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近年來,房地產業的迅猛發展,房地產業作為我國經濟增長的支柱產業已成為不爭的事實。如何大力促進房地產業發展,一個重要方面就是必須建立一個房地產多元型的開發消費融資體系。建立一個房地產多元型的開發融資體系——從過去的間接融資向直接融資轉變
融資方式由間接融資向直接融資為主轉變是未來國際融資市場發展的趨勢。目前,我國商業銀行的資金來源主要是短期儲蓄存款,所提供的貸款主要也是短期流動貸款,這對需要長期資本的房地產企業的需求來說,還是相不適應的,不僅不能保證房地產業的持續發展。
——大力推動房地產證券化,向社會大眾籌集開發資金。目前,我國2.5萬餘家的房地產企業中只有50多家實現了在證券市場上市融資,其數量同其在國民經濟中的地位極不相稱。為此,有關監管部門應該放松對房地產公司上市的嚴格限制,擴大融資渠道,積極推進房地產投資權益證券化和房地產抵押貸款證券化,吸收社會上大量小規模閑散資金。
——建立長期投資基金組織,吸收長期資金來投資於住宅產業。國外早在20世紀60、70年代就有了房地產投資基金,在2000年,美國就成立了針對我國市場的房地產投資基金,國內房地產投資基金也將應運而生,這將是一場前所未有的房地產融資變革。房地產投資基金屬於股權投資,可以分散投資、降低風險,豐富了融資品種;也可以吸引社會上的分散資金,把原本是有錢人纔可投資的房地產業變成大眾化的投資工具。
——將保險資金引入住宅融資市場,擴大房地產業的融資渠道。保險資金比較穩定、數額巨大、運用周期長,比較適合投資於住宅產業開發,有利於提高投資規模。保險資金投入房地產是一個十分有效的途徑,應大力借鑒海外經驗,推進保險業尤其是壽險業與房地產業的結合。
——引導國外資金進入房地產融資市場,實現投資的高效率。2000年,我國房地產開發資金來源中,境外投資僅為1996年的32%。面對境外資金對我國房地產業投資的持續下降,我國有必要加大力度引進外資來提高房地產的投資。同時,外資金融機構進入我國市場將帶來先進的運作模式和管理方法,有助於金融體系的發展和完善,為吸引外資進入房地產金融市場提供了機會。
——鼓勵發行公司債券,吸引社會剩餘資金投資房地產業。目前,我國的二板市場還未真正形成,上市對於大多數房地產企業而言是可望不可及的事,那麼,發行融資期限較長、利率比銀行貸款低的公司債券,將成為企業融資的更好途徑。這種債券可以由房地產企業發行,在資本市場上直接融資,也可以由類似於房地產投資信托機構在資本市場上發行,將分散的資金集中到房地產建設中來。
——大力推行融資租賃方式,建立抵押資產管理公司,以最快捷有效的方式解決房地產企業的資金問題。融資租賃主要是通過所有權的轉變獲取相關投資者的資金,完成項目後可通過銷售收入收回所有權。建立抵押資產管理公司主要是對抵押物的所有權進行處理,對留置的抵押物可以采用出租、出售、吸引新的投資者經營等處置方式,從而加速房地產業資金的迅速轉移和回收。
完善個人消費融資體系,大力發展復合式融資模式
住宅消費不同於一般商品的消費,其中最重要的特點是價值量大,這與大多數消費者的支付能力有限存在一定的矛盾。為了配合啟動住房消費,調動居民購房的積極性,活躍國內消費市場,就有必要完善和發展住宅消費個人融資體系。
銀行界普遍認為,個人住房貸款是現在銀行最優良的貸款品種之一。個人消費貸款雖屬『零售』業務,金額數目不大,但其人數很多,所以銀行應擴大相關業務,推出更多的新項目,簡化程序來完善和發展住房信貸業務。
目前最流行的還是住房抵押貸款中的按揭貸款。截至2001年6月底,全國商業銀行個人住房按揭貸款餘額已達4454億元,僅工行新增個人住房貸款就達382億元,比2000年同期增長76%。據統計,海外每年按揭銷售的住宅有90%以上要通過按揭融資市場。但目前國內各專業銀行發放個人抵押貸款的額度只佔銀行房地產信貸部貸款額的6%,佔貸款總額的1%左右,遠遠低於國際上20%-40%的水平。
公積金貸款是發展較成熟的項目,要積極推進住房公積金體系的建設。據統計,全國住房公積金歸集總額已達2825億元,公積金個人貸款餘額為637億元。住房公積金制度是住宅消費融資機制的重要組成部分,加之公積金貸款具有政策補貼,比商業貸款利息更低,辦理相關手續時收費減半等優勢,較受追捧。
在發達國家,住宅消費金融市場通常有兩級:一級市場發放住宅抵押貸款(消費者——銀行),二級市場買賣住宅抵押貸款,將其變現(金融機構——證券中介機構——投資者)。兩級市場的循環運作使住宅市場、金融市場和資本市場有機結合吸納社會資金。住宅抵押貸款證券化是住宅抵押二級市場的主要內容,能有效地為住宅產業擴大融資。
總之,在房地產融資體系中要以直接融資為主,將開發和消費兩方面有機地結合,從而擴大融資途徑,讓開發商能夠從消費者、投資者和金融機構等多方面獲得資本進行房地產開發,讓消費者能夠從金融機構和開發商等多方面獲取個人融資途徑進行購房消費。同時,房地產業作為國民經濟的新增長點,其開發和消費融資都需要政府的支持,政府應在制度和機制上給予足夠的保障,采取適當的政策傾斜和優惠等方面的支持。
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