|
||||
我國房地產業正在不斷發展,市場方面,包括政府,都需要為地產融資做一套設想。在國外,地產業有多種融資渠道,比如產業投資基金(REIT)和資產證券化就是兩個比較大的渠道。在我國,地產公司通過上市融資是可行的,問題在於定向能不能定得好。現在沒有任何政策禁止地產公司上市。只要達到公司法的要求,找到承銷方,都是可以上市的,法律上沒有一點障礙。
產業投資基金是否可行?
除了通過上市融資以外,用REIT或者資產證券化形式融資是否可行呢?REIT形式在美國、澳大利亞運用得最多,主要原因是那裡人們的法律意識非常強,早在二十世紀七十年代後期政府已經提倡,而且通過一套法律,鼓勵退休基金以謹慎投資的形式來投資各種現金流動、比較穩健的一些投資工具。對於一般的REIT形式,買了地然後又全部賣掉的情況極少,而且也不一定全部自己做,而是與其他發展商一起參與。但在我國內地,REIT形式目前很難進行,一個主要原因在於稅收。好多投資形式,都是稅務推動的,而我國稅務局收稅的力度和美國差得很遠。其實我們的稅率並不低,關鍵是不交或避稅,合法避稅在我們國家形成了一個行業,好多民營企業家手上拿著不少錢而不放在銀行,主要是不敢見光。隨著稅務局本身執法力度的加大,企業化進程的推進,要讓交稅有好處,交稅有積極性。在國外各方面的房地產投資甚至80%靠稅務驅動,20%靠投資理念驅動。稅務驅動是值得提倡的,通過優惠,各方面的投資公司都能出來,房地產投資是第一個受惠的。
在國外,房地產產業投資基金最看重什麼呢?主要是保險基金和退休基金。高風險的東西是少部分,在房地產開發過程中,更傾向於做寫字樓、公寓、學校宿捨等。現在非常時興做學校宿捨。哈佛大學的好多宿捨,包括最高檔的宿捨都是房地產商做的,學校沒有任何風險,而且有一點分成,出的只是一塊地。但是發展商都有比較永久性的現金流,而且會比較平穩,這種工具就相當於一只債券。今後,我們的社會勞動保障部對退休基金的監管,也要和市場接軌。大家知道,退休基金分成三部分,一部分是社保基金管理,一部分是社會勞動部管理的,個人那一部分是由私人掌握的。前兩方面加上企業本身可以提取的,交給機構理財,社會勞動部門就需要指引,具體投資什麼,投資中有多少成分是股票,多少成分是固定收入工具。現在的問題是怎樣說服社會勞動部門讓投資組合開一個口,讓那批錢選擇某一種
投資工具,這是最重要的問題。
有了好的現金流,還要管理好。如果買了一個大的寫字間、辦公樓、管理不好,原來是A級的,過了兩三年降級變成B級,再過兩年變成C級。我在廣州買過一個辦公間,原來是B級,後來變成D級,最後很便宜賣掉了,這是管理的問題。所以,真正做REIT,一定要非常有經驗的公司纔能做好。雖然現在做REIT不是時候,不過我還是建議應該向這條路走。
資產證券化呼之欲出
另外一條渠道就是資產證券化,這是非常重要的一條融資渠道。為什麼美國和澳大利亞的資產證券化比其他國家做得好?其中一個原因是,澳大利亞和美國的按揭除了長期以外,利率固定,使公司知道付出多少錢。比如二十年按揭,五年完全交利息,五年以後纔交本錢。在浮動利息市場裡,一定要薄利多銷,做得非常有效率纔會有利。現在在美國、澳大利亞都有不少的公司有這種軟件和制度,而且成本比較低,並有4%的收入,比國債好,而且是比較穩定的,就有不少保險公司願意去投錢。在丹麥、荷蘭等國,地產融資都是通過證券化的方式進行的,起碼80%融資是通過證券化做的,而且它的按揭證券都是在交易所裡攤牌交易的,證券化成了保險基金以及退休基金的主要投資工具。以後的退休基金投資組合中,投向股票市場上的不會超過50%,另外50%可以做房地產市場,不然不會形成固定收入工具。
房地產業以後的操作方向,歸納起來,我覺得第一條是土地市場在轉讓過程中要有透明度,要有可執行的法規。二是業界本身要培養多種形式的運作,不完全是開發,除了開發還有自用,所謂自用就是收租的方法,包括物業管理。這些年來,肯花錢建房子不肯花錢維修房子的事實有目共睹,這是我們一大缺陷,維修房子是需要花錢的,但維修之後的價值能提昇。前一段時間房地產市場主要的問題就是短期操作,把房子賣掉就算了,那是初期市場的運作方法,但是在今後,資本市場的運作,一定要設法維持固定的比較穩健的現金流。(梁定邦)
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||