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整體上看,我國居民的平均購房支付年限較長(15年),購房能力偏低,主要原因是目前的平均房價偏高,而居民的收入水平太低,高昂的房價已遠遠超過了居民的購買承受能力。
筆者認為,要提高我國居民的購房能力,縮短購房支付年限,促進我國房地產業的快速、健康發展,解決的辦法主要是:一方面通過發展經濟和提高居民收入,逐步解決因長期實行低工資制而產生的廣大居民平均收入偏低問題;另一方面采取有效措施調控房價,使每年房價的上昇速度低於居民收入的上昇速度,從而逐步降低房價收入比。其中調控房價上昇的具體措施主要有二:一是逐步增加價格低廉的經濟適用住房的供應比重;二是發展住房二級市場,讓大量價格較低的存量房進入市場。
在局部地區,由於支付年限有長有短,地區情況各異,我們在判斷居民的購房能力時,不能單純地從購房支付年限上來看問題,因為影響居民購房能力的因素是多種多樣的,有房價因素,也有居民收入因素(如工資水平、存款狀況),還有居民的消費習慣(如每年購房支出)等。
如果某一地區居民的購房支付年限很短,只能認為該地區購房潛力大,但它的投資價值卻不一定大,因為該地區的房價可能非常低,而居民的收入並不高,在該地區投資房地產價值不大(如山西、江西等);如果某一地區居民的購房支付年限很長,也不能就此而武斷地認為該地區沒有投資潛力,因為這些地區有可能經濟很發達,居民收入水平很高,這些地區之所以從購房支付年限來看購房潛力似乎很差,主要原因是這些地區房地產發展出現過熱,房價太高所致(如北京、上海、廣東等),這些地區只要房價稍稍下調,其居民的購房支付年限將大大下降,購房能力大幅增強,因此這些地區現在是,將來也必將是房地產發展的重點和熱點。
至於說購房支付年限處於全國平均水平以下的中等水平的地區,筆者認為其房地產投資潛力最大,這些地區房價不太高,還有上昇空間,區位經濟又很發達,人民收入水平很高,購房支出較大,非常有利於房地產的發展,其投資潛力相當可觀(如浙江、江蘇、天津等地)。建議投資者重點關注。
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