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房地產業是帶動我國經濟增長的支柱產業。由於不論是對開發商還是對消費者來說,所需要的投資和消費行為也是長期性的。因此要大力發展房地產業,就必須建立一個包括房地產開發融資體系和房地產消費融資體系的復合型的多元融資體系。開發商在房地產開發經營過程中以有限的資本購置土地,進行房地產開發融資時就應當在間接融資的基礎上大力發展直接融資渠道,拓展資本市場融資;消費者在自己資金缺乏的情況下進行購房消費時應當采用以住宅抵押貸款模式為主,住房公積金和住房儲蓄為補充的復合式住房消費。總之,不論對企業或開發商還是對個人,我國房地產融資體系都有待完善和發展。
(一)住宅產業開發融資體系要完善間接融資模式,更要大力發展直接融資模式。
融資方式由間接融資向直接融資為主轉變是未來國際融資市場發展的趨勢,但目前我國房地產開發企業的直接融資所佔比例很少。其實,商業銀行的資金來源主要是短期儲蓄存款,所提供的貸款主要也是短期流動貸款,這對需要長期資本的房地產企業來說,還是不適應當前市場的需要,不能保證房地產業的持續發展,相反卻成了房地產業發展的一個限制性因素。因此,為了增加資金來源渠道,分散資金風險,拓寬融資渠道,解決開發商資金緊缺的心病,建立全面的房地產開發融資體系已迫在眉睫了。
當然,這並不表明銀行等金融機構在融資體制中不再重要,相反,這種轉變為銀行融資機制拓展業務范圍,創造新的融資產品,開拓市場空間提供了機會。目前,許多國家的商業銀行給房地產業的貸款佔全部貸款餘額的30%,其它行業佔70%。在房地產貸款中,貸給開發商的開發性貸款又佔房地產貸款餘額的30%,住房抵押貸款及其它業務佔70%。為此,我國的間接融資方式還要進一步完善:
1.要增加金融機構,加強他們之間的競爭。入世後,金融機構面臨巨大壓力,而房地產業的發展是與金融業密不可分的。在我國現階段,商業銀行貸款是住宅融資的主要渠道,而且只允許中、農、工、建四家國有商業銀行從事房地產信貸業務,不允許非銀行金融機構進入房地產信貸市場。其實,由於體制問題,眾多的金融機構難以進入房地產金融市場,致使資本市場和房地產市場脫節,這不利於金融機構的競爭,妨礙了房地產業的發展。
2.要擴大業務范圍,創新融資產品。在入世5年後,我國將取消區域和業務限制,允許外國金融機構在境內全面經營人民幣業務,這將對國內金融機構帶來巨大的挑戰。而目前我國房地產貸款方式少,主要只有房地產開發流動資金貸款、房地產開發項目貸款和房地產抵押貸款三種產品,這並不適於房地產融資市場,導致房地產業資金融通困難而難以發展。而在2001年,交通、光大、民生等十家股份制商業銀行的放貸規模就增加了3035億元,且營銷策略比較靈活,為眾多中小房地產企業提供了資金支持。
3.要進行品牌融資,實現資金優化配置。現在還大量存在『國有銀行的錢不借白不借,借了也可不還』的現象,這就要求銀行在貸款時避免政府的乾預,從融資上支持住宅產業的品牌化,依據品牌給予不同的貸款標准,從而減少銀行的風險。2001年,我國金融業對30多個行業的信用狀況進行了排序,房地產業排名倒數第四,僅居冶金行業、外貿行業和酒店業之前。一位銀行界資深人士分析,銀行放貸極為注重穩定的信用關系,而相當多的開發商搞的是『打一槍換一個地方』式的項目開發,規模化、集團化、品牌化的開發商很少。現在許多開發企業規模小,自有資本金少,而實際源於銀行的資金普遍高出50%。因此,銀行只看好信用好、實力強的開發企業。目前,國內開發企業就達2.5萬餘家,入世後應加速企業重組,鑄造『品牌效應』。所以那些具有開發資質、信用等級高、開發的項目暢銷的房地產企業纔容易獲得銀行的貸款。這就要求房地產開發和銀行貸款融資高效地結合起來,找到最佳融資方式。
在國外,商業銀行的主要作用是向開發商提供短期貸款,然後由其他機構提供長期性貸款,以長期貸款歸還短期貸款,從而使開發商面臨的融資壓力得到緩解。如今存貸款利率連續下降,增大了房地產企業在資本市場融資的可能性。因此,為了減少商業銀行的不良貸款率,有必要引導長期資金進入住宅金融市場,讓開發商將融資更多地投向資本市場。
(1)大力推動房地產證券化,向社會大眾籌集開發資金。目前,我國2.5萬餘家的房地產企業中只有50多家實現了在證券市場上市融資,其數量同其在國民經濟中的地位極不相稱。為此,有關監管部門應該放松對房地產公司上市的嚴格限制,擴大融資渠道,積極推進房地產投資權益證券化和房地產抵押貸款證券化,吸收社會上大量小規模閑散資金。通過證券化吸收多元化投資主體,讓民營企業和社會個人投入新的資金,形成規模經濟,降低房地產公司的投資風險。加入WTO後,國外金融機構的進駐將有助於促進國內房地產證券化的日趨完善。
(2)建立長期投資基金組織,吸收長期資金來投資於住宅產業。國外早在20世紀六七十年代就有了房地產投資基金,在2000年,美國就成立了針對我國市場的房地產投資基金,而國內房地產投資基金也將應運而生,這將是一場前所未有的房地產融資變革。房地產投資基金屬於股權投資,可以分散投資、降低風險,豐富了融資品種;也可以吸引社會上的分散資金,把原本是有錢人纔可投資的房地產業變成大眾化的投資工具。房地產投資基金可以發揮基金的規模優勢,推動相關產業的快速發展,有利於優化產業內部結構,實現資源合理配置。所以應積極推動投資基金業的發展,為房地產企業提供一條新的融資渠道。
(3)將保險資金引入住宅融資市場,擴大房地產業的融資渠道。保險資金比較穩定、數額巨大、運用周期長,比較適合投資於住宅產業開發,有利於提高投資規模。保險資金投入房地產是一個十分有效的途徑,應大力借鑒海外經驗,推進保險業尤其是壽險業與房地產業的結合。可以由開發商和保險公司聯合起來共同合作進行房地產開發建設,也可以由保險公司向開發商提供長期抵押貸款而獲取貸款利息。
(4)引導國外資金進入房地產融資市場,實現投資的高效率。2000年,我國房地產開發資金來源中,境外投資僅為1996年的32%。面對境外資金對我國房地產業投資的持續下降,我國有必要加大力度引進外資來提高房地產的投資。房地產業是我國經濟增長的重要拉動力,入世後勢必會吸引更多的外資投入。同時,外資金融機構進入我國市場將帶來先進的運作模式和管理方法,有助於金融體系的發展和完善,為吸引外資進入房地產金融市場提供了機會。
(5)鼓勵發行公司債券,吸引社會剩餘資金投資房地產業。目前,我國的二板市場還未真正形成,上市對於大多數房地產企業而言是可望不可及的事,那麼,發行融資期限較長、利率比銀行貸款低的公司債券,將成為企業融資的更好途徑。這種債券可以由房地產企業發行,在資本市場上直接融資,也可以由類似於房地產投資信托機構在資本市場上發行,將分散的資金集中到房地產建設中來。
(6)大力推行融資租賃方式,建立抵押資產管理公司,以最快捷有效的方式解決房地產企業的資金問題。融資租賃主要是通過所有權的轉變獲取相關投資者的資金,完成項目後可通過銷售收入收回所有權。建立抵押資產管理公司主要是對抵押物的所有權進行處理,對留置的抵押物可以采用出租、出售、吸引新的投資者經營等處置方式,從而加速房地產業資金的迅速轉移和回收。
(二)住宅個人消費融資體系要完善信貸融資模式,更要大力發展復合式融資模式。
住宅消費不同於一般商品的消費,其中最重要的特點是價值量大,這與大多數消費者的支付能力有限存在一定的矛盾。為了配合啟動住房消費,調動居民購房的積極性,活躍國內消費市場,讓開發商盡快收回資金,加大房地產投資資金的流動性,就有必要完善和發展住宅消費個人融資體系。對個人消費來說,其融資途徑主要是銀行貸款,通過消費信貸幫助自己提前消費,然後在消費過程中逐步償還。
銀行界也普遍認為,個人住房貸款是現在銀行最優良的貸款品種之一。個人消費貸款雖屬『零售』業務,金額數目不大,但其人數很多,所以銀行應擴大相關業務,推出更多的新項目,簡化程序來完善和發展住房信貸業務。目前住房消費信貸主要還是住房消費信用貸款、住房消費保證貸款、住房消費抵押貸款和住房消費質押貸款等傳統形式。但隨著客戶的增加和現代信貸管理技術的廣泛應用,住房消費貸款品種將會大大豐富,可變利率住房信貸、分級償還抵押信貸、循環住房貸款等西方流行的住房信貸品種一定會受到廣大消費者的歡迎。
目前最流行的還是住房抵押貸款中的按揭貸款。截至2001年6月底,商業銀行個人住房按揭貸款餘額已達4454億元,僅工行新增個人住房貸款就達382億元,比2000年同期增長76%。它是當前利率最低、期限最長的貸款業務,可以加快房地產企業的資金回籠,促進房地產融資與投資渠道的擴張。據統計,海外每年按揭銷售的住宅有90%以上要通過按揭融資市場。但目前國內各專業銀行發放個人抵押貸款的額度只佔銀行房地產信貸部貸款額的6%,佔貸款總額的1%左右,遠遠低於國際上20%-40%的水平。而且其期限最長也只有20-25年,這顯然不足以使廣大中低收入者通過抵押貸款來提前解決住房困難。所以,應適當提高住房貸款的限額,增加居民住房貸款的總量,延長貸款期限,降低貸款利率,從而最大限度地鼓勵和刺激居民住房消費欲望,有效提高居民的購買力。
公積金貸款是發展較成熟的項目,要積極推進住房公積金體系的建設。據統計,全國住房公積金歸集總額已達2825億元,公積金個人貸款餘額為637億元。住房公積金制度是住宅消費融資機制的重要組成部分,加之公積金貸款具有政策補貼,比商業貸款利息更低,辦理相關手續時收費減半等優勢,較受追捧。一旦公積金貸款與商業貸款相結合,對客戶就更有吸引力,這對銀行進行商業貸款會更有裨益。同時要建立住房儲蓄體系,發展住房互助合作機制。我國現階段居民收入水平還不高,住房互助儲蓄體系是復合式住宅消費融資模式的有力補充,可以滿足部分居民的需要。
在發達國家,住宅消費金融市場通常有兩級:一級市場發放住宅抵押貸款(消費者——銀行),二級市場買賣住宅抵押貸款,將其變現(金融機構——證券中介機構——投資者)。兩級市場的循環運作使住宅市場、金融市場和資本市場有機結合吸納社會資金。住宅抵押貸款證券化是住宅抵押二級市場的主要內容,能有效地為住宅產業擴大融資。住宅抵押貸款證券化不但能給開發商提供貸款,還能為更多的消費者提供接揭貸款,實現間接融資和直接融資的有機結合,提高住宅抵押貸款的流動性、安全性和盈利性。
總之,在房地產融資體系中要以直接融資為主,將開發和消費兩方面有機地結合,從而擴大融資途徑,讓開發商能夠從消費者、投資者和金融機構等多方面獲得資本進行房地產開發,讓消費者能夠從金融機構和開發商等多方面獲取個人融資途徑進行購房消費。同時,房地產業作為國民經濟的新增長點,其開發和消費融資都需要政府的支持,政府應在制度和機制上給予足夠的保障,采取適當的政策傾斜和優惠等方面的支持。
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