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房地產開發是典型的投資額大、投資回收期長的行業,如何有效融資向來是開發商們心中的隱懮。
日前搜房資訊有限公司總裁莫天全先生就房地產融資的通路問題發表了看法。他認為,進行股權融資並不如想像的那麼困難,目前主要有建立在不同條件之上的三種融資方式:分紅、分紅+還款、分紅+期權。
據介紹,現在通行的股權融資主要分為三大模式,一個是純粹的股權投資,就是公司分紅或者是公司出售得到收益,這個和回報實際上是結合在一起的,就是通過做股東分紅。這塊適用於包括項目公司,也包括長期發展的房地產公司。
第二種形式就是叫股權投資兼貸款,這種投資特殊一點,他給你兩千萬、五千萬,但是他還向你要一個利息,也許這個利息會比正常的銀行利息低一點或者是差不多,他成了你這個股東以外,你這個公司還得每年給他5%或者百分之幾的利息,這是一種比純粹的股權投資更加嚴厲的一種投資方式,但是具體每個投資到底怎麼樣,還有待於具體分析。
第三種投資方式叫做股權投資加期權,期權就是給他一個將來的權益,這塊就是我們經常說管理層的期權或者是投資的期權,比如說一個項目需要一個億,如果投資方先投了兩千萬,但是這兩千萬是按照現在一個億的價格來投的,他就佔20%,他還希望給他一個期權,在一年之內或者是兩年半之內再給他投資的權利,如果他再把這三千萬投進來的時候,那相當於這個股權是50%了,那就誰也不控股了,這當中就股權投資加期權,期權的作用相當大,也許我們現在覺得反正進來的都是錢,但是雖然都是錢,但是今年進來和明年進來的有很大不一樣。
在西方,在香港,即使是非常強大的房地產商都在謀求融資的多元化。股權融資的來源,一方面是金融機構,包括商業銀行、投資銀行、保險公司、證券公司等,這些機構出於對資金的風險規避和收益最大化的目的,大都設有直接投資部,將約佔全部資金10%?15%的資金以股權投資的方式進行直接投資;投資基金,如養老基金、勞動保障基金等,房地產是其重要業務。第二個來源主要是專項房地產基金,房地產是其主營業務,分散在住宅、寫字樓、商業店鋪、工業用房等方面。三是其他實力較強的房地產開發企業。四是實力強大的『外行』企業,如中石化等,這些領域都蘊藏著極大的融資可能。
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