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2002年有關房地產的各項政策出臺不少,除了在市場引起較大反響的《關於停止經營性項目國有土地使用權協議出讓的有關規定》(即業界所說的『33號文』)外,總體給人的感覺是力度不大,政府在對市場的調控上還是采取了比較溫和的態度。
仔細看2002年的各項政策,政府的出發點不外乎兩個,一是規范市場,包括停止土地的協議轉讓、精裝修一次到位、內外銷合並等等;二是給購房者減負,包括契稅的兩次下調、政策性貼息、央行降低利率等等。其中引發爭論比較多的還是《關於停止經營性項目國有土地使用權協議出讓的有關規定》和契稅的下調。
33號文雖多利好,仍有不足需補充
停止土地的協議轉讓是今年政策的重頭,其利好主要體現在:
房價更為透明,平均房價有了下降的空間。幾乎所有的地產界人士都知道,北京高房價的原因主要來自土地轉讓費用和拆遷費用。曾有一位外地發展商掏出的每平方米土地轉讓費用佔其售價的1/4,使得該項目的成本價就達到了周邊項目的售價,甚至還要高。而此文件的出現將使北京房屋的平均成本價有了—定的下降空間。
規范市場,杜絕炒地現象。自2000年北京將開發門檻降低後,開發公司遍地開花,特別是各種利好消息出來後,利用關系拿地,然後倒地、炒地的現象頗為嚴重。此文件一出,這種現象將被杜絕。
調控區域規劃。它可以使熱點地區的規劃得到更好的執行,從而達到房產的保值、增值作用。北京有的地區雖然規劃得很好,但執行起來卻很難。如本該是商務區域,可住宅供量超過商業物業的供應,這會對該地區今後的發展造成不良影響。
提高開發門檻,讓強者愈強。掛牌和公開拍賣,使更多有實力的內、外開發商參與熱點地區的開發,特別是有利於外地有實力的開發商的進駐。這不僅保證了房屋開發建設的質量,同時,也會加速地產企業的兩極分化,使強者越強。
《關於停止經營性項目國有土地使用權協議出讓的有關規定》的政策出臺後,業內的反映不一。安地房地產開發公司董事長張寶全認為,這個政策主要對開發商有比較大的影響,對購房者的影響並不大。北京富力城房地產公司總經理謝強則認為,這個政策無疑是有利於市場走向規范的,但目前應該針對一些經濟相對發達,特別是房地產比較成熟的城市,對於一般城市不宜推廣,而且在發達城市裡也應該有選擇地適用,比如北京的一些郊區,用拍賣的方式就不一定好。
業界比較一致的觀點是這個政策的推廣普及可能引起熱點區域房價的進一步上揚,因為招投標的取地成本比協議轉讓的成本要高。
政府表示:我們已經盡力了
2002年政府在降低契稅方面做了不小的努力,但市場的反映卻很平淡。據一些房地產網站的網上調查,只有30%的人會因為契稅下調而打算買房。糾其原因,上海的標尺作用盡顯無疑。既然上海可以購房退稅,為什麼北京就不行?這是很多購房者心中的質疑。
北京市房屋與土地管理局局長苗樂如在接受記者采訪時表示,北京和上海的房地產市場在秩序、經濟狀況、金融環境等方面都有很大的不同,而地產市場又是與這些客觀環境緊密相關的,單純拿兩個城市的契稅相比是不客觀的,也是不負責任的。
由此可見,政府的意見已經很明顯,『我們已經盡力了』。
其實2002年政府在為購房者減負的方面還是做了不少努力,契稅下調至1.5%,取消120平方米的界限,交納契稅的時間也順延至辦理產權之時而不是合同簽訂之時;央行降低貸款利率;公積金利率也隨之降低,隨後中國銀行北京分行與住房資金管理中心推出個人住房擔保貸款政策性貼息等等。雖然從單項政策看,購房者受惠並不多,但這些政策放在一起,如果購置一套單價5000元/平方米,面積在130平方米的普通住宅,購房者可以節省近20000元。
今年金融會有新政策,二手房推進仍需時日
據住房資金管理中心人士透露,根據去年出臺的商貸貼息政策,今年商貸貼息的比例還會上昇,與相關部門的磨合是下一步工作的重點。由於宣傳不夠,這項政策還沒有深入人心,同時還要為公積金借與人提供更好的服務。
除此之外,備受關注的二手房市場卻顯然沒有被政策關照。今年下半年,房地局多次召集各方討論有關二手房的交易制度與市場的放開,但一直沒有相關的政策出臺,看來,如何在二手房市場取得突破,將是今後政策面調控的力度所在。
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