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前不久,媒體報道了『部分商業銀行對房地產開發項目放貸開始變得謹慎』的消息,一石激起千層浪,引起諸多業內人士的關注,房地產過熱的泡沫說在金融業得到了應有的預警。消息稱,針對目前大中城市房地產開發相對過剩的問題,光大銀行已采取了一系列措施來規避房貸風險,如對樓堂館所、寫字樓的開發就非常謹慎,一般不做這樣的項目,並且進一步壓縮對房地產開發的投資。特別是對中小房地產開發商的貸款提高了門檻,利率有的上浮高達30%;對於總資產和銷售收入在五千萬元以下的小客戶則不提供房地產開發貸款;對不了解、合作時間不長、樓盤銷售前景不明朗的大客戶也會提高利率。從這則消息中可以看出,今天的房地產市場已經不是大魚吃小魚,快魚吃慢魚的問題,而是一種貓吃魚,魚吃蝦的景象。在房地產趨於理性的發展階段,一個在房地產界名不見經傳的公司若想憑借一個項目來融資繼而成名的途徑是越來越難走了。
信用低是攔路虎
應該說,以住宅開發為主的房地產業是典型的資金密集型產業,金融業的支持必不可少。從房地產開發資金的四條主要來源——自有資金,銀行貸款,資本市場融資和銷售回籠資金來看,銀行貸款一直是開發資金的主要來源。在目前國際商業銀行領域有兩個所謂『三七開』的說法,一是給房地產業的貸款佔全部貸款餘額的30%,其餘行業佔70%:二是發放給開發商的開發性貸款佔給房地產業貸款總餘額的30%,住房抵押貸款及其他業務佔70%。在房地產業快速發展、對國民經濟貢獻很大之時,銀行卻對開發商收緊了錢袋,這似乎令人費解,但銀行也確有苦衷。
銀行放貸極為注重穩定的信用關系,金融業去年對30多個行業的信用狀況進行了內部排序,房地產業排名倒數第四,僅居冶金行業、外經貿行業和酒店業之前。房地產業雖然在1998年之後發展很快,但信用狀況與其他行業相比並不理想。而相當多的開發商搞『打一槍換一個地方』式的項目開發,規模化,集團化,有品牌的開發商很少。銀行相關人士表示:信用低是開發商籌資難的真正原因,信用低即意味著信貸風險。中國誠信證券評估公司曾對上海,福建兩地的部分開發商開展了銀行貸款信用評級,結果表明:在信用較好的上海,受評的238家開發商中,信用等級在3B(有貸款價值)及以上企業僅佔37%,2B(有風險但可以貸款)佔59%;福建受評的122家開發商,2B及以上企業佔68%。而調查的核心問題是:規模太小,自有資本金太少,實際源於銀行的資金普遍高出50%,信用狀況普遍較低。
12月5日,中國人民銀行發布了『切實落實房地產信貸管理政策,促進房地產業健康發展』的一則消息。為切實解決房地產信貸中存在的問題,中國人民銀行日前決定,對2001年6月以來商業銀行房地產信貸業務辦理情況進行檢查,檢查針對的重點是:一是銀行是否對『四證』不齊備的房地產項目發放開發貸款;是否放松貸款條件,在開發商自有資金沒有達到開發項目總投資30%的情況下發放住房開發貸款。二是商業銀行個人住房貸款業務中,是否有違反《個人住房貸款管理辦法》的規定,『零首付』、降低首付款比例或其他變相違規行為的問題:購買期房的,是否符合多層住宅主體結構封頂,高層住宅完成總投資的三分之二的規定,是否嚴格執行個人住房貸款利率政策,有無擅自提高或降低個人住房貸款利率水平的行為。三是個人商業用房貸款是否嚴格執行抵借比不得超過60%、貸款期限最長不得超過10年,商業用房應為現房的規定。四是商業銀行分行是否存在逃避其總行授權、授信額度的規定,以流動資金貸款替代住房開發貸款,向開發商發放貸款的行為等。中國人民銀行強調,各商業銀行要嚴格審查住房開發貸款發放條件,調整和優化房地產貸款投向,防范各種潛在的金融風險以促進我國房地產業的健康發展。
惜貸不等於不貸
這些惜貸的消息一出,許多人誤認為銀行就此不向房地產開發商貸款了,但惜貸不等於不貸,只不過銀行對市場環境保持了一個清醒的頭腦,比以前更慎重、更細致。據悉,光大銀行對於房地產開發項目惜貸,但對於像北京城建集團,住總集團、建工集團這樣的優質客戶,他們會采取另一種做法,不但不提高貸款利率,還會適當放寬一些政策去爭取項目。即使對於大開發商也不會通過降低利率來吸引對方。中國工商銀行房貸部相關人士也表示,工行並沒有壓縮房資金額,而是更多地把資金投向有實力、銷售前景看好,戶型合理的項目。實行『低層封頂,高層要完成項目三分二』的原則加強對客戶的監控。中國建設銀行則實施了『個貸品牌』手段,全力打造『樂得家』品牌,爭奪一些實力強,在市場上有口碑,信譽度好的品牌房地產企業,在開發貸款,硬件配備。服務,保證金的扣留額度,擔保的時間上都動了不少腦筋。
與對開發商的惜貸相比,個貸卻是紅紅火火。據資料顯示,個人住房貸款的不良貸款率不足0.4%,再加上它具有擔保方式完備,風險小等眾多優點,各家銀行都對其格外關注,也紛紛地加大了個人住房貸款的投入力度,積極支持住房消費,使大量信貸資金轉化為現實需求。截至今年10月底,中國工商銀行的個人住房貸款餘額由1997年末的62億元增加到2418億元,增長了38倍,預計到2005年末,中國工商銀行住房貸款佔全部貸款的比重將達到1596左右,其中個人住房貸款佔全部貸款的比重達到12%以上。業內專家指出,從迅速發展的住房貸款業務和買賣雙方的巨大需求空間來看,個人住房貸款業務將成為商業銀行穩定的收益渠道和效益增長點,這是一塊會越做越大的『蛋糕』。
商業銀行也是要講贏利、講規避風險的,當銀行不能觀察到項目投資風險或確定投資風險成本太高時,銀行只能根據企業平均風險狀況,決定貸款利率。但這樣一來,那些低風險企業由於借貸成本高於預期水平而退出借貸市場,那些願意支付高利率的企業都是高風險企業,因為從事高風險甚至投機性事業纔能獲得超額利潤來償付高利息。這時,貸款的平均風險水平提高,銀行收益可能降低,而呆帳增多,房地產金融風險顯著增加。目前在房地產日益瘋長的勢頭上看,以信用為度量基礎正是銀行規避借貸市場風險的有效手段,有品牌、有信譽的房地產公司、信用程度高的個人消費者自然是銀行貸款的傾向目標。
路難走還得走
對房地產個人信貸和對房地產開發企業的信用等級評估,實質上都是基於信用對房地產金融風險的解釋,信用是信貸的基礎。雙方因為信息的不對稱,纔需要專門的中間部門來減少和消除個人同房地產開發企業,個人同金融機構、金融機構同房地產開發企業之間的信息差距,以消除和減少可能的房地產金融風險。
目前我國房地產開發企業的直接融資所佔比例很少。商業銀行的資金來源主要是短期儲蓄存款,所提供的貸款主要也是短期流動貸款,這對需要長期資本的房地產企業來說,還是不適應當前市場的需要,不能保證房地產業的持續發展,相反卻成了房地產業發展的一個限制性因素。因此,為了增加資金來源渠道,分散資金風險,拓寬融資渠道,解決開發商資金緊缺的心病,建立全面的房地產開發融資體系已迫在眉睫了。當然,這並不表明銀行等金融機構在融資體制中不再重要,相反,這種轉變為銀行融資機制拓展業務范圍,創造新的融資產品,開拓市場空間提供了機會。
從商業銀行間接融資和資本市場直接融資兩個方面的比較上看,國際上把房地產業的資本化程度作為衡量該產業成熟與否的主要標准,而去年我國房地產開發企業資金來源的統計顯示,企業自籌資金不足28%,銀行融資佔21.7%,建築公司的工程墊款和購房者的預付款佔38%,在資本市場的直接融資僅佔總量的十分之一。
在直接融資上,許多房地產開發商自然想到上市,推行房地產證券化,向社會大眾籌集開發資金,通過證券化吸收多元化投資主體,讓民營企業和社會個人投入新的資金,形成規模經濟,降低房地產公司的投資風險。目前,我國2.5萬餘家的房地產企業中只有50多家實現了在證券市場上市融資,其數量同其在國民經濟中的地位極不相稱。但一些投資銀行界專家坦言,資本市場並不過於看好房地產業。房地產開發項目本身具有現金流不均勻、投資回收期長,業績變化大等特點,在股市上往往表現為劣勢。從這幾年的實際情況看,房地產板塊的利潤水平一直接近最下游。新的公司上市規則似乎放寬了上市限制,但券商等中介機構將承擔完全責任,暗箱操作已無必要。在新規則面前,真正有實力,守規矩的開發商可以順利上市,而在目前開發商數量過多.信用水平普遍低下的情況下,欲通過大規模上市解決行業性的資金短缺,似乎並不現實。
融資無疑是一把橫在開發商頭上的雙刃劍,目前路雖不好走,但未來要走的路卻很多。對於房地產業來說,擴大融資途徑將是一場必須的革命,傳統模式中以開發商為投資主體的格局將被逐漸打破。
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