師說,建設部的合同並不是房地產交易中強制使用的合同,開發商有權修改合同條款,但是釘上建設部合同的封面,就涉嫌欺騙消費者。
馮律師還建議,消費者買房時,最好一次性簽訂主合同,因為簽訂認購書就要交納定金,實際上已經受制於人,『這等於讓房地產開發商套住了一個手指。萬一出現變故,無法成交,消費者只能忍受斷指之痛』。
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